Nowych mieszkań zaczyna brakować. W których miastach najbardziej? Co z cenami mieszkań?

Na nowe mieszkania jest tak dużo chętnych, że deweloperzy nie nadążają z budową – alarmuje ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo. W maju 2021 r. liczba mieszkań oddawanych do użytku w największych miastach mocno spadła, co grozi brakiem równowagi na rynku. Żeby sytuację można było uznać za bezpieczną, deweloperzy powinni mieć przynajmniej roczny zapas lokali na sprzedaż. Tymczasem np. w Warszawie nowych mieszkań jest tak mało, że wyprzedałyby się w zaledwie pięć miesięcy.

Sprawdź na wykresach, jak wygląda sytuacja mieszkaniowa w twoim mieście:

– Kluczowa dla stabilności rynku mieszkaniowego jest równowaga pomiędzy popytem a podażą. To właśnie ta równowaga przez ostatnie lata zapewniała wzrost polskiej mieszkaniówce. Niestety, wiele wskazuje na to, że właśnie runęła. W Warszawie powinien już głośno zabrzmieć sygnał SOS – przestrzega ekspert GetHome.pl.

Choć deweloperzy budują na potęgę, w maju 2021 r. liczba nowych mieszkań wprowadzanych na rynek spadła we wszystkich 8 analizowanych miastach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku, Bydgoszczy, Łodzi i Katowicach. Do sprzedaży trafiło tylko 1938 lokali, czyli aż o 58 proc. mniej niż w kwietniu. W Katowicach deweloperzy nie oddali do użytku ani jednego lokalu.

Pociesza nieco fakt, że może to być chwilowy przestój – według GUS w większości miast deweloperzy uzyskali w tym roku więcej pozwoleń na budowę niż w poprzednim (w okresie od stycznia do kwietnia). Istnieje więc szansa, że nadrobią zaległości w kolejnych miesiącach, oddając do użytku więcej mieszkań. Wyjątkiem są Warszawa i Wrocław, gdzie pozwoleń uzyskano mniej – w tych miastach (i tak skromna) oferta deweloperów może jeszcze się skurczyć.

Według eksperta w maju zmniejszyła się także sprzedaż mieszkań. W 8 analizowanych miastach spadła ona o 12 proc. Co więcej, był to już kolejny miesiąc spadków.

– Spektakularny spadek sprzedaży, aż o blisko 48 proc., odnotowaliśmy w stolicy Dolnego Śląska – czytamy w raporcie. – Z drugiej strony kwiecień był dla wrocławskich deweloperów bardzo udany, więc trudno na razie osądzić, czy maj zapoczątkował odwrót kupujących.

Jeśli chodzi o pozostałe miasta, sprzedaż lokali mieszkalnych spadła także w Poznaniu, Krakowie i Gdańsku (tu aż blisko o połowę). W Warszawie po znacznych spadkach w kwietniu sprzedaż w maju wzrosła o 11 proc. Lepszą sprzedażą niż przed miesiącem mogli się też poszczycić deweloperzy z Katowic, Bydgoszczy i Łodzi.

Mniejsze zainteresowanie zakupem mieszkania widać też w kredytach hipotecznych. Według Biura Informacji Kredytowej w kwietniu sprzedaż kredytów była o 8 proc. gorsza niż w marcu. To istotny spadek, bo wcześniej przez wiele miesięcy popyt na kredyty cały czas rósł, a banki przeżywały prawdziwe oblężenie.

Jeśli chodzi o ceny mieszkań, jedno jest pewne – rosną i w najbliższej przyszłości będą nadal rosnąć. Warto jednak spojrzeć na konkretne miasta. Jak podają eksperci serwisu RynekPierwotny.pl, w maju 2021 r.:

• w Warszawie średnia cena mieszkania wzrosła o 4 proc.,
• w Krakowie i Łodzi odnotowano wzrost o 3 proc.,
• we Wrocławiu i Katowicach ceny poszły w górę o 2 proc.,
• w Gdańsku i Poznaniu ceny ustabilizowały się (minimalny wzrost o 1 proc.),
• w Bydgoszczy średnie ceny spadły o 1 proc.

Zobacz ceny mieszkań i inne ważne informacje z rynku pierwotnego na wykresach:

Zwraca uwagę sytuacja w Bydgoszczy – wygląda na to, że deweloperzy przesadzili tam z cenami i teraz dokonują korekty. Widać to również w ofercie deweloperskiej, w której obecnie ponad połowa mieszkań oferowana jest w cenie poniżej 7 tys. zł/m kw.
Należy jednak podkreślić, że do danych cenowych warto podchodzić ostrożnie, gdyż są jedynie przybliżone. Wyliczono je bowiem na podstawie ofert internetowych, z których część musiała zostać odrzucona, ponieważ nie podawały ceny mieszkania.

Jak ocenia ekspert Marek Wielgo, obecny brak równowagi między popytem a podażą na rynku mieszkaniowym jest niekorzystna i dla klientów, i dla deweloperów. Ci pierwsi skarżą się na wysokie ceny i szybkie wyprzedawanie się atrakcyjnych lokali, ci drudzy – na zbyt małą ilość działek pod zabudowę i biurokrację utrudniającą budowę. Osoby chcące kupić mieszkanie na własne potrzeby muszą też rywalizować z inwestorami chcącymi zarabiać na wynajmie.

– Niektórzy decydują się na sprzedaż projektów funduszom i firmom inwestującym w mieszkania na wynajem – zauważa Wielgo. – Np. Budimex Nieruchomości sprzedał w maju szwedzkiej firmie Heimstaden Bostad 13 projektów realizowanych w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku. W tych miastach w sprzedaży nie pojawi się więc prawie 2,5 tys. mieszkań. Na zlecenie inwestorów budują je także m.in. Echo Investment, Vantage Development, Eiffage Immobilier, Marvipol Development, Matexi Polska, czy Golub Gethouse.