Sprzedaż mieszkania ma być jeszcze trudniejsza. Do kupna nieruchomości zniechęcają bowiem takie czynniki, jak:
- inflacja,
- rosnące koszty utrzymania lokalu,
- zaostrzenie procedur kredytowych, które nastąpi od lipca 2011 r.
A jeśli uwzględnimy jeszcze coraz większe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych – otrzymamy odpowiedź dlaczego coraz częściej sprzedający żądają mniej za swoje M.
Po wielu miesiącach nieznacznych wahań cen – raz w górę raz w dół – maj okazał się być miesiącem przełomowym na wtórnym rynku mieszkaniowym. Choć zmiany stawek ofertowych (tych, które są proponowane przez sprzedających) były nieznaczne to uwagę przykuwa fakt, że aż w 15 z 18 analizowanych przez Oferty.net miast doszło do spadków cen (np. w Białymstoku o 1,4 proc., średnia cena 4660 zł/m2).
Mimo dwuprocentowego spadku cen najdroższym miastem w Polsce wciąż pozostaje Sopot. Średnia stawka ofertowa w tym mieście kształtowała się w maju na poziomie 9805 zł/m2. Na drugim miejscu pod względem cen plasuje się Warszawa ze średnią stawką 9082 zł/m2 (spadek o 1,1 proc.), natomiast na trzecim Kraków – 7519 zł/m2 (spadek o 0,4 proc.).
Mieszkania będą coraz tańsze
– W świetle aktualnej, bardzo niepewnej sytuacji na rynkach finansowych trend spadkowy będzie się utrzymywał – przewiduje Marcin Drogomirecki z Oferty.net. – Rosnąca inflacja, a wraz z nią wzrost bieżących kosztów utrzymania, studzą zapał wielu pretendentów do posiadania własnego M.
Poza tym, jak dodaje, bijący rekordy kurs franka szwajcarskiego i dochodzące zewsząd informacje o możliwej drugiej fali kryzysu gospodarczego powodują, że zakup nieruchomości dla osób nawet średnio zarabiających zaczyna się jawić jako spore ryzyko.
Dalsze ograniczenie popytu najpewniej spowodują zatwierdzone przez sejm zmiany w programie „Rodzina na Swoim" oraz zaostrzenie procedur kredytowych, związane z wejściem w życie rekomendacji S. Po 1 lipca problemy z uzyskaniem kredytu na zakup mieszkania będą miały osoby, które zechcą zadłużyć się w obcych walutach. Suma wszystkich zobowiązań finansowych nie będzie mogła przekroczyć 42 proc. dochodu netto klienta. Poza tym bank, wyliczając zdolność kredytową, będzie brał pod uwagę maksymalny okres kredytowania do 25 lat.
W zaistniałej sytuacji w
łaścicielom mieszkań, którym zależy na sprzedaży, nie pozostanie nic innego jak zachęcać klientów atrakcyjną ceną początkową – już w momencie wystawiania wyraźnie niższą od tych, jakie figurują przy podobnych ofertach obecnych na rynku od dłuższego czasu. – I takie zjawisko, konkurowanie cenami ofertowymi, właśnie zaczyna przybierać na sile – zauważa Marcin Dragomirecki.
Mieszkanie na parterze nie zachęca – mimo niższej ceny nieruchomości
Podstawowymi kryteriami, którymi posługują się klienci poszukujący mieszkania są – zamiennie – lokalizacja i cena. Dla jednych priorytetem jest zamieszkanie w ulubionej dzielnicy czy nawet okolicy, dla innych miejsce jest mniej istotne – ważniejsza jest przystępna cena lokalu mieszkalnego.
Jest jeszcze jeden parametr, na który zwraca uwagę większość klientów – piętro w budynku. Wielu klientów jak ognia unika mieszkań położonych na parterze. W ich przypadku nawet cena – od kilku do kilkunastu procent niższa w porównaniu do wyżej położonych lokali – nie zachęca do zakupu. – Te oferty zwykle długo czekają na amatora – mówi Marcin Dragomirecki.
W powszechnym przekonaniu usytuowanie mieszkania na parterze wiąże się z licznymi niedogodnościami. Na pierwszy plan wysuwa się ryzyko włamań. Łatwy dostęp do okna może kusić złodziei i aby się przed nimi zabezpieczyć konieczne staje się posiadanie rolet antywłamaniowych lub krat (perspektywa ich stałego widoku od wewnątrz stanowi pewien dyskomfort).
Kolejną niedogodnością nisko usytuowanych mieszkań jest większy hałas. Dobiega on zarówno z ulicy, gdy na nią wychodzą okna, jak i z podwórka czy znajdującego się pod budynkiem parkingu. Często źródłem niechcianych odgłosów są inni lokatorzy wsiadający i wysiadający na parterze z windy, listonosz, który co rano wkłada korespondencję do skrzynek na listy czy choćby głośno trzaskające drzwi wejściowe na klatkę schodową.
Do mieszkań na parterze wlatuje więcej kurzu, dociera mniej światła słonecznego (zwłaszcza, gdy w pobliżu są wysokie budynki lub drzewa), dostaje się więcej insektów. Kłopotem może też być znajdująca się pod podłogą nieogrzewana piwnica lub głośny garaż. Rzadkością są też balkony.
Parter ma jednak też kilka zalet. – Jego mieszkańcy nie mają problemu z wniesieniem roweru, wózka dziecięcego czy ciężkich zakupów – mówi ekspert z firmy Oferty.net. – Lokatorzy z tej kondygnacji zwolnieni są też z opłat za windę. Położenie na parterze to również wygoda dla osób starszych lub niepełnosprawnych, zwłaszcza gdy budynek nie posiada windy. Ale to w zasadzie wszystko, czym można skusić klienta. Zalet zatem niewiele, za to wad sporo.
Sytuacja wygląda nieco inaczej, jeżeli mieszkanie położone jest na zamkniętym osiedlu, a budynki są strzeżone i monitorowane. Wówczas mieszkańcy parteru mogą czuć się równie bezpiecznie, jak sąsiedzi mieszkający na wyższych kondygnacjach. W takich lokalizacjach do mieszkania na parterze często przynależy ogródek. Jednak tego typu oferty wciąż należą do rzadkości.
Wyższe stopy procentowe, droższe kredyty hipoteczne
Osoby, które teraz zechcą zaciągnąć kredyt na zakup mieszkania, nie będą miały łatwo. Trzy podwyżki stóp procentowych w trakcie kwartału spowodowały, że 3-miesięczny WIBOR, na podstawie którego ustalane jest oprocentowanie większości kredytów hipotecznych w złotych, wynosi już 4,66 proc., najwięcej od dwóch lat. Wraz z nim wzrośnie oprocentowanie kredytów i miesięczne raty. Od końca maja WIBOR 3M zyskał 21 punktów bazowych, co przekłada się na wzrost raty o 13–14 zł na każde 100 tys. zaciągniętego kredytu (o 2–2,3%).
