Rząd uderzy w patodeweloperkę. W lutym poznamy szczegóły. Na osiedlach będzie więcej słońca i przestrzeni?

O problemie tzw. patodeweloperki od kilku lat jest głośno. Chodzi o inwestycje mieszkaniowe, po których gołym okiem widać, że deweloper w ogóle nie myślał o komforcie życia mieszkańców – liczył się wyłącznie maksymalny zysk. W całej Polsce przybywa ciemnych, źle zaplanowanych, pozbawionych zieleni osiedli, wypełnionych ciasno stłoczonymi, brzydkimi blokami. Internauci nie szczędzą pod ich adresem mocnych słów: padają określenia takie jak „betonoza”, „chów klatkowy” i „obozy mieszkaniowe”.

– W praktyce to mieszkania, w których jest np. ciemno, a z balkonów sąsiedzi zaglądają sobie do talerza. To też place zabaw składające się z jednej huśtawki – podaje przykłady Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Co gorsza, takie niewygodne osiedla często powstają na odległych przedmieściach, na terenach pozbawionych szkół, sklepów i punktów usługowych, a często nawet porządnej sieci dróg i kanalizacji. To tzw. urban sprawl, czyli chaotyczne, niekontrolowane rozlewanie się miasta.

Zobacz przykłady nowych osiedli, które część osób nazywa patodeweloperką:

Ktoś mógłby powiedzieć: skoro na takich osiedlach ktoś chce mieszkać, to w czym problem? Sęk w tym, że wiele osób zwyczajnie nie ma wyboru, bo na nic lepszego ich nie stać. Warto też spojrzeć na patodeweloperkę szerzej: im więcej powstaje ciasnych, nieprzemyślanych osiedli bez dobrego dojazdu, tym więcej jest w miastach samochodów, korków i spalin. Koszty złego planowania przestrzeni w Polsce ponosimy wszyscy – jak obliczyli eksperci, każdy z nas płaci za chaos przestrzenny 2200 zł rocznie. To m.in. wydatki miast na budowę dróg i kanalizacji do nowych osiedli, opłacane z naszych podatków.

– Niestety „patodeweloperka” staje się coraz bardziej powszechnym zjawiskiem. Media co chwilę pokazują przykłady absurdalnych rozwiązań architektonicznych i budowlanych. Chcemy temu przeciwdziałać, ale w rozsądny sposób – mówi minister rozwoju i technologii Waldemar Buda.

Deweloperom trudno się oczywiście dziwić, że kierują się głównie własnym zyskiem – to państwo powinno dbać o to, by obywatele mieszkali w dobrych warunkach. Najłatwiej można to osiągnąć, uchwalając przepisy, które zapobiegną patologiom. Właśnie takie plany ogłosił na początku stycznia 2023 r. resort rozwoju.

– Widzimy, jakie sposoby stosują niektórzy deweloperzy, by maksymalizować swój zysk kosztem jakości życia mieszkańców. Przygotowaliśmy przepisy, które mają zapobiegać takim praktykom. To pierwsza część większego pakietu działań – zapowiada minister Buda.

Nie wiadomo jeszcze, kiedy nowe prawo wejdzie w życie, ale projekt ma trafić do konsultacji już w lutym. Po zmianach w przepisach osiedla mają stać się bardziej przestronne, zielone i słoneczne. Najważniejsze planowane zmiany w prawie budowlanym i warunkach technicznych to:

• zwiększenie odległości między blokami – minimum 6 m od granicy działki do ściany budynku;
• więcej słońca – minimalny czas nasłonecznienia pokojów w godzinach 7–17 wzrośnie z 3 h do 3,5 h (nie dotyczy obszarów zabudowy śródmiejskiej);
• więcej zieleni – place i skwery publiczne będą musiały mieć minimum 20 proc. terenu biologicznie czynnego (np. trawnik, zieleń miejska);
• cichsze mieszkania – przed oddaniem bloku do użytku deweloper będzie musiał wykonać badanie poziomu hałasu w budynku;
• koniec utrudniających życie ogrodzeń między sąsiednimi budynkami – trzeba będzie uwzględnić na osiedlu przerwy umożliwiające „obejście osiedla w rozsądnym czasie”;
• niewliczanie balkonów do powierzchni zabudowy – po zmianach deweloperzy powinni częściej projektować mieszkania z balkonami, bo nie będą już one wpływały na tzw. wskaźnik intensywności zabudowy;
• więcej prywatności na balkonie – wymagana odległość między osobnymi balkonami (albo loggiami) wzrośnie do 4 m, a jeśli jest ona mniejsza lub balkony są na jednej płycie, deweloperzy będą musieli stosować porządne, grube przegrody między balkonami, a nie – jak dziś – niskie, ażurowe ścianki;
• koniec „mikroapartamentów” – dziś deweloperzy nieraz budują bloki pełne maleńkich lokali użytkowych, które są później sprzedawane i wykorzystywane jako mieszkania na wynajem – po zmianach każdy lokal użytkowy w nowym budynku będzie musiał mieć co najmniej 25 m kw., a mniejsze będzie można projektować tylko na parterze;
• bardziej komfortowe place zabaw – dziś na nowych osiedlach zdarzają się absurdalnie małe i słabo wyposażone place zabaw – nowe prawo to zmieni, choć nie podano jeszcze szczegółów.

Proponowane zmiany – ogłoszone przez MRiT pod hasłem „#PrzyjazneMiejsce” – spotkały się z aprobatą m.in. Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

– Popieramy wszelkie rozwiązania mające na celu doprecyzowanie i uporządkowanie obecnego stanu prawnego. Liczymy, że inicjatywa legislacyjna oraz inne towarzyszące jej działania pozwolą ułatwić spełnienie marzeń Polaków o własnym lokum w odpowiednim standardzie – czytamy w oświadczeniu PZFD.

Przedstawiciele branży budowlanej błyskawicznie zareagowali na propozycje rządu. Projekt zmian już następnego dnia po ogłoszeniu spotkał się z aprobatą PZFD. Jak podkreśliła organizacja zrzeszająca deweloperów, znaczna część pomysłów resortu rozwoju stanowi realizację postulatów, które branża wysuwała już od dawna. Deweloperzy chwalą m.in. zmiany dotyczące balkonów i kwestii grodzenia osiedli.

– Obecne regulacje doprowadziły do sytuacji, w której powierzchnia balkonów i tarasów w nowych inwestycjach projektowana jest kosztem powierzchni mieszkalnej. Stoi to w sprzeczności z potrzebami nabywców, którzy po okresie pandemii szczególnie interesują zakupem mieszkań posiadających duże balkony, tarasy czy przydomowe ogródki – zauważają autorzy komunikatu PZFD. – Cieszymy się również, że zwrócono uwagę na problem grodzonych osiedli. Od lat stoimy na stanowisku, żeby zaprzestać wygradzania terenów pomiędzy inwestycjami, choć często dzieje się tak na wniosek samych nabywców mieszkań.

Przedstawiciele branży mają też jednak pewne wątpliwości co do niektórych zaproponowanych przepisów. Skrytykowano przede wszystkim nową minimalną odległość budynku od granicy działki oraz zmiany dotyczące lokali użytkowych.

– Wiele firm nabyło wcześniej tereny, na których można realizować inwestycje zgodnie z obowiązującymi dotychczas przepisami. Zmiana minimalnej odległości może więc oznaczać całkowity brak możliwości wykorzystania tych działek, co odbije się negatywnie na liczbie oferowanych na rynku pierwotnym mieszkań. Zmniejszenie podaży lokali prowadzić może z kolei do wzrostu cen – wskazuje PZFD. – Nasze obawy budzi również propozycja wprowadzenia minimalnej wielkości lokali użytkowych. Ograniczenie to nie powinno m.in. mieć zastosowania do lokali znajdujących się w budynkach hotelowych, w których oferowane są apartamenty na sprzedaż (tzw. condohotele), kupowanych w większości przez nabywców indywidualnych.