Rynek nieruchomości: prognoza na 2012 rok

– Trudno doszukać się przesłanek pozwalających wierzyć w to, żew najbliższym czasie popyt na mieszkania zacznie rosnąć, a ceny przestanąspadać – mówi Marcin Drogomirecki z portalu Oferty.net – Wygaszanie programu"Rodzina na swoim", wejście w życie znowelizowanej rekomendacji S(nakazującej liczenie zdolności kredytowej dla maksymalnie 25-letniego okresuspłaty) oraz rosnąca ostrożność klientów utrwalą obecną stagnację.

Według analityków, na ugruntowanie takiego stanu wpłynie takżeodwlekanie decyzji o zakupie mieszkań. Wynika ono z przekonania kupujących, żeceny nadal będą spadać.

Nie bez znaczenia jest również krążące nad Polską widmokryzysu. To właśnie nieruchomości są powszechnie uznawane za najbezpieczniejsząlokatę kapitału. Jednak w naszym kraju, kto ma większe oszczędności, woli jeulokować w banku lub zainwestować w papiery wartościowe. Traktowanienieruchomości jako lokaty wciąż pozostaje mało popularne – przekonująeksperci.

Dominują spadki

Mijający rok zaowocował spadkami średnich cen ofertowychmieszkań. Tak było w 17 z 18 miast, badanych przez portal Oferty.net. O ponad 6 proc. niższe niż przed rokiem są dziś stawki w Gdyni i Sopocie. O ponad 5 proc. spadły ceny w Bydgoszczy, Wrocławiu, Łodzi, Kielcach i Szczecinie. Aktualne stawki w stolicy są o 2,6 proc. niższe niż rok temu.

Minimalne spadki zanotowano w Olsztynie (0,4%) i Rzeszowie(0,8%). W Lublinie ceny ofertowe zmniejszyły się o 2,2 proc. Zaskakujewynoszący 1,8 proc. wzrost średniej ceny ofertowej w Katowicach. Stolicaaglomeracji śląskiej od wielu lat pozostaje szczególnym punktem namieszkaniowej mapie Polski. Ceny lokali w tym mieście rosną od 2008 roku.

Kuszą upustami

We badanych miastach spadkowi cen ofertowych mieszkań towarzyszyspadek cen transakcyjnych. Sprzedający oferują upusty sięgające od kilku donawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Upust to coraz częściej warunek niezbędny do sfinalizowania transakcji.

– O ile jeszcze do niedawna o upust ubiegał się kupujący, otyle teraz z propozycją obniżenia ceny już na etapie prezentowania nieruchomości,wychodzi właściciel lub reprezentujący go pośrednik – dodaje Drogomirecki.

Inaczej jest w przypadku mieszkań, które są wystawiane dosprzedaży w cenach mających umożliwić sprzedającemu spłatę kredytuzaciągniętego na zakup. Jeżeli "wartość bankowa" mieszkania jest równa lub lekko przewyższa wartość kredytu, o obniżce nie ma mowy. Sprzedającynie są gotowi na straty.

Warszawa najbogatsza

Co trzecia osoba, szukająca mieszkania w stolicy rozgląda się za ofertami w cenie powyżej 400 tys. W Gdańsku takich klientów jest sześć razy mniej.

Listopadowa analiza preferencji klientów, przeprowadzona w 5największych miastach wykazała znaczne różnice. W Warszawie wyższe cenymieszkań idą w parze z możliwościami nabywców. W Gdańsku, Krakowie, Poznaniu iWrocławiu jest inaczej.

Ponad 40 proc. klientów w Gdańsku i Poznaniu szuka ofert mieszkaniowychw cenie do 200 tys. zł. W Warszawie za takimi propozycjami rozgląda się tylkoco piąty poszukujący. Z kolei w Krakowie aż trzy czwarte potencjalnych klientównie jest zainteresowanych ofertami, których cena przekracza 300 tys. zł.Tymczasem takie propozycje stanowią blisko 60 proc. wszystkich ofert dostępnychw stolicy Małopolski.

O ile w Warszawie największą grupę klientów stanowią przygotowanina wydatek powyżej 400 tys. zł., to we Wrocławiu takich klientów jest tylko 13proc. Jeszcze mniejsze zainteresowanie jest w Poznaniu i Krakowie. Najmniejchętnych na drogie mieszkania jest w Gdańsku.

– Wyniki badania wskazują, że aktualna oferta rynku wciąż znacznieodbiega od potrzeb kupujących – ocenia Drogomirecki. – Większość oferowanychmieszkań wystawianych jest po cenach, które pozostają poza zasięgiem osóbrzeczywiście zainteresowanych dokonaniem zakupu.

Kredyty w nowej odsłonie

Nowy rok oznacza wejście w życie nowelizacji tzw. rekomendacji S. Sprawia ona, że wyliczając zdolność kredytową klienta banki będą musiały wziąć pod uwagę 25-letni okres spłaty pożyczki. Rzeczywisty okres spłaty kredytu nie ma znaczenia. Co więcej, pojawiło się ograniczenie dotyczące wysokości raty, która w przypadku kredytu walutowego nie może przekraczać 42 proc. dochodów netto.

– Te zmiany spowodują spadek zdolności, w niektórych przypadkach może on przekroczyć nawet 30 procent – ocenia Marcin Krasoń,analityk Open Finance. – Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że zdolnośćkredytowa spada już od początku 2011 r., bo banki sukcesywnie wprowadzały nowe regulacje w życie.

Kolejny problem to spadająca dostępność kredytów walutowych. Franków praktycznie już nie pożyczymy, a teoretycznie dostępne w kilkunastu bankach euro znika bardzo szybko. Nie ma tygodnia, by któryś z banków niepoinformował, że wycofuje się z udzielania kredytów w obcych walutach.

Kredyty spłacane – WIBOR nadal rośnie

Spłacający kredyty hipoteczne w złotówkach nie mogą liczyć nadobre wiadomości. Oprocentowanie takich pożyczek uzależnione jest od stawkiWIBOR, która w grudniu kontynuowała wzrosty i zamiast 4,95 wynosi już 4,99procent. To oznacza ratę wyższą o ok. 15 zł na każde 100 tys. zł kredytu. Szansą na ulgę mogą być oczekiwane w 2012 r. obniżki stóp procentowych.

Nadal spada oprocentowanie kredytów w euro. W ciągu miesiąca znów waluta ta staniała również poniżej poziomu 4,40 zł. Efektem połączenia obutych czynników jest rata kredytu w euro niższa o ok. 20 zł na każde 100 tys. zł zadłużenia.

Ustabilizowała się także sytuacja, jeśli chodzi o kredyty we frankach szwajcarskich.

– Od września kurs tej waluty w stosunku do złotówki nieopuszcza przedziału 3,50-3,70 – dodaje Krasoń. – Pod koniec grudnia usadowiłsię dokładnie w jego połowie.

Dzięki temu, w porównaniu do listopada raty kredytów we frankach spadły o kilkanaście złotych na każde 100 tys. zł zadłużenia.