Rękojmia dewelopera i sprzedawcy z rynku wtórnego - co daje kupującemu

Dokonując zakupu, nie wszystko da się dostrzec na pierwszy rzut oka. Tym bardziej tak jest w przypadku zakupu mieszkania lub domu. Bywa, że po 2 czy 3 latach pojawia się usterka, która – jak się okazuje – istniała już w momencie zakupu nieruchomości i jej pojawienie się nie było skutkiem niewłaściwego eksploatowania mieszkania przez nabywcę. Piszemy o rękojmi za wady mieszkania.

Przeczytaj: Odbiór techniczny mieszkania, czyli jak wykryć usterki w lokalu

Z życia wzięte

Małżeństwo kupiło nowe mieszkanie na najwyższym piętrze bloku. Kilka tygodni po przeprowadzce, gdy nastały deszcze, dach zaczął przeciekać, a z sufitu w salonie małżonków lała się woda. Ekipa naprawiła dach, ale sytuacja powtórzyła się po tygodniu. Przez następne tygodnie robotnicy ustalali, co jest przyczyną przeciekania dachu. Stwierdzili wreszcie, że to nieodpowiednia konstrukcja jest powodem.

Czym jest rękojmia

Odpowiedzialność sprzedawcy, a więc rękojmia, za towar, jaki sprzedaje on klientowi, dotyczy zarówno wad technicznych, jak i prawnych (stanu prawnego). Odnosi się nie tylko do mieszkań z pierwszej ręki (deweloperskich), ale również używanych. Ta swojego rodzaju gwarancja stanowi podstawę dla klienta do ubiegania się o likwidację wady, czyli naprawę usterki, np. przeciekającego dachu, popękanych kafli na balkonie, popękanych ścian w mieszkaniu, nierównych podłóg.

Dowiedz się: Na jakie koszty przy zaciąganiu kredytu hipotecznego należy uważać

Powyższe przykłady pokazują wady fizyczne mieszkania. Do wad prawnych zalicza się m.in. nie do końca uregulowany stan prawny gruntu, na którym deweloper i tak postawił budynek albo zbudował blok na nie swoim terenie.

Możliwość obniżenia ceny

Jeżeli wada nie została naprawiona, istnieje inne rozwiązanie: klient może zażądać obniżenia ceny za towar. Tak dzieje się bowiem w sytuacji, gdy niemożliwe jest usunięcie usterki. Jest też opcja odstąpienia od umowy. Ma to zastosowanie w przypadku, gdy usterka była likwidowana kilka razy, ale bez skutku i problem wraca, jak bumerang. Wówczas klient ma prawo zażądać odstąpienia od umowy, zrywając ją. Odstąpienie od umowy w praktyce oznacza, że sprzedawca oddaje kupującemu pieniądze, natomiast kupujący opuszcza lokum.

Kiedy nie wolno odstąpić od umowy

Nie wolno natomiast klientowi odstąpić od umowy, gdy po zgłoszeniu usterki deweloperowi, on ją niezwłocznie usunął, ponieważ to jego prawny obowiązek.

Warto przeczytać: Komu należy się dodatek mieszkaniowy i jak się o niego starać

Po stronie nabywcy nieruchomości również leżą obowiązki. Jeżeli zauważy on w mieszkaniu usterkę, która powinna zostać usunięta, powinien on niezwłocznie o tym powiadomić dewelopera (najlepiej zrobić to pisemnie, aby mieć dowód w razie ewentualnych późniejszych sporów). Gdy klient tego nie uczyni i zostanie mu to udowodnione, rękojmia przepada. Rękojmia nie ma zastosowania w sytuacji, gdy kupujący wiedział o konkretnych wadach mieszkania w chwili podpisania umowy sprzedaży, a i tak zawarł tę umowę.

W przypadku standardowego zakupu towaru rękojmia ma jeszcze jedno rozwiązanie – nabywca ma prawo oddać wadliwy towar, domagając się wymiany na inny. Gdy natomiast chodzi o mieszkanie, w praktyce trudno o tego rodzaju wymianę.

Okres rękojmi

Okres rękojmi wynosi 5 lat (wcześniej, do 24 grudnia 2014 roku, były to 3 lata). Trwa ona od dnia, w którym mieszkanie zostało przekazane nabywcy przez sprzedającego (czyli od przejęcia lokalu protokołem zdawczo-odbiorczym), a nie od momentu, gdy np. strony podpisały umowę wstępną sprzedaży. W odniesieniu do części wspólnych budynku, jak choćby klatki schodowe w bloku lub windy, okres rękojmi zaczyna się w chwili wydania pozwolenia na użytkowanie budynku. Zdarza się zatem, że kupując mieszkanie z drugiej ręki, już wcale nie obowiązuje. Roszczenie o likwidację wady przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia tejże wady.

Rękojmia a gwarancja

Rękojmia, co do zasady, stanowi lepsze rozwiązanie dla nabywcy niż gwarancja. To dlatego, że rękojmia jest regulowana przepisami (Prawo cywilne), natomiast w przypadku gwarancji, jej warunki określa przede wszystkim gwarant, czyli udzielający gwarancji. Okres obowiązywania gwarancji jest z reguły krótszy niż rękojmi. Jeżeli okres gwarancji nie został określony przez gwaranta, przyjmuje się, że udzielona gwarancja trwa 2 lata.

Nie warto od razu, zaraz po zgłoszeniu usterki w mieszkaniu, iść do sądu. Najpierw należy spróbować porozumieć się z deweloperem na drodze polubownej. Dopiero wtedy, gdy będzie on oporny, powinno się skierować sprawę na drogę sądową.