Osiedla w PRL kontra osiedla w III RP. Kiedy mieszkania budowano lepiej?

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
Osiedle Grochów II w Warszawie. Po lewej nowe budownictwo, po prawej PRL-owskie osiedle wybudowane pod koniec lat 40.
Osiedle Grochów II w Warszawie. Po lewej nowe budownictwo, po prawej PRL-owskie osiedle wybudowane pod koniec lat 40. Dane mapy: Google
Czasami – jak na powyższym zdjęciu – różnicę między starymi a nowymi osiedlami widać gołym okiem. Czy dziś projektuje i buduje się gorzej niż w czasach PRL-u?

Osiedla w PRL budowano zupełnie inaczej niż dziś. W internecie można trafić na wymowne zdjęcie ukazujące nową inwestycję mieszkaniową powstającą obok osiedla z lat 40. Już na pierwszy rzut oka widać największe bolączki współczesnego budownictwa: chaotyczną, zbyt zagęszczoną zabudowę, ciasnotę, brak zieleni. Tymczasem mieszkania w blokach z wielkiej płyty, jeszcze parę lat temu niepopularne, dziś sprzedają się jak świeże bułeczki.

Osiedla w PRL a osiedla w III RP. Kto budował lepiej?

„Bogata III RP buduje znacznie gorzej niż biedny PRL zrujnowany tuż po wojnie” – skomentował powyższe zdjęcie dwóch osiedli warszawski aktywista Jan Śpiewak. Podobne odczucia ma wielu internautów udostępniających tę grafikę. Niektórzy wprost przywołują popularne ostatnio słowo „patodeweloperka”, określające mieszkania i osiedla uznawane za nienadające się do życia.

Faktycznie, różnice bardzo rzucają się w oczy. Osiedla w PRL były szczegółowo planowane urbanistycznie wraz z całym otoczeniem – drogami dojazdowymi, terenami rekreacyjnymi itp. Dbano o ład przestrzenny, a więc odpowiednie rozmieszczenie budynków i przejść między nimi, jak również łączenie wielu funkcji w obrębie jednego osiedla. Blokowisko miało zapewniać nie tylko mieszkania, ale też bliskość sklepów, punktów usługowych, szkół, placów zabaw i innych ważnych obiektów. Na PRL-owskich osiedlach między blokami zwykle pozostawiano też sporo przestrzeni na zieleń.

Dziś nowe osiedla projektuje się zupełnie inaczej. Choć zdarzają się oczywiście przemyślane inwestycje, znaczna część zabudowy mieszkaniowej powstaje w sposób chaotyczny. Brak planów zagospodarowania przestrzennego powoduje, że kształt osiedla zależy zwykle od tego, jaką działkę udało się kupić deweloperowi. Układ budynków bywa więc niefunkcjonalny, a najwygodniejsze ścieżki łączące dwa punkty nieraz są przedzielone ogrodzeniami. Każdy skrawek gruntu jest zabudowywany najgęściej, jak się da, nieraz z naginaniem prawa, przez co na osiedlach jest ciasno i ciemno. Jeśli chodzi o zieleń, place zabaw czy miejsca parkingowe, zostawia się na nie tylko tyle miejsca, ile wymaga prawo – i ani metra kwadratowego więcej. Co więcej, na nowych blokowiskach często brakuje jakiejkolwiek infrastruktury, a czasami nawet sensownego połączenia z pobliską siecią dróg.

– Historia tego osiedla po lewej to symbol neoliberalizmu i totalnej deregulacji – uważa Śpiewak, który udostępnił zdjęcie dwóch osiedli na Facebooku. – Osiedle powstaje bez planu zagospodarowania, bez infrastruktury, bez światła, okno w okno.

W czym nowe budownictwo wygrywa ze starym?

Kontrast między wyglądem starych i nowych osiedli powoduje, że PRL-owskie blokowiska coraz częściej są doceniane przez kupujących mieszkania. Wielka płyta cieszy się sporą popularnością, częściowo z uwagi na niższe ceny mieszkań niż w nowym budownictwie, ale także dlatego, że wiele osób uznaje stare osiedla za lepsze miejsce do życia. Nabywcom podoba się większe oddalenie budynków od siebie, duża ilość słońca i zieleni oraz rozwinięta infrastruktura.

Trzeba jednak pamiętać o drugiej stronie medalu. Nowe budownictwo oferuje budynki w znacznie lepszym stanie technicznym i o wyższym standardzie, z lepszą akustyką i nowoczesnymi udogodnieniami, których próżno by szukać w wielkiej płycie. Plusem często jest też zadbane otoczenie bloków, pełne eleganckiej małej architektury i przemyślanych nasadzeń. Na nowych osiedlach nie ma też zwykle problemu z parkowaniem, co jest na ogół zmorą na PRL-owskich blokowiskach. Nowe osiedla często są też grodzone, dzięki czemu mieszkańcy mogą czuć się bezpieczniej, a przypadki wandalizmu czy zaśmiecania należą do rzadkości. Trudno również nie wspomnieć o samych mieszkaniach, które z reguły są większe i bardziej ustawne niż w starych blokach.

Patodeweloperka – wina deweloperów czy władz?

Problem patodeweloperki i – szerzej – niewłaściwego zarządzania przestrzenią nie jest oczywiście nowy. Choć samo hasło pojawiło się niedawno, problem istnieje w zasadzie od samych początków III RP, a co najmniej od kilku lat mówi się o nim coraz głośniej. Niestety, póki co na mówieniu się kończy. Miasta od dekad nie są w stanie uchwalić planów zagospodarowania, a istniejące plany bywają ignorowane.

– Polska przestrzeń jest źle zarządzana, a chaos i brak ładu przestrzennego negatywnie wpływają na szeroko rozumianą jakość życia mieszkańców – oceniała Najwyższa Izba Kontroli w raporcie z 2017 r., który mimo upływu lat wciąż pozostaje aktualny.

Kto odpowiada za taki stan rzeczy? Wiele osób uważa, że winni są sami nabywcy mieszkań – kupując nieruchomości na źle zaprojektowanych osiedlach, dają deweloperom zielone światło, by budować kolejne „patodeweloperki”. Na tę kwestię można też jednak spojrzeć od drugiej strony – przy wysokich cenach mieszkań to deweloperzy dyktują warunki, ponieważ klient, którego stać tylko na najtańsze lokum, nie może być wybredny. Co więcej, znaczną część nowych mieszkań (na niektórych osiedlach nawet 50 proc.) wykupują inwestorzy, dla których złe warunki życia na osiedlu są bez znaczenia, gdyż to nie oni, a ich najemcy będą tam mieszkać.

Trzeba też pamiętać, że deweloperzy nie tylko budują mieszkania, ale też często aktywnie wpływają na planowanie zagospodarowania przestrzennego.

– Chodzi o sporządzanie dokumentów planistycznych „na zamówienie” podmiotów je finansujących, zainteresowanych dogodnym dla siebie rozstrzygnięciem – tłumaczą eksperci NIK. – (…) Niestety z różnych kontroli wynika, że powszechnym było, iż inwestorzy finansowali bezpośrednio przygotowane dokumenty planistyczne.

W efekcie lokalne władze często planują przestrzeń nie tak, by mieszkańcom dobrze się żyło, ale tak, by zadowolić deweloperów. To jeden z ważniejszych powodów współczesnego chaosu urbanistycznego i wielu problemów nowych osiedli mieszkaniowych.

– Presja deweloperska polega najpewniej na tym, że deweloperzy, inwestując w grunty, naciskają samorządy, by realizować różne zapisy pod ich dyktando – uważa architekt Mikołaj Kołacz cytowany przez innpoland.pl. – Moim zdaniem odpowiedzialność za to ponosi głównie słabość samorządów, które nie wymuszają spójności, różnorodności i nie pilnują planów zagospodarowania.

Wysokie ceny gazu. Gazprom szantażuje Europę.

Wideo

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie