Prawa i obowiązki członka każdej wspólnoty mieszkaniowej

redakcja.regiodom, Katarzyna Borek; Konsultacja merytoryczna: Agnieszka Ignaczuk - licencjonowany zarządca nieruchomości
Wspólnota mieszkaniowa na warszawskim SkoroszuPrawa i obowiązki członka każdej wspólnoty mieszkaniowej
Wspólnota mieszkaniowa na warszawskim SkoroszuPrawa i obowiązki członka każdej wspólnoty mieszkaniowej mk
Nie odpowiadają ci sąsiedzi i chciałbyś odłączyć się od wspólnoty? Niestety, nie sprzedając mieszkania, zrezygnować się nie da. Skoro jesteś na nią skazany, poznaj swoje prawa i obowiązki.

– Za nic nie mogę porozumieć się z właścicielami innych mieszkań w mojej kamienicy. Ja chcę wymalować korytarz i wymienić drzwi wejściowe, oni skutecznie blokują inwestycję – opowiada Czytelnik Jerzy Bednarek. Przyszedł do redakcji z konkretnym pytaniem: jak wypisać się ze wspólnoty mieszkaniowej?

Najkrótsza odpowiedź brzmi: nie można się wypisać. Tak, jak nie można się do niej zapisać.

Zapamiętaj! Przynależność do wspólnoty mieszkaniowej powstaje w momencie wykupu mieszkania na własność i kończy się wyłącznie wraz z jego sprzedażą.

A dlaczego nie można zrezygnować z bycia we wspólnocie? Bo każdy jej członek jest właścicielem swojego lokalu, ale również współwłaścicielem części wspólnej nieruchomości. Tworzą ją grunt, części budynku oraz urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku pojedynczych osób. Przykładowo: pralnia, strych, brama, klatka schodowa, dach, kotłownia, winda, śmietnik, chodnik. Koszty ich utrzymania rozkładane są na poszczególnych współwłaścicieli – proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości.

Ważne! W momencie kupna lokalu wchodzącego w skład wspólnoty mieszkaniowej nowy właściciel staje się jej członkiem - nabywając prawa i obowiązki związane z aktem własności.

Przeczytaj o: Powiększaniu działkę we wspólnocie mieszkaniowej 

Prawa właściciela mieszkania

1. Może korzystać z lokalu mieszkalnego i nieruchomości wspólnych zgodnie z ich przeznaczeniem.

2. Podejmuje decyzje we wszystkich kwestiach przekraczających tak zwany zarząd zwykły.

3. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu należą w szczególności:

  • ustalenie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną;
  • ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
  • przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
  • zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej;
  • udzielenie zgody na: nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej; ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku tych robot budowlanych, rozporządzenie nim; zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
  • udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;
  • dokonania podziału nieruchomości wspólnej;
  • zbycie nieruchomości;
  • wytyczenie powództwa przeciw właścicielowi lokalu, który zalega z czynszem, narusza porządek domowy itp.;
  • ustalenie (w wypadkach nieuregulowanych przepisami) części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokal, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną; 
  • udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanych więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w tych nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;
    Zapamiętaj! Decyzje te podejmowane są kolegialnie na zebraniach członków wspólnoty lub w drodze indywidualnego zbierania głosów.
  • określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd/zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej;

4. Każdy właściciel może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu:

  • jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali;
  • naruszenia zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną; lub
  • gdy w inny sposób narusza jego interesy.
    Uwaga! Na wytoczenie powództwa jest tylko 6 tygodni. Liczy się je od dnia: podjęcia uchwały na zebraniu albo powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

5. Pożytki i inne przychody (przykładowo wynikające z wynajmu ściany budynku na cele reklamowe) z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem. W części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali – stosownie do ich udziałów.

Ważne! Właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej - w części, która nie znajduje pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Warto wiedzieć: Mała wspólnota mieszkaniowa: kilka ważnych spraw 

Ich uchwała może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych - jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z nich.

6. Zarządca lub zarząd wspólnoty mieszkaniowej muszą zwoływać zebranie jej członków co roku - najpóźniej do końca pierwszego kwartału. Gdy tego nie zrobią, może ich w tym zastąpić każdy właściciel.
Zebrania mogą być zwoływane częściej - na wniosek co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Obowiązki członka wspólnoty mieszkaniowej

Do obowiązków członka wspólnoty należą m.in.:

  1. ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem swojego lokalu (opłaty za odprowadzenie ścieków, dostawę wody, energii elektrycznej i cieplnej, kablówkę, wywóz śmieci itp.);
  2. utrzymywanie lokalu w należytym stanie (remontowanie, sprzątanie itd.);
  3. przestrzeganie porządku domowego;
  4. uczestniczenie w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (odpowiednio do udziału);
  5. korzystanie z nieruchomości wspólnej w taki sposób, aby nie utrudniać tego innym współwłaścicielom; 
  6. działanie w ochronie wspólnego dobra.

Zapamiętaj! Na żądanie zarządu lub administratora nieruchomości właściciel powinien zezwolić na wstęp do swojego lokalu wskazanym osobom, które zajmują się konserwacją, naprawą lub remontem części nieruchomości wspólnej, która położona jest wewnątrz prywatnego lokalu oraz wyposażeniem budynku w dodatkowe instalacje.

Poza wspólnotą mieszkaniową

Jak już wiemy: ze wspólnoty nie można się wypisać. Ale można zostać z niej wyrzuconym!

  • Gdy ktoś zalega z płaceniem czynszu (czyli zaliczek na koszty zarządu nieruchomością). Bez względu na wysokość zaległości można ich dochodzić w postępowaniu upominawczym. 
  • Takie sytuacje, jak długotrwałe zaleganie z wnoszeniem należnych opłat; rażące wykroczenia wobec przyjętego porządku domowego; korzystanie z nieruchomości wspólnej i własnego lokalu w sposób uciążliwy dla innych mieszkańców – mogą skończyć się żądaniem (w trybie procesowym) sprzedaży lokalu w drodze licytacji.

Podstawą takiego kroku są zapisy Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi sprzedanego lokalu nie przysługuje zamienny, a z pieniędzy uzyskanych za sprzedaży należy uregulować zobowiązania wobec wspólnoty.
W praktyce taka eksmisja zdarza się rzadko, ale niemniej jest możliwa. Często samo pisemne upomnienie może zmusić uciążliwego członka wspólnoty do zmiany zachowania.

Sporne kwestie

Wiele emocji członków wspólnoty budzi sprawa płacenia za wspólne części nieruchomości, z których nie korzystają. Bo gdy ktoś nie ma dzieci, nie zagląda do wózkowni. A mieszkaniec parteru rzadko jeździ windą. Czy w takiej sytuacji trzeba się dokładać do ich utrzymania? Niestety, jak już tłumaczyliśmy: są to części wspólne budynku, których utrzymanie jest obowiązkiem wszystkich członków wspólnoty. Jeśli więc remontuje ona windę, to trzeba dołożyć się do tej inwestycji, nawet mieszkając na parterze.

Uwaga! Jest jednak sposób, by nie płacić. Wspólnota może stwierdzić, że z opłat za korzystanie z windy zwolni mieszkańców parteru czy pierwszego piętra. Ale musi się to odbyć w drodze uchwały, a nie samodzielnej decyzji lokatora.

Niektóre wspólnoty podział kosztów utrzymania windy opierają nie o udziały, ale o liczbę osób faktycznie zamieszkujących lokal oraz jego położenie. Przy rozliczeniach można wtedy przyjąć wzór, że poszczególnym piętrom przypisuje się określoną procentowo wartość zniżki w opłatach. Przykładowo: mieszkańcy parteru nie płacą na utrzymanie windy, a pierwszego piętra 50 proc. kwoty uzależnionej od liczby mieszkańców. Aby jednak te zniżki były uwzględnione, muszą być przyjęte uchwałą.

Wysokie ceny gazu. Gazprom szantażuje Europę.

Wideo

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie