Podwyżki opłat za mieszkania: dlaczego spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe podnoszą stawki opłat. Czy podwyżki muszą być duże [25.08.2022]

Opłaty w spółdzielni i wspólnocie mieszkaniowej w cenie czynszu za wynajem? Tego obawiają się ich członkowie, właściciele mieszkań. Seria podwyżek opłat czynszowych już ruszyła. Na przykład za niespełna 44-metrowe mieszkanie na warszawskim Ursynowie teraz trzeba uregulować co miesiąc rachunek w wysokości 620 zł (przed wakacjami było to 520 zł).
A przecież oprócz tego trzeba zapłacić ratę kredytu hipotecznego, która dla wielu wskutek drastycznego wzrostu odsetek nawet podwoiła się. Czy takie 20- i więcej procentowe podwyżki opłat są konieczne?

Seria podwyżek jest z nami od dłuższego czasu i wszystko wskazuje na to, że pozostanie jeszcze przez dłuższy czas. Wszyscy widzimy, co się dzieje na rynku, ceny energii elektrycznej i gazu rosną, dodatkowo bardzo wysoka inflacja i coraz wyższe ceny na sklepowych półkach. Wszystkie te czynniki wpływają na wzrost kosztów utrzymania mieszkań.

– Pierwszy punkt na liście podwyżek to energia elektryczna. Firmy energetyczne złożyły wnioski do Urzędu Regulacji Energetyki (URE) o podwyżki taryf. W poprzednich latach za prąd dla taryfy G11 płaciliśmy około 300 zł za MWh, obecnie otrzymujemy oferty nawet w wysokości 2200 zł za MWh – tłumaczy Mariusz Łubiński, prezes firmy Admus, zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami.

– Wszystkie sprzęty, oświetlenie czy windy w częściach wspólnych będą generowały wyższe koszty. Podobnie kształtują się ceny gazu. Ceny ogrzewania w Veolia wzrosły w tym roku o 31 proc., z 47,04 zł za GJ do 61,66 zł za GJ, częściowo wysokość podwyżki została zamortyzowana przez VAT, który został obniżony z 23 proc. do 5 proc. Obniżka podatku obwiązuje jednak tylko do końca października i jeśli nie zostanie przedłużona, to dla Kowalskiego 1GJ zdrożeje o 18% – dodaje Mariusz Łubiński.

Przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjne także zabiegają o zgodę na wyższe ceny, następni w kolejce są również odbiorcy odpadów, którzy mówią o konieczności zwiększenia waloryzacji w kontraktach. To wszystko w niedługim czasie przełoży się na kolejny wzrost czynszów mieszkaniowych, tłumaczy zarządca.

We wspólnotach i w wielu spółdzielniach te koszty są ustalane indywidualnie dla właścicieli mieszkań, ale umowy zawiera i rachunki reguluje zarząd wspólnoty lub spółdzielni. Siłą rzeczy te wyższe kwoty pojawiły się w kalkulacji nowych opłat za mieszkania.

Analogiczne wygląda kwestia dodatkowych prac i usług, jakie firmy zewnętrzne świadczą na rzecz wspólnot. Jak wyjaśnia Mariusz Łubiński, firmy sprzątające i konserwujące budynki już w tej chwili zgłaszają się do spółdzielni i wspólnot z żądaniem podwyżek za swoje usługi. Jest to skala od 5 do 15%.

Ważnym punktem, jeśli chodzi o wydatki jest fundusz remontowy.

– Tu też musimy liczyć się z podwyżkami i to z dwóch przyczyn. Po pierwsze presja płacowa i wyższe koszty robocizny. W tej chwili mamy wiele rozpoczętych prac i projektów, a niestety brakuje pracowników, stąd konieczność wyższych ofert. Drugim aspektem są rosnące ceny materiałów budowlanych, które, jak wszyscy wiemy, są coraz droższe. Mamy pozycje, które zdrożały dwu-, trzykrotnie, choć są oczywiście też i takie, gdzie podwyżki sięgają 5-10% – wyjaśnia Mariusz Łubiński.

– Ze swojej strony staramy się optymalizować te koszty. Staramy się ograniczać zakres prac, negocjujemy z firmami, proponując, by część podwyżek wzięły na siebie. Przypomnę jednak, że mieliśmy już podobną sytuację, firmy ustępowały wtedy i w wielu przypadkach teraz nie uda się powtórzyć tego zabiegu – mówi prezes firmy Admus. – Jeśli zbierzemy wszystkie te elementy, podwyżka musi być znaczna – dodaje.

Coraz więcej wspólnot i spółdzielni rezygnuje z ochrony. Zostanie ona tylko na ekskluzywnych osiedlach czy w apartamentowcach.

– Inwestujemy także w energooszczędne oświetlenie, czujniki ruchu regulujące, kiedy światło ma się palić, a kiedy zgasnąć. Wspólnoty i spółdzielnie decydują się również na instalacje fotowoltaiczne – mówi Mariusz Łubiński, prezes firmy Admus.

Mieszkańcy, widząc coraz wyższe rachunki, także zaczynają oszczędzać. Zarządca przyznaje, że coraz więcej właścicieli mieszkań ma problemy z płatnościami. Oprócz wysokich czynszów czy rachunków za prąd, gaz i wywóz śmieci płacą też przecież wyższe raty kredytów.

– Zarządzamy głównie nowymi osiedlami, których mieszkańcy zarabiają zazwyczaj powyżej średniej krajowej, więc nie obserwujemy jeszcze bardzo dużych problemów z wypłacalnością. Jednak na starszych osiedlach, w mniejszych miejscowościach, gdzie więcej jest osób mniej zamożnych czy emerytów, spółdzielnie czy wspólnoty mieszkaniowe mogą mieć coraz więcej problemów z egzekwowaniem czynszów i w konsekwencji same mogą mieć problem z regulowaniem płatności za media, odbiór odpadów czy inne usługi – wyjaśnia prezes firmy Admus.