O dostępności mieszkań z dopłatą w ramach MdM. Rzeszów praktycznie wykluczony

Bardzo mało, bo mniej niż 10 procent ofert mieszkaniowych kwalifikuje się do dopłat m.in. w takich miastach jak: Kraków, Lublin, Warszawa i Wrocław. Jednak najgorzej jest w Rzeszowie – na dopłaty łapie się tylko kilkadziesiąt mieszkań z tego miasta.

Warto przeczytać poradnik: Lepiej kupić mieszkanie nowe czy używane 

Dostęp do finansowego wsparcia w programie Mieszkanie dla Młodych został zliberalizowany we wrześniu 2015 roku. Dziś można między innymi kupić na kredyt z dopłatą mieszkanie z rynku wtórnego. Co do zasady jest to prawda, ale w praktyce niestety nie wszędzie – wynika za danych zebranych przez Lion's Bank. 

Najłatwiej kupić mieszkanie z dopłatą w województwie lubuskim

Są oczywiście miasta wojewódzkie, gdzie znalezienie mieszkania kwalifikującego się do dopłat nie jest wielkim problemem. Takim przykładem jest Gorzów Wielkopolski. W mieście tym ponad cztery oferty sprzedaży lokali używanych na pięć spełniają wymagania programu (83,6 proc. ofert). Nieznacznie gorzej jest w Zielonej Górze, gdzie dostępność mieszkań w ramach MdM szacowana jest na prawie 70 proc. w przypadku ofert z „drugiej ręki". Efekt? W obu tych miastach można znaleźć oferty z dopłatą nawet w centrum.

Powód jest prosty – limity cen kwalifikujące do dopłat są w tych miastach wysokie w porównaniu do cen faktycznie płaconych za lokale. Dane Narodowego Banku Polskiego (NBP) pokazują na przykład, że za metr kwadratowy mieszkania używanego w Zielonej Górze trzeba było w II kw. 2015 roku płacić 2897 złotych. Dla porównania limit ceny w MdM"wynosi tam prawie 3,5 tys. zł, czyli o 20 proc. więcej niż średnia cena rynkowa.

Miast wojewódzkich, w których ponad połowa ofert mieszkań używanych kwalifikuje się do dopłat w ramach MdM jest więcej. Do tego grona można zaliczyć: Łódź (52,1 proc. ofert mieszkań używanych spełnia kryteria), Kielce (54,3 proc.), Katowice (54,8 proc.), Bydgoszcz (57,4 proc.) i Olsztyn (58,9 proc.).

Dla porządku trzeba dodać, że pod uwagę wzięto mieszkania o powierzchni do 75 m kw., a ceny ofertowe skorygowano o 5% zakładając, że zawierają one margines do negocjacji.

Miasta ze słabą dostępnością mieszkań z dopłatą

Nie wszędzie jednak sytuacja jest tak dobra. W pięciu miastach ofert spełniających kryteria jest mniej niż 10 proc. Sytuacja taka dotyczy Lublina (9,6 proc. ofert spełniających kryteria) czy Wrocławia (5,9 proc.), a tym bardziej Krakowa (2,7 proc.) i Warszawy (2,6 proc.). W stolicy tylko jedno mieszkanie używane na 38 ofert kwalifikuje się do dopłat. Te dane nie mówią jednak całej prawdy o ofercie rynkowej. W związku bowiem z tym, że warszawski rynek jest duży, to liczba ofert kwalifikujących się do dopłat jest całkiem spora. Aktualne dane sugerują, że w stolicy do sprzedania jest około 1400 takich lokali. To piąty najwyższy wynik w kraju. Najwięcej ofert jest w Bydgoszczy (3900), Toruniu (3000), Łodzi (2500), Poznaniu i Katowicach (po 1500 lokali.).

Rzeszów wykluczony z dopłat w ramach Mieszkania dla Młodych

Gdyby szukać miasta wojewódzkiego, które jest najmocniej dyskryminowane przez program „MdM", należałoby wskazać Rzeszów. W stolicy województwa podkarpackiego limit kwalifikujący do dopłat wynosi dla lokali używanych 3,6 tys. zł. Dla porównania najnowsze dane NBP sugerują, że za przeciętny metr w Rzeszowie trzeba płacić ponad 4,5 tys. zł. Efekt? Jedynie 3,3 proc. ofert lokali używanych kwalifikuje się do dopłat. W związku z tym, że oferta na tym rynku jest niewielka, trudno jest znaleźć mieszkanie spełniające kryteria. Dane z portali ogłoszeniowych sugerują, że takich ogłoszeń jest w całym mieście jedynie około 50. Jest to najgorszy wynik w gronie miast wojewódzkich.

Dostępność mieszkań używanych w programie  Mieszkanie dla Młodych

Uznaniowe limity cenowe

Widać więc, że poszczególne miasta są traktowane skrajnie różnie, bo limity cenowe kwalifikujące do dopłat są ustalane w oderwaniu od cen rynkowych płaconych za mieszkania. Problem tkwi w mechanizmie ustalania limitów. Metodologia daje dosyć dużą swobodę wojewodom w określaniu ich poziomów.

Przeczytaj również:Ile faktycznie kosztuje zakup mieszkania

Limity cenowe wyznaczane są na podstawie średniej arytmetycznej z ostatnich dwóch odczytów wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, którą dodatkowo powiększa się o 10 proc. (mieszkania nowe) lub obniża o 10 proc. (mieszkania używane). Wskaźniki te ustalane są przez wojewodów w oparciu o aktualne dane GUS mówiące o przeciętnych kosztach budowy mieszkań w budownictwie wielorodzinnym (są wyznaczane na podstawie kwestionariuszy B-09 wypełnianych przez deweloperów). Jednak podstawą dla wojewodów są obok danych gromadzonych przez GUS także własne analizy. Tu może kryć się częściowe wyjaśnienie dużych rozbieżności w poziomach limitów między województwami.

Bardzo ważne jest również to, że koszty brane pod uwagę mają wymiar historyczny, tzn. odnoszą się do już zakończonych budów. Są to m.in. wydatki na zakup gruntów, wznoszenie budynków, instalacji, urządzeń, finansowania budowy i wreszcie podatku VAT. Co więcej, fakt, że wspomniany formularz B-09 wypełnia się po oddaniu nieruchomości do użytkowania powoduje, że nie można uwzględnić w nim wszystkich kosztów finansowych (deweloper może spłacić kredyt na długo po oddaniu nieruchomości do użytkowania), części kosztów zagospodarowania terenu, kosztów marketingu i sprzedaży. Wydatki te wpływają na cenę płaconą za mieszkania, a często nie są uwzględniane w sprawozdaniach wysyłanych do GUS.

Ponadto w miastach, gdzie deweloperzy prowadzą relatywnie mniej inwestycji otrzymywane przez wojewodów dane mogą charakteryzować się dużą przypadkowością – oddanie dużej inwestycji o wysokim standardzie lub mieszkań wykończonych zamiast lokali w stanie deweloperskim może znacznie zawyżyć statystyki. Nie powinno więc podlegać wątpliwości, że obecnie stosowany mechanizm wyznaczania limitów cen kwalifikujących do dopłat w programie Mieszkanie dla Młodych jest daleki od ideału. Alternatywą mogłoby być uzależnienie limitów cen od danych na temat tego jak dużo nabywcy faktycznie płacą za mieszkania w danej gminie czy dzielnicy.