Planujesz budowę domu? Spiesz się, bo szykują się zmiany w decyzji o warunkach zabudowy. Co się zmieni od stycznia 2026?

Media już od kilku tygodni informują, że od 1.01.2026 r. zmienią się zasady wydawania i obowiązywania warunków zabudowy. Wiadomość ta spowodowała niemałe zamieszanie, bowiem pojawiły się informacje, że w wielu gminach nie będzie można ich w ogóle otrzymać. Warto zatem poznać, jaki przepisy ulegną zmianie i co może to oznaczać dla inwestorów indywidualnych. Do tej pory decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czyli tzw. WZ lub „wuzetki” wydawane były bezterminowo. Uchwalona 7 lipca br. nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym ogranicza obowiązywanie „wuzetek”, ale nie we wszystkich przypadkach.

Na początek warto uporządkować kilka informacji. Zgodnie z nowelizacją wydane decyzje o warunkach zabudowy nie stracą swojej ważności, o ile uprawomocnią się do 31.12.2025 r. Tym samym niezmienne pozostają zasady ich obowiązywania, w tym bezterminowość. Decyzja staje się prawomocna, jeśli w ciągu 14 dni nikt nie złoży odwołania. Plany inwestorowi może popuść sąsiedztwo, które często kwestionuje decyzję o warunkach zabudowy. Wtedy trzeba wziąć pod uwagę, że całe postępowanie może się przedłużyć.

Kolejną istotną zmianą w ustawie jest wprowadzenie planu ogólnego, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Będzie on określał, co i gdzie można budować. Ustawa nakłada na gminy obowiązek uchwalenia planu ogólnego do 31 grudnia 2025 roku. Przewiduje ona również powstanie nowego narzędzia planistycznego, tak zwanego ZPI – zintegrowanego planu inwestycyjnego, który będzie uchwalany na wniosek inwestora.

– Z racji tego, że jest to rozwiązanie wprowadzone z myślą o deweloperach, najprawdopodobniej w żaden sposób nie wpłynie na możliwości budowy domów jednorodzinnych. Z punktu widzenia inwestorów ważne jest, że sporządzone do tej pory miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego nadal obowiązują. Oznacza to, że jeśli dana nieruchomość znajduje się na terenie, który obejmują, to nowe przepisy praktycznie nie przynoszą w takim przypadku żadnych zmian – mówi Wojciech Rynkowski z Extradom.pl.

Najważniejszą zmianą z punktu widzenia inwestorów planujących budowę domu, jest modyfikacja zasad wydawania „wuzetek”. Te, które są wydawane obecnie, nie mają terminu ważności. Jednak od 2026 r. nastąpi w tej kwestii istotna zmiana. Będą one ważne przez okres pięciu lat, co oznacza, że po upływie tego czasu konieczne będzie wystąpienie o wydanie nowych decyzji. Obecnie, jeśli ktoś ubiega się o „wuzetkę”, analizowana jest przede wszystkim sąsiadującą zabudowa i na tej podstawie wydawane są pozwolenia. Od 2026 r. decyzja ta ma wynikać z zapisów planu ogólnego. Dopuszczalne mają być również inwestycje, które do tej pory nie występowały na analizowanym obszarze, o ile są zgodne z jego zapisami. Oznacza to, że w bezpośrednim sąsiedztwie domu mogą się znaleźć, np. niewielki warsztat lub zakład produkcyjny.

Z pewnością po 1 stycznia 2026 r. pogorszeniu ulegnie sytuacja osób planujących budowę na wszystkich obszarach, dla których nie przygotowano MPZP oraz nie zdążono uchwalić planu ogólnego. Jeżeli w gminie nie zostanie na czas uchwalony plan ogólny, to od początku 2026 roku nową budowę będzie można planować jedynie na obszarze, dla którego istnieje już MPZP.

– Problem polega na tym, że obecnie oznacza to zaledwie około 30 proc. powierzchni gmin. Jak widać informacje, że po wejściu w życie nowych przepisów mogą pojawić się poważne problemy z uzyskaniem „wuzetek”, są jak najbardziej prawdziwe – wyjaśnia ekspert.