Czy zaległości członka wspólnoty mieszkaniowej obciążają pozostałych

redakcja.regiodom, Elżbieta Turakiewicz, ET Bastion Zarządzanie Nieruchomościami
Wspólnota mieszkaniowaCo jeśli wspólnota mieszkaniowa straci płynność finansową? W efekcie może nie mieć zasobów, by na przykład zapłacić w terminie wszystkim kontrahentom, w tym dostawcom mediów.
Wspólnota mieszkaniowaCo jeśli wspólnota mieszkaniowa straci płynność finansową? W efekcie może nie mieć zasobów, by na przykład zapłacić w terminie wszystkim kontrahentom, w tym dostawcom mediów. (jmt)
Wspólnota mieszkaniowa to podmiot, który może stracić płynność finansową. Czasem źródłem kłopotów jest jeden z jej członków.

Mała wspólnota jest bardziej wrażliwa

Na problemy spowodowane zaległościami w opłatach przez jednego członka, najbardziej narażone są wspólnoty małe, obejmujące nie więcej niż siedem lokali. Im mniejsza wspólnota, tym łatwiej jest jej stracić płynność finansową przez długi jednego z właścicieli, bo każdy ma tutaj dość duże udziały. Przy siedemdziesięciu lokalach, udział w kwocie należności jednego właściciela jest znacznie mniejszy. Choć tam za to istnieje ryzyko, że znajdzie się więcej „niewypłacalnych".

Warto przeczytać: Mała wspólnota mieszkaniowa: kilka ważnych spraw 

Skąd się biorą zaległości?

Zaległości powstają w momencie braku dokonywania opłat mieszkaniowych, czyli zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz media, przez członków wspólnoty lub gdy koszty znacznie przekroczą wpływy wynikające z tych zaliczek. Problemy mogą też być związanie z niespłacaniem rat kredytu.

Zaliczka na koszty zarządu nieruchomością wspólną

Wszyscy członkowie wspólnoty wpłacają na jej rzecz zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które składa się fundusz remontowy i koszty eksploatacyjne oraz media. Termin płatności ustanowiony został ustawowo na 10 dzień każdego miesiąca z góry za dany miesiąc. Istotnym zadaniem zarządcy jest skalkulowanie wysokości zaliczki w taki sposób, by jej wysokość przystawała do faktycznie ponoszonych kosztów: nie za niską i nie za wysoką.

Co się dzieje, gdy jeden z członków wspólnoty zalega z płatnością zaliczki? Oczywiście nie mówimy o sytuacji, gdy ktoś spóźni się z przelewem o kilka dni. Jeśli jednak zaległości jednego członka wspólnoty trwają od kilku miesięcy, to szczególnie w małej wspólnocie może zrobić się gorąco, ponieważ grozi to utratą jej płynności finansowej. Można przyjąć, że zadłużenie w kwocie nieprzekraczającej tysiąca złotych, jest wyłącznie problemem właściciela. Jeśli jednak dochodzi do kilku tysięcy złotych, staje się problemem całej wspólnoty.

Ważne informacje: Duża wspólnota mieszkaniowa: najważniejsze prawa i obowiązki 

Jeśli wspólnota mieszkaniowa straci płynność, nie będzie w stanie zapłacić w terminie wszystkim kontrahentom, w tym dostawcom mediów. A ci obciążą odsetkami całą wspólnotę, a nie tylko jednego z właścicieli. Dzieje się tak dlatego, że dla dostawcy stroną jest wspólnota mieszkaniowa, a nie każdy z właścicieli. Jeśli wspólnota, która przez jednego z właścicieli straciła płynność, zalega przez dłuższy czas z płatnościami za wodę, jej dostawca może odciąć jej dopływ nie tylko do jednego mieszkania, ale do wszystkich. Chyba że każdy z właścicieli z osobna podpisał umowę na dostawę wody do własnego lokalu.

Bank naliczy odsetki solidarnie

Kolejna sytuacja dotyczy spłacanego przez wspólnotę kredytu. Zaciąga się go na ogół na termomodernizację, czy różnego rodzaju większe remonty budynku. W takim przypadku kwota zadłużenia wraz z odsetkami i comiesięczne raty dzielone są na wszystkich członków wspólnoty proporcjonalnie do ich udziału. Każdy z nich dokonuje co miesiąc przelewu na fundusz remontowy. Z tego konta regulowane są spłaty rat kredytu.

Co się dzieje, gdy jeden z mieszkańców zalega z przekazywaniem na wspólne konto pieniędzy na spłatę? Wówczas jego część muszą pokryć inni właściciele. Dla banku podobnie jak dla dostawców mediów stroną jest cała wspólnota i to ona, a co za tym idzie wszyscy właściciele, w razie problemów będą zmuszeni do zapłacenia odsetek, a w ostateczności do przedterminowego uregulowania całej kwoty.

Posiadająca zaległości w płatnościach wspólnota może się znaleźć, w którymś z rejestrów informacji gospodarczej, co w praktyce oznacza zablokowanie np. możliwości zaciągnięcia przez nią kredytu termomodernizacyjnego czy też remontowego. A nawet jeśli bank zgodzi się na udzielenie pożyczki, licząc się z podwyższonym ryzykiem, najpewniej skalkuluje wyższe koszty obsługi kredytu.

W razie problemów wspólnota mieszkaniowa nie jest bezradna

Opłaty mieszkaniowe regulowane są z góry, czyli na początku miesiąca. Za wodę, ciepło, sprzątanie zarządca płaci z dołu, czyli po zakończeniu miesiąca i otrzymaniu faktury. Ten miesiąc różnicy daje nieco oddechu, dzięki czemu kilkudniowe opóźnienia nie są dotkliwe. Jednak dłuższe zaległości mogą powodować kłopoty.

Na wszelkie sygnały o braku opłat przez jednego z właścicieli, wspólnota powinna reagować jak najszybciej, zanim sytuacja zacznie się pogarszać. Czasem może się okazać, że niepłacąca osoba ma przejściowe kłopoty finansowe, które będą uregulowane z opóźnieniem. Wówczas najważniejsze staje się utrzymanie płynności finansowej.

Nie może być jednak tak, że pozostali mieszkańcy ponoszą konsekwencje niewypłacalności jednego z nich. Dlatego jeśli zaległości w płatnościach wynoszą więcej niż trzy miesiące, oprócz wezwania do zapłaty, zarządca może, a nawet powinien podjąć procedurę windykacyjną. Ostatecznością może być (oczywiście po uzyskaniu prawomocnego wyroku sądowego) licytacja lokalu należącego do dłużnika.

Ciekawe informacje: Powiększamy działkę we wspólnocie mieszkaniowej 

Wysokie ceny gazu. Gazprom szantażuje Europę.

Wideo

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie