Kredyt hipoteczny – na jakie dodatkowe koszty uważać

Zaciągając kredyt mieszkaniowy, trzeba – po pierwsze - spełnić szereg formalności. Po drugie: trzeba także liczyć się z potencjalną odmową banku czy innej instytucji bankowej. Po trzecie: trzeba, jeśli bank zgodzi się przyznać nam kredyt, liczyć się z wystąpieniem dodatkowych kosztów, tzw. okołokredytowych.
Jeden koszt drugiemu nierówny, bo pożyczane pieniądze mają swoją cenę.

Przeczytaj poradnik: Rzeczywiste koszty zaciągnięcia kredytu hipotecznego 

Opłata przygotowawcza i inne opłaty

Na koszt kredytu hipotecznego składa się więcej czynników niż tylko odsetki. Należy wziąć pod uwagę takie składniki, jak: opłata przygotowawcza za sporządzenie oferty (obejmuje czynności związane z udzieleniem kredytu, a więc przygotowanie różnego rodzaju dokumentów i samej kwoty do wypłaty), prowizja za udzielenie kredytu (jednorazowa opłata naliczana przez bank podczas wypłaty kredytu), koszt ubezpieczenia. A propos tego ostatniego – nie chodzi tylko o ubezpieczenie kupowanej nieruchomości. Niektóre banki uzależniają wydanie pozytywnej decyzji kredytowej od tego, czy klient wykupi dodatkowe ubezpieczenie np. dodatkowe ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od utraty pracy).

Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości również może kosztować. Jeśli to bank ją wykonuje, to przeważnie kredytobiorca nie ponosi żadnych kosztów. Gdy jednak konieczna jest opinia rzeczoznawcy majątkowego, koszty jego pracy z reguły musi uregulować klient. Żaden bank nie udzieli kredytu, skoro nie przekona się, czy warto pożyczyć pieniądze, a więc czy wnioskowana przez klienta kwota kredytu jest adekwatna do wartości nieruchomości (wartości zabezpieczenia), na jakiej ma być ustanowiona hipoteka. A przekona się dopiero, gdy zostanie wykonana wycena nieruchomości zarówno pod kątem technicznym, jak i prawnym.

Jeżeli klient zechce skorzystać z wakacji kredytowych (zamierzana przerwa np. 1- lub 3-miesięczna w spłacie rat), też to wpłynie na wysokość zaciągniętego kredytu. Może też dojść prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu, która też odbije się na cenie kredytu.

Więcej na temat: Wakacje kredytowe, czyli jakie pułapki w nich czyhają 

Kredyt hipoteczny – raty równe, czy raty malejące

Całkowity koszt kredytu może zależeć od wybranego sposobu spłaty. Jeżeli zdecydujemy się na równe raty, wówczas suma zapłaconych odsetek będzie wyższa niż w przypadku, gdy wybierzemy raty malejące. Tak się stanie, ponieważ przy ratach malejących od początku spłacamy więcej kapitału (czyli pieniądze, które pożyczył nam bank), a tym samym nasz dług względem banku maleje szybciej. W konsekwencji całkowita kwota do spłaty może być tutaj mniejsza np. o kilkanaście tysięcy w porównaniu z ratami równymi. Dla porównania: jeśli skorzystamy z opcji równych rat, na początku będziemy spłacali głównie odsetki i dosyć małą część kapitału. Nie każdy jednak może skorzystać z rat malejących. W takiej sytuacji znajdują się choćby osoby z niską zdolnością kredytową i mające problemy z uzyskaniem kredytu.

Transakcja wiązana

Niebezpieczne mogą być produkty typu cross sell, oferowane przy okazji starań o kredyt. Banki proponują sprzedaż wiązaną. Chcą, aby klient skorzystał z ich dodatkowej oferty, proponując często, niby to przy okazji, promocyjne warunki udzielenia kredytu w zamian za skorzystanie z innych produktów. Są to dodatkowe produkty finansowe, np. karta kredytowa, karta debetowa, konto oszczędnościowo-rozliczeniowe czy wspomniane wyżej ubezpieczenie. W ofercie wszystko wygląda atrakcyjne, ale może okazać się, że promocja się skończy, np. za 3 miesiące, a potem trzeba będzie nadal korzystać z tych produktów już na standardowych warunkach i koszty kredytu hipotecznego wzrosną o kilka procent.

Podwójne, niebezpieczne koszty

Trzeba też uważać, żeby nie dać się naciągnąć na podwójne koszty, chociaż za to samo. Przykładowo: instytucje parabankowe (banki nie stosują raczej takich praktyk) żądają opłaty przygotowawczej i osobno, drugiej, za samo rozpatrzenie wniosku. Tymczasem opłata za rozpatrzenie wniosku kredytowego to właśnie opłata przygotowawcza. Co więcej, opłata za rozpatrzenie wniosku powinna być pobierana przy wypłacie kredytu, a zdarza się, że instytucja finansowa pobiera ją zaraz po złożeniu kompletu dokumentów, przed wydaniem decyzji, która nie zawsze jest decyzją pozytywną dla klienta.