Co może zrobić wspólnota mieszkaniowa, gdy jej członek nie płaci za mieszkanie

Wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje dzięki opłatom wnoszonym przez jej członków. Jeśli wszyscy lokatorzy dokonują płatności w określonym terminie, wspólnota ma płynność finansową i działa bez przeszkód. Jeśli natomiast jeden czy drugi lokator przestają płacić, wspólnota ma problem, bo brak określonych wpływów oznacza problemy np. terminowego regulowania opłat lub wykonania zaplanowanych remontów. A rachunki, by np. nie zostały odcięte dostawy ciepła, muszą być przecież płacone w terminie! Dlatego na problemach finansowych jednego, cierpią pozostali członkowie wspólnoty. W praktyce niepłacenie czynszu przez jednego lokatora oznacza, że na jego opłaty musi „zrzucić się" reszta lokatorów. Krótko mówiąc – wszyscy mieszkańcy ponoszą konsekwencje niewypłacalności jednego z nich.

Trybunał Konstytucyjny zajął stanowisko: Wspólnota może żądać zlicytowania zadłużonego mieszkania 

Dlatego na zwłokę w płaceniu zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz na media wspólnota powinna reagować jak najszybciej. Jeśli opóźnienie jest kilkudniowe, chwilowe, nie zaburzy to jej funkcjonowania.
– Jeśli natomiast zaległości w płatnościach wynoszą więcej niż dwa miesiące, zarządca może, a nawet powinien podjąć procedurę windykacyjną – wyjaśnia Agnieszka Ignaczuk, licencjonowany zarządca nieruchomości z Zielonej Góry.

Wygląda to tak, że...

W Ustawie o własności lokali zawarte są uregulowania, które ułatwiają dochodzenie należności od osoby uchylającej się od wpłacania zaliczek. Ustawa umożliwia wystąpienie przeciwko takiej osobie na drogę postępowania sądowego w trybie upominawczym bez względu na wysokość roszczenia, czyli długu. Procedura takiego postępowania jest zdecydowanie prostsza niż zwykły proces.

Po uprawomocnieniu się nakazu ma on moc wyroku sądowego. Jeśli dłużnik nawet po otrzymaniu nakazu nie chce spłacić zaległości wobec Wspólnoty, pozostaje już tylko egzekucja za pośrednictwem komornika, który część dochodów dłużnika przekazywać będzie na poczet zaległości we Wspólnocie aż do spłaty całej należności.

Dowiedz się: Jak pracuje komornik – pomaga czy szkodzi**?**

Jak wygląda procedura windykacji?

Przebieg postępowania sądowego o zapłatę.
1. Wezwanie o zapłatę.
2. Złożenie pozwu do właściwego Sądu.
3. Jeśli wszystkie złożone dokumenty są prawidłowe, Sąd wydaje nakaz zapłaty, w którym wzywa dłużnika do zapłaty lub wniósł sprzeciw.

Uwaga! Nieodebranie listu w terminie nie powoduje wstrzymania procedury, taki list wraca do Sądu i uważany jest, jako nieodebrany. Nieodebranie korespondencji działa tylko na niekorzyść dłużnika, ponieważ nie wie on na jakim etapie postępowania jest jego sprawa.

4. Jeśli dłużnik nie złożył sprzeciwu, nakaz zapłaty staje się prawomocny.
5. Gdy nakaz jest prawomocny Wspólnota występuje do Sądu z wnioskiem o nadanie nakazowi klauzuli wykonalności.
6. Po otrzymaniu klauzuli wykonalności składamy wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji z wynagrodzenia, otrzymywanych świadczeń np. emerytury, renty, ruchomości bądź kont bankowych.

A co się stanie, jeśli egzekucja komornicza okaże się nieskuteczna?

– Jeśli egzekucja okaże się nieskuteczna, bo na przykład właściciel lokalu nie osiąga żadnych dochodów, wspólnota może zażądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji – dodaje Agnieszka Ignaczuk.
To wyjście ostateczne, ale jedyne skuteczne w przypadku bardzo opornego właściciela i zasadne, bo chroni majątek pozostałych właścicieli we wspólnocie.

Drastyczny pomysł na dłużników: Nie płacisz czynszu? Dostaniesz lokatora

Prawo zlicytowania zadłużonego lokalu nadano wspólnotom z mocy prawa. Zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali: – Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Powództwo o upoważnienie do sprzedaży lokalu w drodze licytacji musi zawsze poprzedzać uchwała wspólnoty upoważniająca zarząd do jego wytoczenia, ponieważ jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Wyraźnie o tym mówi art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 7 ustawy.
Sam proces ogranicza się do wykazania przez wspólnotę mieszkaniową łącznie dwóch przesłanek ustawowych: że doszło do zaległości opłat oraz że ma ona cechę długotrwałości. O ile pierwsza przesłanka to sprawy czysto matematyczne i księgowe (w tym wykazania obowiązujących uchwał lub innych aktów i czynności będących podstawą skutecznego zobowiązania właściciela lokalu), o tyle długotrwałość budzić może spór. Wyjściem z sytuacji jest podjęcie przez Wspólnotę uchwały, w której właściciele określą, co oznacza termin długotrwałe zaleganie z zapłatą.

Jak wygląda procedura sprzedaży lokalu członka wspólnoty w drodze licytacji komorniczej

1. Uchwała wspólnoty wyrażająca zgodę na sprzedaż lokalu w drodze licytacji komorniczej.
2. Złożenie we właściwym Sądzie pozwu o nakazanie sprzedaży lokalu dłużnika.
3. Wniesienie opłaty od pozwu.
Po korzystnym dla Wspólnoty wyroku:
4. Komornik zajmuje lokal (uniemożliwia swobodne dysponowanie lokalem)
5. Licytacja lokalu.
6. Wydanie postanowienia o przysądzeniu własności, co jest podstawą do wpisu nowego właściciela w księdze wieczystej.

Co ważne, ustawa mówi, że właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego! Czyli, jeśli straci mieszkanie, bo za nie nie płacił, nie dostanie „z urzędu" mieszkania z zasobów komunalnych.

Jak wspólnota odzyskuje dług ze zlicytowanego lokalu? Pieniądze ze sprzedaży mieszkania po potrąceniu należności dla wspólnoty mieszkaniowej przekazane zostają byłemu już właścicielowi. 

Przeczytaj również: Fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej - co to jest, na co można go przeznaczyć, jak z niego korzystać