Termomodernizacja budynku we wspólnocie mieszkaniowej

Jak się przygotować do wykonania termorenowacji budynku?

Krok pierwszy: uchwała

Pierwszym krokiem jest przyjęcie przez wspólnotę uchwały o wykonaniu audytu termomodernizacyjnego. Jest on szczególnie istotny, gdy wspólnota zamierza starać się o kredyt z premią. Następnie przyjmowana jest uchwała o wykonaniu termomodernizacji i wyborze sposobu finansowania, np. przez zaciągnięcie w tym celu kredytu. We wspólnocie małej (w której jest nie więcej niż siedem lokali), wymagana jest jednomyślność, w dużej zaś – wystarczy zwykła przewaga 51% głosów.

Cóż jednak, jeśli jeden z właścicieli się nie zgadza, a potrzeba wykonania izolacji termicznej jest pilna i ewidentna?

Wówczas można zwrócić się do sądu, a wcześniej do nadzoru budowlanego, który może nakazać przeprowadzenie prac. Taki nakaz stanowi dodatkowy argument dla sądu. Prawomocne orzeczenie sądowe nakłada na wszystkich członków wspólnoty obowiązek finansowego partycypowania w realizacji inwestycji.

Zdarza się, że w małej wspólnocie, obejmującej również lokalne komunalne, których właścicielem jest gmina (albo w dużej, gdyby gmina miała 51% udziałów, choć tu na wniosek 1/5 właścicieli można wprowadzić tryb głosowania 1 właściciel = 1 głos), decydujący głos należy właśnie do niej. Jeśli jest w dobrej sytuacji finansowej i posiada środki na sfinansowanie inwestycji w części przypadającej na jej udziały, nie ma problemu. Gorzej, gdy tych środków nie ma. Może odrzucić uchwałę, uznając, że wydatek jest zbędny albo, jeśli zdaje sobie sprawę z konieczności przeprowadzenia inwestycji i nie chce uchwały odrzucać, wiedząc, że sąd i tak może nakazać jej przyjęcie, zdarza się, że przetrzymuje dokumenty bez podpisu nawet przez kilka miesięcy, dopóki w budżecie nie znajdą się na to pieniądze. Takie postępowanie nie jest zgodne z prawem, zgodnie bowiem z Kodeksem Postępowania Cywilnego, urząd na odpowiedź ma 30 dni lub 60 dni, jeśli decyzję uzasadni na piśmie.

Krok drugi: audyt

Wykonanie audytu jest warunkiem niezbędnym do uzyskania dofinansowania w postaci premii (szerzej o premii w dalszej części artykułu). Audyt to koszt rzędu ok. 2000–3000 zł, a przy jego przeprowadzeniu ściśle współpracują z sobą zarządca, audytor, a także członkowie wspólnoty. To ci ostatni decydują o skali obciążeń finansowych, jakie są w stanie unieść. Na podstawie tej decyzji i wyników wyliczeń audytora, zarządca proponuje zakres inwestycji, który po zatwierdzeniu przez wspólnotę, stanie się punktem wyjścia do wykonania projektu. Ocieplić można wybrane ściany, np. szczytowe lub też cały budynek. Można też wykorzystać okazję i za jednym zamachem wykonać nowy dach lub wyremontować klatki schodowe.

Krok trzeci: formalności, pozwolenia na wykonanie termorenowacji

W przypadku budynków, których wysokość przekracza 12 m, konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Dla niższych wystarczy złożyć zgłoszenie i oczekiwać 30 dni, z rozpoczęciem inwestycji. Może się też zdarzyć, że zajdzie konieczność uzyskania opinii konserwatora miejskiego. Stanie się tak nie tylko wówczas, gdy sam budynek wpisany jest do Rejestru Zabytków, ale też jeśli znajduje się w obrębie strefy ochrony konserwatorskiej.

Krok czwarty: sposób finansowania

Inwestycję można zrealizować na dwa sposoby: ze środków własnych członków wspólnoty, jeśli takowe posiadają, np. zgromadzone w odpowiedniej wysokości na funduszu remontowym, albo z kredytu. W sytuacji drugiego rodzaju, możliwe jest ubieganie się o przyznanie tzw. premii termomodernizacyjnej, wynoszącej maksymalnie 16 % (jeśli planowane jest przeprowadzenie wyłącznie termomodernizacji z) lub 15% (gdy równocześnie chcemy wykonać inne prace remontowe) całości inwestycji. Kluczowy jest wiek budynku: termomodernizacja z premią remontową, wynikająca z ustawy z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów, dotyczy tylko tych budynków, których użytkowanie rozpoczęto przed 14 sierpnia 1961 r.

Wspólnota może połączyć prace termomodernizacyjne z pracami, które nie są związane z oszczędnością na cieple: remontem dachu, odmalowaniem klatek schodowych, remontem balkonów itp. zachowując prawo do premii liczonej od wartości całej inwestycji.
O przyznaniu premii termomodernizacyjnej decyduje Bank Gospodarstwa Krajowego. Wniosek składa się do niego za pośrednictwem banku kredytującego realizację inwestycji. Dlatego wcześniej należy upewnić się, czy bank, do którego zamierzamy się zwrócić o skredytowanie prac, realizuje kredyty z premią termomodernizacyjną.
By starać się o przyznanie premii termomodernizacyjnej, nie trzeba mieć koniecznie środków własnych, ale niezbędne jest przeprowadzenie wcześniej audytu.
Bank Gospodarstwa Krajowego na rozpatrzenie wniosku ma 30 dni roboczych i na ogół wydaje decyzje pozytywne, ewentualnie wzywa audytora do weryfikacji audytu. Czy może się zdarzyć, że premii nie otrzymamy? Jak najbardziej, choćby wówczas, gdy wyczerpana zostanie pula środków znajdująca się w dyspozycji BGK na premie termomodernizacyjne. Dobra wiadomość jest taka, że w takim przypadku kolejka nam nie przepada, a jedynie sprawa odwleka się do czasu, gdy przekazane zostaną kolejne środki.

Może się jednak zdarzyć, że czas oczekiwania będzie dość długi, dlatego nawet jeśli wspólnota otrzyma pozwolenie na budowę (tam, gdzie jest to wymagane) i ma gotowy projekt, z rozpoczęciem prac lepiej jest poczekać do przyznania premii. Premia nie pokryje kosztów obsługi kredytu, ale łącząc ją z kwotą oszczędności na ogrzewaniu, uzyskamy kwotę przekraczającą te koszty. Z drugiej strony można wykorzystać okazję i wykonać inne prace remontowe, na które również otrzymamy premię, o czym nie można by było marzyć, gdybyśmy remont klatki schodowej czy dachu chcieli prowadzić niezależnie od prac termomodernizacyjnych.

Jeśli jednak członkowie wspólnoty dysponują środkami dla sfinansowania inwestycji bez zaciągania kredytu, jest to z pewnością metoda bardziej opłacalna.

W przypadku przeprowadzenia termomodernizacji i konieczności podniesienia w tym celu stawki na fundusz remontowy, gdy budynek wyposażony jest w instalację centralnego ogrzewania, oszczędności na cieple mogą zbilansować tę podwyżkę i w rezultacie koszty utrzymania lokalu nie muszą być wyższe. A wyremontowany budynek ma wpływ na wartość poszczególnych lokali, co jest istotne w przypadku ewentualnej sprzedaży.