Czy zaległości członka wspólnoty mieszkaniowej obciążają pozostałych

Na problemy spowodowane zaległościami w opłatach przez jednego członka, najbardziej narażone są wspólnoty małe, obejmujące nie więcej niż siedem lokali. Im mniejsza wspólnota, tym łatwiej jest jej stracić płynność finansową przez długi jednego z właścicieli, bo każdy ma tutaj dość duże udziały. Przy siedemdziesięciu lokalach, udział w kwocie należności jednego właściciela jest znacznie mniejszy. Choć tam za to istnieje ryzyko, że znajdzie się więcej „niewypłacalnych".

Warto przeczytać: Mała wspólnota mieszkaniowa: kilka ważnych spraw 

Zaległości powstają w momencie braku dokonywania opłat mieszkaniowych, czyli zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz media, przez członków wspólnoty lub gdy koszty znacznie przekroczą wpływy wynikające z tych zaliczek. Problemy mogą też być związanie z niespłacaniem rat kredytu.

Wszyscy członkowie wspólnoty wpłacają na jej rzecz zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które składa się fundusz remontowy i koszty eksploatacyjne oraz media. Termin płatności ustanowiony został ustawowo na 10 dzień każdego miesiąca z góry za dany miesiąc. Istotnym zadaniem zarządcy jest skalkulowanie wysokości zaliczki w taki sposób, by jej wysokość przystawała do faktycznie ponoszonych kosztów: nie za niską i nie za wysoką.

Co się dzieje, gdy jeden z członków wspólnoty zalega z płatnością zaliczki? Oczywiście nie mówimy o sytuacji, gdy ktoś spóźni się z przelewem o kilka dni. Jeśli jednak zaległości jednego członka wspólnoty trwają od kilku miesięcy, to szczególnie w małej wspólnocie może zrobić się gorąco, ponieważ grozi to utratą jej płynności finansowej. Można przyjąć, że zadłużenie w kwocie nieprzekraczającej tysiąca złotych, jest wyłącznie problemem właściciela. Jeśli jednak dochodzi do kilku tysięcy złotych, staje się problemem całej wspólnoty.

Ważne informacje: Duża wspólnota mieszkaniowa: najważniejsze prawa i obowiązki 

Jeśli wspólnota mieszkaniowa straci płynność, nie będzie w stanie zapłacić w terminie wszystkim kontrahentom, w tym dostawcom mediów. A ci obciążą odsetkami całą wspólnotę, a nie tylko jednego z właścicieli. Dzieje się tak dlatego, że dla dostawcy stroną jest wspólnota mieszkaniowa, a nie każdy z właścicieli. Jeśli wspólnota, która przez jednego z właścicieli straciła płynność, zalega przez dłuższy czas z płatnościami za wodę, jej dostawca może odciąć jej dopływ nie tylko do jednego mieszkania, ale do wszystkich. Chyba że każdy z właścicieli z osobna podpisał umowę na dostawę wody do własnego lokalu.

Kolejna sytuacja dotyczy spłacanego przez wspólnotę kredytu. Zaciąga się go na ogół na termomodernizację, czy różnego rodzaju większe remonty budynku. W takim przypadku kwota zadłużenia wraz z odsetkami i comiesięczne raty dzielone są na wszystkich członków wspólnoty proporcjonalnie do ich udziału. Każdy z nich dokonuje co miesiąc przelewu na fundusz remontowy. Z tego konta regulowane są spłaty rat kredytu.

Co się dzieje, gdy jeden z mieszkańców zalega z przekazywaniem na wspólne konto pieniędzy na spłatę? Wówczas jego część muszą pokryć inni właściciele. Dla banku podobnie jak dla dostawców mediów stroną jest cała wspólnota i to ona, a co za tym idzie wszyscy właściciele, w razie problemów będą zmuszeni do zapłacenia odsetek, a w ostateczności do przedterminowego uregulowania całej kwoty.

Posiadająca zaległości w płatnościach wspólnota może się znaleźć, w którymś z rejestrów informacji gospodarczej, co w praktyce oznacza zablokowanie np. możliwości zaciągnięcia przez nią kredytu termomodernizacyjnego czy też remontowego. A nawet jeśli bank zgodzi się na udzielenie pożyczki, licząc się z podwyższonym ryzykiem, najpewniej skalkuluje wyższe koszty obsługi kredytu.

Opłaty mieszkaniowe regulowane są z góry, czyli na początku miesiąca. Za wodę, ciepło, sprzątanie zarządca płaci z dołu, czyli po zakończeniu miesiąca i otrzymaniu faktury. Ten miesiąc różnicy daje nieco oddechu, dzięki czemu kilkudniowe opóźnienia nie są dotkliwe. Jednak dłuższe zaległości mogą powodować kłopoty.

Na wszelkie sygnały o braku opłat przez jednego z właścicieli, wspólnota powinna reagować jak najszybciej, zanim sytuacja zacznie się pogarszać. Czasem może się okazać, że niepłacąca osoba ma przejściowe kłopoty finansowe, które będą uregulowane z opóźnieniem. Wówczas najważniejsze staje się utrzymanie płynności finansowej.

Nie może być jednak tak, że pozostali mieszkańcy ponoszą konsekwencje niewypłacalności jednego z nich. Dlatego jeśli zaległości w płatnościach wynoszą więcej niż trzy miesiące, oprócz wezwania do zapłaty, zarządca może, a nawet powinien podjąć procedurę windykacyjną. Ostatecznością może być (oczywiście po uzyskaniu prawomocnego wyroku sądowego) licytacja lokalu należącego do dłużnika.

Ciekawe informacje: Powiększamy działkę we wspólnocie mieszkaniowej