Rzeczywiste ceny mieszkań są dużo niższe niż średnie

Bartosz Turek, Katarzyna Siwek - Home Broker
Bloki mieszkalneRzeczywiste ceny mieszkań są dużo niższe niż średnie
Bloki mieszkalneRzeczywiste ceny mieszkań są dużo niższe niż średnie mk
W ciągu pięciu lat ceny mieszkań w Warszawie spadły do poziomów krakowskich. A w Krakowie trzeba płacić za metr kwadratowy tyle, co kiedyś w Olsztynie. Średnia cena transakcyjna to jednak tylko część prawdy o cenach na rynku nieruchomości.

W większości miast ponad połowa mieszkań sprzedaje się za cenę niższą niż przyjęta cena średnia. W stolicy można obecnie kupić mieszkanie w bardzo dobrym miejscu płacąc 6 tys. zł za metr kwadratowy. A cena ta znacznie odbiega od średniej.

To dobry czas na zaciągnięcie kredytu. Przeczytaj raport: Rynek kredytów hipotecznych w kwietniu 

Ceny mieszkań spadają od pięciu lat. Dziś można kupić własne M za kwotę o jedną czwartą niższą niż w czasie szczytu cenowego. Nominalny poziom cen nieruchomości nie odbiega dziś więc znacznie od tego z 2006 roku. Gdyby ponadto wziąć pod uwagę inflację, można szacować, że teraz za mieszkanie w dużym mieście realnie płaci się o 30–40% mniej niż na przełomie 2007 i 2008 roku. A wtedy lokale mieszkalne były historycznie najdroższe. W efekcie dziś w Warszawie metr kwadratowy mieszkania kosztuje tyle, co w okresie hossy w miastach o przeciętnym poziomie cen (Wrocław, Kraków, Poznań, Trójmiasto), podczas gdy w tych wyceny plasują się teraz na poziomach charakterystycznych dla przedkryzysowego rynku olsztyńskiego czy szczecińskiego.

Od 3 do 7 tysięcy za metr kwadratowy mieszkania w dużym mieście

I tak na przykład w Warszawie przeciętna cena transakcyjna mieszkania sprzedanego w ostatnich 3 miesiącach przez Home Broker i Lion's House na rynku wtórnym wyniosła 7,1 tys. zł. W Trójmieście, Poznaniu, Wrocławiu i Krakowie było to od 4,3 do 5,3 tys. zł za metr. Do najtańszych miast zaliczają się Katowice, Zielona Góra i Łódź. W badanym okresie przeciętna cena transakcyjna używanego mieszkania wynosiła w nich od 3,1 do lekko ponad 3,2 tys. zł za mkw. 

Charakterystyka transakcji z rynku wtórnego zawartych w ostatnich 3 miesiącach 

Rzeczywiste ceny mieszkań są dużo niższe niż średnie

Można kupić przyzwoite mieszkanie w cenie 3 tys. zł za metr kwadratowy

Średnia cena mieszkania to jednak nie wszystko. Transakcji zawieranych przy cenie niższej niż średnia jest przeważnie więcej niż tych w wyższej cenie. Przeciętny udział transakcji mieszkaniami tańszymi niż średnia wyniósł na 10 badanych rynkach 53,4%. Najwięcej „tanich transakcji" zanotowano w ostatnich 3 miesiącach w Katowicach (62,5% transakcji mieszkaniami tańszymi niż średnia), Warszawie (62,1%) i Wrocławiu (60%).

Wynika to stąd, że średnią cenę „zawyżają" transakcje mieszkaniami z górnej półki. W ich przypadku metr kwadratowy bywa wyceniany na 20–25 tys. zł (Kraków), czy nawet powyżej 30 tys. zł (Warszawa). Udział takich transakcji jest relatywnie mały, ale mają one wpływ na średnią cenę. Kolejnym czynnikiem, który cenę metra w transakcjach na rynku wtórnym może lekko zniekształcać jest koszt zakupu garażu doliczony do ceny zakupu mieszkania. W przypadku nieruchomości sprzedawanych na rynku wtórnym, cena zwykle obejmuje i mieszkanie, i garaż.

Zakup mieszkania w Warszawie - dobra lokalizacja za 6 tysięcy zł za metr kwadratowy

Na jaką nieruchomość można liczyć wydając na metr mniej więcej tyle, ile wynosi rynkowa średnia? W Warszawie doszło niedawno do transakcji, której przedmiotem było dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 47 m kw. tuż obok zespołu pałacowo-parkowego Łazienki, a więc w bardzo atrakcyjnym miejscu. Mieszkanie było wykończone w przyzwoitym standardzie, trzeba było je tylko odświeżyć. Sam budynek (trzypiętrowa kamienica z 1954 roku) także zyskał na atrakcyjności po ostatnim gruntownym remoncie. Minusem nieruchomości jest położenie na parterze i brak balkonu, co jednak ma odzwierciedlenie w cenie. Lokal ten znalazł nabywcę za 285 tys. zł, co oznacza cenę metra na poziomie 6064 zł, czyli znacznie mniej niż wynosi warszawska średnia cena.

W Krakowie na uwagę zasługuje natomiast transakcja, która dotyczyła 43-metrowej kawalerki na Starym Podgórzu. Nieruchomość ta przeszła niedawno gruntowny remont i wykończona została w dobrym standardzie. Sama kamienica oddana do użytkowania w 1935 roku była modernizowana, ale wciąż czeka ją remont elewacji. Cena to 228 tys. zł, czyli 5308 zł za metr.

Na poznańskiej Wildzie nabywcę znalazło trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 55 metrów w budynku oddanym do użytkowania w 2006 roku. W okolicy tej nieruchomości dominują odnowione kamienice i nowa zabudowa. Lokal nie wymagał wkładu finansowego, ma spory balkon i komórkę lokatorską. Cena za wszystko to 270 tysięcy złotych, czyli 4936 zł za metr.

Za znacznie niższą cenę, bo 165 tysięcy (4347 zł za metr) sprzedano natomiast ostatnio 38-metrową kawalerkę na terenie wrocławskiego Śródmieścia. Lokal wykończony został w wysokim standardzie, a budynek oddany do użytkowania w 1970 roku przeszedł remont elewacji.

Dopłaty do cen energii

Wideo

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie