Rynek mieszkań używanych w listopadzie 2014. Raport

Osoby sprzedające mieszkania z drugiej ręki odczuwają coraz silniejszą konkurencję ze strony deweloperów. Dlatego są bardziej skłonne do negocjacji, czego dowodem są obniżki przeciętnych cen ofertowych w piętnastu monitorowanych miastach. Dobre wieści płyną z rynku hipotecznego, obecne oprocentowanie kredytów hipotecznych jest najniższe w historii i wynosi średnio 3,88% (dla kredytów z 25-proc. wkładem własnym) oraz 4,34% (dla kredytów z wkładem na poziomie 5 proc.).

Sprzedający mieszkania na rynku wtórnym walczą ceną

Wielu właścicieli nieruchomości jest zdeterminowanych do zamknięcia transakcji jeszcze przed końcem roku. Niższe od prognozowanego zainteresowanie ze strony osób poszukujących mieszkania wymusza na sprzedających rewizję ofert. – W ciągu ostatniego miesiąca w 15 miastach ceny nieruchomości spadły średnio o 1,3% – mówi Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl. – Największe obniżki dotyczą Olsztyna (3,9%) i Katowic (3,3%). Natomiast najbardziej odporny na zmiany okazał się rynek wrocławski, gdzie ceny pozostają poziomie zbliżonym do tego sprzed miesiąca.

Obniżka cen w poszczególnych miastach (w ujęciu miesięcznym)

Mimo tych spadków cen w skali roku nadal odnotowujemy średni wzrost rzędu 1,6%. Jednak w dwóch lokalizacjach: Olsztynie i Toruniu ceny są niższe niż w październiku 2013, odpowiednio o 2,6% i 0,3%. – Rozwój sytuacji na rynku nieruchomości w ostatnich tygodniach skłania do prognozowania kolejnych obniżek cen ofertowych jeszcze w 2014 roku. Nie można więc wykluczyć, że ten rok zakończy się kolejnym spadkiem średnich cen ofertowych – komentuje Marta Kosińska.

Zakup mieszkania za gotówkę coraz popularniejszy

Osoby zainteresowane zakupem mieszkania mogą cieszyć się bardzo korzystną sytuacją na rynku kredytów hipotecznych. Ponadto końcówka 2014 roku to ostatni moment, w którym można sfinansować zakup nieruchomości aż w 95 procentach kredytem.
– Korzystne warunki nie zwiększają jednak zainteresowania kupujących mieszkaniami z drugiej ręki – zauważa Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – Co ciekawe, zmienia się natomiast struktura finansowania zakupu nieruchomości. Już co trzecie mieszkanie nabywane jest bowiem za gotówkę. Tego typu transakcje często są związane z niską rentownością depozytów bankowych. Klienci dysponujący większymi oszczędnościami wolą zainwestować je w mieszkania z myślą o wynajmie – komentuje ekspert.

Właściciele sprzedający swoje nieruchomości coraz mocniej odczuwają rywalizację z rynkiem pierwotnym wpieranym przez program Mieszkanie dla Młodych. Taka sytuacja jest korzystna dla kupujących, którzy uzyskują dodatkowy argument przy negocjacji cen. – W pięciu z siedmiu analizowanych miastach średnie ceny nabywanych mieszkań są obecnie niższe niż przed miesiącem – twierdzi Jańczuk.

Ceny transakcyjne wzrosły natomiast we Wrocławiu i Łodzi i wynoszą odpowiednio 5 207 zł oraz 3 691 zł. W mieście Tuwima to najwyższa wartość w tym roku. – Ciekawostką jest to, że w Łodzi przeciętna cena transakcyjna jest obecnie wyższa od ofertowej. Różnica wynosi 1,8%, Taka sytuacja świadczy m.in. o coraz wyższych preferencjach odnośnie standardu nabywanych mieszkań – komentuje Jańczuk

Niżej oprocentowanych kredytów hipotecznych zapewne już nie będzie

Bardzo korzystne wiadomości dla kupujących mieszkania płyną z rynku kredytów hipotecznych. Poziom oprocentowania ustanowił nowe minimum. Dla kredytów z wysokim wkładem własnym (25%) wynosi ono średnio tylko 3,88%. Po raz pierwszy w historii przeciętne oprocentowanie spadło więc poniżej 4%. Jednocześnie obniżce uległo również oprocentowanie kredytów z minimalnym (5%) wkładem. W ich przypadku średnia wynosi obecnie 4,34%. – Przyczyną takiej sytuacji jest spadek stawki WIBOR oraz obniżka marż wprowadzona przez część banków – mówi Jarosław Sadowski, ekspert Expandera. – Co ciekawe, na zmianach skorzystają także kredytobiorcy, którzy już spłacają swoje zobowiązania. W przypadku kredytów zaciągniętych w 2007 roku oprocentowanie nierzadko jest obecnie niższe niż 3%.

Dzięki temu, że kredyty stały się tańsze, są również łatwiej dostępne. W przypadku 3-osobowej rodziny z dochodem na poziomie 5 000 zł netto, średnia dostępna kwota kredytu wynosi już nieco ponad 450 000 zł. Tymczasem jeszcze w lipcu było to niecałe 412 000 zł.

Zdaniem ekspertów trudno będzie o bardziej korzystne warunki. Maleje bowiem prawdopodobieństwo dalszych obniżek stóp procentowych. Na początku 2015 roku oprocentowanie kredytów mieszkaniowych może wręcz wzrosnąć. Banki mogą zdecydować się wtedy na podwyżki marż czy zakończenie trwających obecnie promocji. – Warto też przypomnieć, że od przyszłego roku zmieniają się wymogi dotyczące wysokości wkładu własnego. Od stycznia, aby uzyskać kredyt hipoteczny trzeba będzie 10% wartości nieruchomości sfinansować z posiadanych oszczędności. Obecnie wystarczy 5% wkładu – przypomina Sadowski.