Raty kredytów spadają. Niestety często tylko w teorii

Rada Polityki Pieniężnej, zgodnie z oczekiwaniami rynku, obniżyła dziś stopy procentowe o kolejne 25 punktów bazowych. Podstawowy wskaźnik, czyli stopa referencyjna, został obniżony z 4,5% do 4,25%. Uwzględniając cięcie listopadowe, w sumie stopa bazowa spadła już o 50 punktów. Analitycy oczekują, że będą kolejne cięcia, które łącznie powinny sprowadzić stopy procentowe w dół o 75-100 punktów bazowych, czyli w okolice najniższego poziomu w historii. RPP będzie chciała w ten sposób zapewnić dopływ tańszego pieniądza do spowalniającej gospodarki.**

Stopy procentowe padają w teorii, a w praktyce z opóźnieniem

Obniżka stóp procentowych banku centralnego docelowo wpływa na spadek rat płaconych przez kredytobiorców. Dla nich ważniejszy jest jednak poziom rynkowej stopy WIBOR, od której zależy oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. A stopa WIBOR idzie w dół od miesięcy wakacyjnych, zniżkując już z ok. 5,1% do ok. 4,4%.

Przeczytaj również: Patrzymy na wysokość raty a nie na oprocentowanie kredytu 

– Oprocentowanie kredytów powinno obniżyć się w podobnym stopniu, choć nie dzieje się to z automatu – mówi Katarzyna Siwek, analityk Home Broker. – Banki indywidualnie określają częstotliwość, z jaką dokonują zmian stopy WIBOR. To oznacza zwykle konieczność oczekiwania nawet kilka miesięcy na korzystny efekt obniżek stóp.

Raz w miesiącu, oprocentowanie kredytów hipotecznych aktualizują mBank i MultiBank. Co trzy miesiące robią to m.in. BNP Paribas, BZ WBK, Kredyt Bank czy Millennium. Oprocentowanie kredytów hipotecznych udzielonych przez ING jest oparte o wskaźnik WIBOR 6M i aktualizowane co pół roku. Z kolei w BGŻ zmiana oprocentowania następuje co sześć lub co 12 miesięcy. W zależności od banku, zmiana stawek może następować albo konkretnego dnia kalendarzowego, albo w określonych odstępach czasu, licząc od dnia podpisania umowy kredytowej.

– Pamiętajmy jednak, że kij ma dwa końce – dodaje Siwek. –Gdy stopy spadają, częstsze aktualizacje WIBORu w bankach są korzystne dla kredytobiorców, ale gdy stopy NBP rosną – jest dokładnie odwrotnie.

Raty coraz niższe, a ma być jeszcze lepiej

Dziś rata kredytu na 300 tys. zł (25 lat spłaty) wynosi przy średniej marży (1,45%) 1922 zł. Rata tego samego kredytu wyliczona dla WIBOR-u z początku czerwca była o 149 zł wyższa.

– Biorąc pod uwagę fakt, że dziś rynek obstawia, że za pół roku WIBOR obniży się w okolice 3,3%, hipotetyczna rata z naszego przykładu powinna spaść do 1743zł, czyli w stosunku do poziomu z początku czerwca już o 328 zł – ocenia Siwek.

Zmiana raty kredytu mieszkaniowego po zmianie stopy rynkowej 

Obniżki stóp procentowych niwelowane przez podwyżki marż

Nieco bardziej skomplikowana jest sytuacja osób, które dopiero zamierzają zaciągną kredyt mieszkaniowy. Z jednej strony spadający WIBOR sprzyja im podwójnie (wpływając na spadek raty kredytowej i jednocześnie wzrost zdolności), ale z drugiej opisany efekt częściowo niwelują podwyżki marż kredytowych.

– O ile w kwietniu przeciętna marża dla kredytu na 300 tys. zł wynosiła ok. 1,2% to dziś zbliża się do 1,5% – dodaje Siwek. – Z kolei na poziom zdolności oprócz oprocentowania kredytów wpływa też polityka poszczególnych banków, której odzwierciedleniem są mechanizmy stosowane w kalkulatorach kredytowych.

Dlatego, choć od czerwca stopa WIBOR spadła w większym stopniu niż wzrosła przeciętna marża, średnia zdolność kredytowa minimalnie obniżyła się. Według danych Home Broker, przeciętna 3-osobowa rodzina zarabiająca 5 tys. zł netto może dziś liczyć średnio na 365 tys. zł kredytu, w lipcu było to 371 tys. zł. 

Zobacz, co mówi ekspert na temat kondycji budownictwa mieszkaniowego w Polsce.