Prawo własności i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – czym się różnią

Czym jest prawo własności, a czym spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania? Zgodnie z Kodeksem cywilnym przez prawo własności rozumiemy możliwość korzystania z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem oraz pobierania pożytków i innych dochodów z tej rzeczy. Wykonywanie prawa własności jest jednak ograniczone ustawami oraz zasadami współżycia społecznego. W praktyce oznacza to, że osoba posiadająca prawo własności do lokalu mieszkalnego może nim rozporządzać w dowolny sposób pod warunkiem, że nie narusza praw innych osób.

Natomiast spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego to ograniczone prawo rzeczowe uregulowane przez Ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Posiadanie go oznacza prawo do korzystania z lokalu oraz rozporządzania nim. Jednak faktycznym właścicielem mieszkania jest spółdzielnia mieszkaniowa. Dlatego niektóre czynności podejmowane w mieszkaniu wymagają zgody spółdzielni. Może to być np. zmiana przeznaczenia lokalu mieszkalnego na użytkowy. Dodatkowo takie mieszkanie może zostać obciążone hipoteką zabezpieczającą długi spółdzielni. Sytuacje ogłoszenia upadłości przez spółdzielnie są jednak niezwykle rzadkie, więc raczej nie ma się czego obawiać.

Przeczytaj również: Zbankrutowała jedna z największych spółdzielni mieszkaniowych w Warszawie 

Obydwa prawa są zbywalne, dziedziczne i podlegają egzekucji

Umowa zbycia tych praw wymaga formy aktu notarialnego. W tym zakresie żadne z omawianych praw nie jest lepsze od drugiego.

Jakie są różnice między tymi prawami do lokalu?

Różnice między prawami widać najlepiej na etapie zarządzania częściami wspólnymi danej nieruchomości. Posiadając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czyli będąc członkiem spółdzielni to jej powierzamy zarządzanie nieruchomością. Natomiast posiadający prawo własności mieszkańcy najczęściej tworzą wspólnotę mieszkaniową. Powstaje jednak problem zarządzania częściami wspólnymi. Najczęściej jest to zlecane prywatnej firmie zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami.

Rozbieżność między zarządzaniem przez spółdzielnię oraz wspólnotę zazwyczaj pojawia się w wysokości opłat, które ponoszą mieszkańcy. Nierzadko dysproporcja jest bardzo duża na korzyść spółdzielni mieszkaniowych. Powodem jest korzystanie przez nie z efektu skali, ponieważ spółdzielnie bardzo często posiadają w swoim zarządzie nawet kilkadziesiąt budynków. Dzięki temu łatwiej im wynegocjować korzystniejsze ceny od usługodawców. Z kolei wspólnoty mieszkaniowe bardzo często obejmują tylko jeden budynek. Z drugiej jednak strony bolączką spółdzielni mieszkaniowych jest dużo gorsza ściągalność czynszów, wynikająca w dużym stopniu z przepisów chroniących dane osobowe. Tak więc w ostatecznym rozrachunku kluczowa okazuje się efektywność zarządzania w konkretnej spółdzielni bądź wspólnocie. 

Czy wiesz, że: Wspólnota mieszkaniowa może żądać zlicytowania zadłużonego mieszkania 

Ceny mieszkań są podobne, bez względu na to, jakie prawo do nich przysługuje

Dlatego trzeba się zastanowić, czy koniecznie chcemy mieć prawo własności do mieszkania. Warto przeanalizować, czy budynek, w którym zamierzamy kupić mieszkanie jest efektywnie zarządzany.