Rynek mieszkaniowy po wdrożeniu rekomendacji S

Od stycznia 2012 roku banki ostrzej podchodzą do obliczania zdolności kredytowej. Rodzina, która ma dochód na poziomie 5 tys. zł netto (na rękę) i chce zaciągnąć kredyt hipoteczny na 30 lat, może dostać w złotych średnio kwotę 364 tys. zł (wg Home Broker na podstawie styczniowej oferty banków). W grudniu 2011 r. przeciętna zdolność kredytowa była wyższa o 27 tys. zł. W gorszej sytuacji są osoby zainteresowane kredytem hipotecznym w walucie obcej. W tym przypadku nowe wymagania są jeszcze ostrzejsze. Spadek zdolności w przypadku wspomnianej rodziny dla kredytu w euro przekracza 100 tys. zł.

Statystyczną rodzinę stać na mieszkanie w "wielkiej płycie"

To o ile zmniejszyła się nasza możliwość zakupu mieszkania zależy głównie od tego, czy bierzemy kredyt na całość inwestycji, czy posiadamy jakieś oszczędności na zakup własnego M. Przyjmijmy, że rodzina chce wykorzystać w całości swoją zdolność i nie ma wkładu własnego. Dysponuje więc kredytem w złotych w wysokości 364 tys. zł. Obecnie w wybranych 13 miastach Polski, dostępna jest dla niej oferta 65% mieszkań wystawionych na sprzedaż. W grudniu 2011 r. było to 70%. Spadek jest więc nieznaczny. W tabeli uwzględnione są mieszkania z rynku wtórnego i pierwotnego.

Źródło: Home Broker

Mieszkanie w bloku z „wielkiej płyty" nadal dostępne

Zdecydowanie najmniej ograniczenie zdolności kredytowej przykładowa rodzina odczułaby kupując mieszkanie w najtańszym segmencie. Z danych z 13 miast wynika, że w styczniu mogła pozwolić sobie na zakup 9 z 10 oferowanych do sprzedaży mieszkań w blokach z wielkiej płyty.

W najlepszej sytuacji jest statystyczna rodzina szukająca lokalu w Bielsku-Białej lub w Katowicach. Tam wszystkie mieszkania w blokach z wielkiej płyty są w jej zasięgu. Całkiem dobrze rynek mieszkaniowy wygląda również w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Lublinie, Łodzi, Poznaniu i Szczecinie –  za 364 tys. zł można tam kupić przynajmniej 90% lokali oferowanych w betonowych blokach. Najgorzej z dostępnością takich mieszkań jest w Warszawie, gdzie za 364 tys. zł można wybierać z 41% ofert w tym segmencie.

Szukając mieszkania niezbyt chętnie myślimy o zakupie lokalu w wielkiej płycie. Dlatego w pierwszej kolejności sprawdzamy inne oferty na rynku mieszkaniowym. Jednak nieruchomość w bloku z wielkiej płyty to często jedyne wyjście, jeżeli nie dysponujemy większą gotówką. 

Mieszkania nowe w zasięgu ręki

Przykładowa rodzina za kwotę 364 tys. zł mogłaby też swobodnie skorzystać z oferty lokali nowych. Przeciętna dostępność mieszkań deweloperskich to teraz 62% i nie spadła znacząco (w grudniu było to 68%). Najlepsza sytuacja jest w Bielsku-Białej, Bydgoszczy i Lublinie – ponad 90% ofert lokali w nowych inwestycjach można kupić posiadając 364 tys. zł. Najgorzej jest znaleźć lokum w Warszawie, gdzie posiadając 364 tys. zł rodzina mogłaby wybierać tylko z 15% oferty lokali od deweloperów.

Wybór mieszkania nowego jest o tyle lepszym rozwiązaniem niż zakup „wielkiej płyty", że pozwala liczyć na wzrost jego wartości w długim terminie. Skorzystanie z ciekawej oferty cenowej często wiąże się jednak z koniecznością oczekiwania na odbiór kluczy na przykład kilkanaście miesięcy. Do czasu oczekiwania na wprowadzenie się należy doliczyć ponadto okres potrzebny na wykończenie mieszkania.

Na rynku mieszkaniowym najtrudniej o nowy i wykończony lokal

Najtrudniej rodzinie modelowej byłoby znaleźć teraz lokal używany i wykończony, który został oddany do użytku po 2000 roku. Przeciętna dostępność tych mieszkań wynosi 45%. Jednak w grudniu 2011 r. nie było to jednak dużo więcej – bo jedynie 52%. Wysokie ceny biorą się stąd, że lokale nowe i wykończone często były kupowane w czasie boomu. Dodatkowo ofert sprzedaży takich mieszkań jest dużo mniej niż przykładowo lokali w budynkach wielkiej płyty.

Najwięcej mieszkań nowych i wykończonych jest w zasięgu 364 tys. zł w takich miastach jak Białymstok i Bielsko-Biała – ponad 70%.  Najtrudniej kupić własne M w Warszawie, gdzie za wspomnianą kwotę można wybierać tylko z 13% tego typu ofert.