Rynek nieruchomości. Kredyty hipoteczne, oferty, ceny mieszkań

Tak wygląda aktualna sytuacja na rynku nieruchomości. Zdaniem ekspertów nie zmniejsza się tempo spadków cen nieruchomości. Mieszkania tanieją o jeden punkt procentowy miesięcznie. Najłatwiej znaleźć mieszkanie dwupokojowe. Takie lokale stanowią ponad 40 proc. oferty. Tylko w stolicy ceny wzrosły o 1,3 proc. W Łodzi mieszkania do generalnego remontu w kamienicach dostępne są już od 2500 zł/m2. Także w Łodzi najłatwiej jest kupić mieszkanie w cenie do 200 tys. zł.

Kredyty hipoteczne

We wrześniu banki wprowadzały zarówno podwyżki, jak i obniżki marż. W ich wyniku przeciętna marża nieznacznie spadła – z 1,45% do 1,39%. Osoby zainteresowane zaciągnięciem kredytu nie mają jednak powodów do zadowolenia.

– Na rynku jest bowiem niewiele ofert z niską marżą – mówi Jarosław Sadowski, analityk firmy Expander. – Dla przykładu jeszcze w czerwcu aż 8 banków oferowało marże poniżej 1,2%. Obecnie dostępne są tylko 3 takie oferty. Poza tym nie ma już ofert z marżą wynoszącą 1% lub niższą.

W przypadku kredytów w euro, we wrześniu marże się nie zmieniły. Będzie jednak jeszcze trudniej o taki kredyt. BZ WBK, którzy oferuje najniższą marżę, podwyższył we wrześniu wysokość wymaganego dochodu. Obecnie bank ten udziela kredytów w euro tylko, jeśli dochód rodziny wynosi nie mniej niż 15 000 zł. W przypadku jednego wnioskodawcy dochód musi wynieść przynajmniej 10 000 zł.

– Dobrą informacją jest natomiast to, że wrześniowe raty kredytów walutowych nie były zbyt wysokie. A to dzięki stosunkowo niskiemu kursowi franka i euro – dodaje Sadowski. – Spadają również raty kredytów w złotych. Co istotne w kolejnych miesiącach raty kredytów w rodzimej walucie mogą dalej spadać. Oczekuje się bowiem, że w połowie przyszłego roku stopy procentowe w naszym kraju będą o 1 pkt. proc. niższe niż obecnie.

Wrześniowe ceny ofertowe mieszkań

W ubiegłym miesiącu stawki ofertowe spadły o kolejny punkt procentowy w stosunku do sierpnia. Największa obniżka dotyczy Sopotu, gdzie kolejny już miesiąc obserwowano ponad 3-procentowy spadek. W rezultacie metr kwadratowy mieszkania jest o 1000 złotych tańszy niż we wrześniu 2011.

W szybkim tempie tanieją mieszkania w Łodzi – we wrześniu o 1,6%. W tempie szybszym niż średnia dla wszystkich miast spadają również ceny w Warszawie, Poznaniu i Gdańsku.

W ofercie najłatwiej znaleźć mieszkanie dwupokojowe. Lokale takie mają średnią powierzchnię 47 metrów kwadratowych i stanowią 40,5% podaży. Duży odsetek stanowią również mieszkania trzypokojowe – 34,5%. Kawalerki to około 12% mieszkań wystawionych na sprzedaż. Niewiele – zaledwie 2,5% to duże mieszkania o powierzchni ponad 120 metrów kwadratowych – 5-pokojowe i większe.

Rozkład cen

Kluczowe czynniki przy zakupie mieszkania to cena całkowita i cena za metr kwadratowy. Uwidoczniło się to szczególnie w ostatnich latach, kiedy funkcjonował program Rodzina na Swoim.

Wszędzie poza Warszawą, dysponując kwotą 6 tysięcy złotych na metr kwadratowy, możemy przebierać w ofertach. W stolicy zaledwie 6,6% wszystkich propozycji ma cenę niższą niż 6 tys., podczas gdy w Poznaniu jest to ponad 70% wystawionych na sprzedaż mieszkań, w Gdańsku i Wrocławiu 60%, a w Krakowie 36%.

Blisko połowa sprzedających w stolicy wystawia mieszkania w cenie powyżej 8 tysięcy za metr, podczas gdy średnia cena to 7640 złotych. Dlatego należy spodziewać się, że właściciele mieszkań na sprzedaż będą nadal obniżać ceny, aby spełniały oczekiwania kupujących.

Najtańsze mieszkania znajdziemy w Łodzi, Opolu i Katowicach. W dwóch ostatnich miastach 6% mieszkań wystawiono na sprzedaż za mniej niż 3 tysiące złotych za metr, w Łodzi jest to 7% oferty. W Katowicach wszystkie mieszkania wystawione na sprzedaż za pośrednictwem serwisu www.szybko.pl we wrześniu 2012 kosztowały mniej niż 5 tysięcy złotych za metr.

Ceny transakcyjne

– Dla rynku mieszkaniowego nadszedł jeden z dwóch najlepszych okresów w roku – mówi Marcin Jańczuk, analityk Metrohouse. – Poszukiwania mieszkań zapoczątkowane latem znajdują swój finał jesienią. W tym roku dodatkowo rynek jest stymulowany zbliżającym się zakończeniem programu Rodzina na Swoim, co powinno zmobilizować wielu potencjalnych nabywców do przyspieszenia poszukiwań lokalu.

Zobacz również: MdM - Mieszkanie dla młodych mniej korzystne niż Rodzina na swoim 

We wrześniu na rynku wtórnym nie odnotowano jednak zwiększonego napływu klientów. Dla poszukujących mieszkań z dopłatami na rynku wtórnym nie ma dobrych wiadomości. Spośród analizowanych miast szanse na taki zakup mają klienci z Łodzi (limit ceny mkw. 3736 zł) i Poznania (4120 zł/mkw.). W innych miastach rozpiętości pomiędzy limitem dla programu a cenami transakcyjnymi są bardzo duże.

W porównaniu do września 2011 r. średnie ceny sprzedawanych mieszkań spadły w sześciu z siedmiu obserwowanych miast. Najwyższe spadki widoczne były w Poznaniu (2,3 proc.). Nieco mniejsze proporcjonalnie pojawiły się w Gdańsku (2 proc.), gdzie można się wkrótce spodziewać przełamania bariery 5 000 zł za mkw. W Krakowie spadki wyniosły 1,8 proc., a w Gdyni 1 proc. Natomiast we Wrocławiu i Łodzi średnie spadki były niższe od 1 proc. Jedynym miastem, w którym ceny były wyższe niż przed miesiącem jest Warszawa.

– Powodem takiego niespodziewanego odwrócenia sytuacji jest zwiększony udział w transakcjach mieszkań o podwyższonym standardzie w najlepszych lokalizacjach – wyjaśnia Jańczuk. – W ostatnich trzech miesiącach transakcje w cenie powyżej 10 tys. zł za mkw. stanowiły 7 proc. wszystkich sprzedaży, kiedy zwykle w tym roku poziom ten nie przekraczał 5–5,5 proc.

Wśród sprzedawanych mieszkań, w których cena metra kwadratowego przekraczała 10 tys. zł znalazły się zarówno apartamenty w centrum, jak i małe kawalerki.