Duża wspólnota mieszkaniowa: najważniejsze prawa i obowiązki

Podstawowe obowiązki i prawa właścicieli lokali określa ustawa o własności lokali (u.w.l.) z 24 czerwca 1994 r. Jednak mogą one wynikać też z dodatkowych umów albo regulaminu przyjętego przez wspólnotę w drodze uchwały, przy czym w dużej wspólnocie do jej przyjęcia wystarczy zwykła większość – 51% głosów.

Prawa i obowiązki właścicieli lokali w dużej wspólnocie

Zacznijmy od tego, że każdy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 12 ust. 1 u.w.l.), ustawa zobowiązuje go jednak do tego, by korzystał z niej w sposób, który nie utrudnia korzystania przez innych współwłaścicieli (art. 13).

Warto przeczytać: Mała wspólnota mieszkaniowa: kilka ważnych spraw 

Nie może on więc w pomieszczeniach wspólnych, np. suszarni składować starych mebli, które utrudnią innym właścicielom suszenie prania, ani zmienić zamka w drzwiach. Jeśli chciałby tak zrobić, a pozostali członkowie wspólnoty wyrażą na to zgodę, podpisana powinna zostać odpowiednia umowa.

Z drugiej strony właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, za każdym razem gdy jest to konieczne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Właściciel lokalu ponosi koszty utrzymania własnego lokalu, a także koszty utrzymania i zarządu częścią wspólną nieruchomości. Forma i termin opłacenia należności są wspólne dla wszystkich: zaliczkowo do 10-go dnia każdego miesiąca. Koszty zarządzania nieruchomością wspólną są pokrywane przez wszystkich właścicieli proporcjonalnie do posiadanego udziału, który wynika z powierzchni lokalu w stosunku do powierzchni całej nieruchomości.

Po zakończeniu danego okresu rozliczeniowego, może się okazać, że ustalone indywidualnie dla każdego mieszkania zaliczki np. na ogrzewanie lokali nie są zgodne z faktycznym zużyciem. Wówczas na koncie właściciela powstania niedopłata lub nadpłata. Tę pierwszą będziemy zobowiązani zapłacić, natomiast tą drugą dysponujemy w dowolny sposób: odzyskując pieniądze, na ogół w formie obniżenia czynszu do czasu odzyskania całości kwoty, czy też przeznaczając je na fundusz remontowy. Wspólnota nie ma prawa decydować za właściciela co zrobi ze swoimi pieniędzmi i np. zmusić go do przeznaczenia ich na określony cel.

Oprócz ponoszenia kosztów finansowych, ustawa zobowiązuje właściciela również do utrzymywania w należytym stanie jego własnego lokalu, w tym balkonu czy tarasu, stanowiących części składowe lokali. Ważnym obowiązkiem jest dbałość o własność wspólną.

Sprzedając mieszkanie, dotychczasowy właściciel powinien poinformować zarząd i zarządcę o zmianie właściciela lokalu. Kolejną ważną informacją jest zgłaszanie ilości lokatorów zamieszkujących mieszkanie, od tego bowiem uzależnione są opłaty za wywóz nieczystości, a czasem za korzystanie z windy.

Istotnym obowiązkiem jest przestrzeganie porządku domowego, w szczególności tych zasad, które określa regulamin, wprowadzony uchwałą wspólnoty. Najbardziej dotkliwą sankcją za rażące i notoryczne niewywiązywanie się z obowiązków właściciela lokalu: terminowych opłat i przestrzegania regulaminu, może być proces sądowy, a w jego wyniku zlicytowanie mieszkania. Takiej osobie nie przysługuje wówczas lokal zastępczy.

Zarząd: w dużej wspólnocie obowiązkowy

Podstawowym obowiązkiem wspólnoty, obok pokrywania kosztów i zobowiązań finansowych wobec wierzycieli jest wyłonienie zarządu. Jeśli nie nastąpi to w ciągu dwóch lat, a sprawa trafi do sądu, może on ustanowić zarząd komisaryczny. Zarząd wspólnoty jej członkowie wyłaniają spośród siebie albo niezwiązanych w żaden sposób z nimi osób, do których mają zaufanie. W zarządzie może znaleźć się dowolna ilość osób. Jeśli ktoś np. sprzedaje mieszkanie i przestaje być członkiem wspólnoty, nie oznacza to, że automatycznie przestaje być członkiem zarządu. Może wówczas złożyć pisemną rezygnację albo zostać odwołanym przez 51% członków wspólnoty w trybie uchwały lub też pozostać członkiem zarządu i nadal w nim działać. W razie odwołania prze wspólnotę, tą samą uchwałą można od razu powołać nowego członka zarządu.

Wspólnota może w uchwale dać zarządowi pełnomocnictwo do wyboru w jej imieniu administratora, a raz do roku udziela mu absolutorium, oceniając wyniki jego pracy, na którą przekłada się staranność wykonywania swoich obowiązków przez zarządcę, którego poczynania nadzoruje.

Sam z siebie zarząd ma prawo do podejmowania decyzji i czynności jedynie w granicach tzw. zarządu zwykłego, czyli obejmującego sprawy administracyjne. Nie ma prawa samodzielnie decydować o wysokości wynagrodzenia dla siebie lub zarządcy ani dysponować własnością wspólnoty. Wspólnie z zarządcą sporządza coroczny plan budżetowy na rok przyszły i przedstawia go pod głosowanie wspólnoty. Zarząd w imieniu wspólnoty wybiera też oferty wykonawców robót budowlanych, firm porządkowych itp.

Zarządca: zatrudniony przez wspólnotę

Wybrany przez wspólnotę administrator współpracuje z nią na podstawie umowy i pełni funkcje w ramach tzw. zarządu zwykłego. Podpisuje umowy z dostarczycielami mediów i przygotowuje rozliczenia dla właścicieli, zajmuje się rozliczeniami podatkowymi, proponuje inwestycje i projekty uchwał do przegłosowania przez wspólnotę, prowadzi dokumentację wspólnoty, łącznie z księgą obiektu budowlanego, którą zobowiązany jest na bieżąco uzupełniać po każdym remoncie, nadbudowie, przeglądzie technicznym, czy też zaistniałej szkodzie. Zarządca odpowiada za podejmowane przez siebie decyzje, stąd spoczywa na nim obowiązek wykupienia polisy od odpowiedzialności cywilnej, z której pokryte zostaną wszelkie ewentualne szkody, wynikłe z jego decyzji.

Zarządca działa pod nadzorem zarządu na podstawie uchwalanego corocznie planu budżetowego. Plan przygotowuje wspólnie z zarządem, a następnie – najpóźniej do końca marca każdego roku – organizuje zebranie, na którym zostanie on poddany pod głosowanie. O terminie i miejscu każdego formalnego zebrania ma obowiązek powiadomić co najmniej siedem dni wcześniej, a w przypadku braku quorum uzupełnia podpisy pod uchwałą w trybie obiegowym.

Wynagrodzenie zarządcy zawarte jest w rocznym planie budżetowym i obejmuje stała stawkę za metr kwadratowy zarządzanej powierzchni. Termin wypowiedzenia umowy wynosi od jednego do trzech miesięcy, ale może zostać pominięty w wyniku rażących zaniedbań, które np. doprowadzą do katastrofy budowlanej albo narażą członków wspólnoty na znaczne straty finansowe.

Zobacz również: Prawa i obowiązki członka każdej wspólnoty mieszkaniowej