Podejmowanie uchwał we wspólnotach mieszkaniowych

Marcin Zadrożny, aplikant adwokacki, HILLS LTS S.A.
MieszkaniaWe wspólnotach mieszkaniowych, w których jest ponad 7 lokali, sprawami bieżącymi kieruje zarząd
MieszkaniaWe wspólnotach mieszkaniowych, w których jest ponad 7 lokali, sprawami bieżącymi kieruje zarząd Mariusz Kapała
Udostępnij:
Uchwały właścicieli lokali są podejmowane na zebraniu, albo poprzez indywidualne zbieranie głosów przez zarząd lub zarządcę. Wyjaśniamy, co jeszcze trzeba wiedzieć, podejmując uchwały we wspólnocie mieszkaniowej.

We wspólnotach mieszkaniowych, które skupiają więcej niż 7 lokali, sprawami bieżącymi wspólnoty kieruje zarząd. Wybierają go właściciele lokali albo ewentualnie podmiot, któremu powierzono sprawowanie zarządu na podstawie osobnej umowy. Chodzi o zarządcę. Zarząd wspólnoty (lub zarządca) uprawniony jest do tzw. czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Gdy jednak czynności te przekraczają zwykły zarząd, potrzebna jest uchwała podjęta przez członków wspólnoty, czyli właścicieli lokali.

Dowiedz się więcej: Duża wspólnota mieszkaniowa: najważniejsze prawa i obowiązki 

Ustalenie zaliczek na utrzymanie wspólnej nieruchomości

Ustawa o własności lokali zawiera otwarty katalog czynności przekraczających zwykły zarząd, czyli np. ustalenie wysokości wynagrodzenia zarządu, zaakceptowanie rocznego planu gospodarczego, ustalenie stawek na pokrycie kosztów zarządu. Ustalenie wysokości zaliczek na utrzymanie wspólnej nieruchomości jest uznawane za czynność przekraczającą zwykły zarząd. To właśnie z tego względu zarząd/zarządca powinien ustalać wysokość zaliczek na podstawie przyjętych uchwał.

Poczytaj: Czy zaległości członka wspólnoty obciążają pozostałych 

Uchwały właścicieli lokali podejmuje się na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Głosy tez zbiera zarząd (zarządca). Ustawa o własności lokali umożliwia podjęcie uchwały w wyniku głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo podczas ich indywidualnego zbierania. Takie rozwiązanie jest praktyczne, bo przede wszystkim w dużych wspólnotach trudno jest zebrać odpowiednią liczbę głosów. Uchwały są ustanawiane większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Chyba, że w umowie czy w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w danej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Osoba, która ma zebrać podpisy pod uchwałą w drodze indywidualnego zbierania głosów, powinna wiedzieć, czy osoba podpisująca uchwałę to właściciel lokalu albo czy posiada pełnomocnictwo. Sąd Najwyższy w wyroku z 2004 roku orzekł, że „podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść. Niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w tym trybie nie ma wpływu na jej skuteczność."

Obowiązkowe roczne sprawozdanie

Zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, musi przede wszystkim przedstawić właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności, musi też zwołać zebranie ogółu właścicieli przynajmniej raz do roku, ale nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku (jeżeli natomiast zebranie nie będzie zwołane, każdy z właścicieli może je zwołać).

Zarząd albo zarządca powinien przynajmniej z tygodniowym wyprzedzeniem zawiadomić właścicieli o zbliżającym się zebraniu ogółu właścicieli oraz określic jego termin i miejsce, a także podać planowany przebieg obrad.

Przedmiotem rocznego zebrania jest przede wszystkim:

  1. uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną oraz opłat na pokrycie kosztów zarządu,
  2. ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną został powierzony,
  3. sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w sprawie udzielenia mu absolutorium.

Jak już wspomnieliśmy, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, chyba, że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie ustalono, że każdy właściciel ma jeden głos. W sytuacji, gdyby na zebraniu nie udało się zebrać odpowiedniej liczby głosów, obowiązkiem zarządu lub zarządcy jest zebranie głosów indywidualnie, czyli chodząc od mieszkania do mieszkania, aż do zebrania
wystarczającej liczby głosów. Ustawodawca nie określił natomiast terminu, w którym zarząd albo zarządca będzie musiał zebrać głosy za albo przeciw uchwale.

Warto wiedzieć: Termomodernizacja budynku we wspólnocie mieszkaniowej 

Gdy wspólnota nie może podjąć uchwał np. dotyczących utrzymania wspólnej posesji, zarząd lub zarządca nie może podnieść zaliczek, realizując w rzeczywistości nie podjętą uchwałę przez właścicieli mieszkań w danej wspólnocie. Do podjęcia nowej uchwały, obowiązują zatem obecne stawki zaliczek.

Zarząd można odwołać

W sytuacji, gdy zarząd albo zarządca wspólnoty nie był w stanie pozbierać głosów pod uchwałami, możliwe jest jego odwołanie. Zarząd lub jego członkowie mogą być odwołani w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali. 

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

miejsce #4

Cilio

Cilio Zestaw barowy 5-częściowy (CI-202212)

199,90 zł161,41 zł-19%
miejsce #5

Tescoma

Tescoma Presto Klamry Do Obrusu (42081200)

36,90 zł32,20 zł-13%
miejsce #6

Fackelmann

FACKELMANN Korkociąg Fair (31084)

9,99 zł
Materiały promocyjne partnera

Jak dawać sobie radę na rynku najmu mieszkań? Zobacz 3 sposoby NA

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Więcej informacji na stronie głównej RegioDom
Dodaj ogłoszenie