Nowelizacja ustawy deweloperskiej nakłada zbyt duże obciążenia na przedsiębiorców

Część propozycji zawartych w projekcie ustawy deweloperskiej Business Centre Club (BCC) ocenia negatywnie. Projektodawcy zapominają, że większość inwestycji prowadzonych przez deweloperów jest realizowana prawidłowo. Zbytnie obciążenie przedsiębiorców kolejnymi obowiązkami może przynieść negatywne skutki również dla kupujących mieszkania i budujących domy. 

Kupuj mieszkanie nie ponosząc ryzyka

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana ustawą deweloperską, weszła w życie w kwietniu 2014 roku. Jej celem miało było ograniczenie ryzyka, które ponosi kupujący mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym. Wygląda na to, że cel regulacji został osiągnięty i poziom ochrony nabywców wzrósł. Od wejścia w życie ustawy deweloperskiej spadła liczba skarg składanych na deweloperów do UOKiK oraz postępowań w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów prowadzonych przez Urząd.

Poczytaj też: Zakup mieszkania bezpieczniejszy po wejściu w życie ustawy deweloperskiej 

W związku z przedłożeniem projektu zmian dotyczących ustawy, pojawiają się jednak pytania i wątpliwości co do skutków takiej nowelizacji. Publikujemy stanowisko BCC.

Zakres ustawy powinien dotyczyć każdego przypadku, w którym deweloper zobowiązuje się do ustalenia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Inny przypadek: przeniesienie na nabywcę własności lokalu w sytuacji, gdy wyodrębnienie już nastąpiło.

Garaż też się liczy

Zgodnie z założeniami nowelizacji, rozszerzenie zakresu ustawy deweloperskiej ma odbyć się przez objęcie rozwiązaniami ustawy również umowy, której przedmiotem jest udział w prawie własności lokali użytkowych – wielostanowiskowej hali garażowej, pomieszczeń gospodarczych, pomieszczeń przeznaczonych na rekreację.

Projekt przewiduje również, że ustawa deweloperska powinna dotyczyć nie tylko lokali w budowie, ale również w okresie po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Zdaniem BCC, rozszerzenie to nie ma uzasadnienia. Celem wprowadzenia ustawy deweloperskiej było bowiem zapewnienie ochrony pieniędzy nabywcy. Przykład: w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie deweloper musiałby utrzymywać ten rachunek do momentu, gdy wyodrębni i sprzeda ostatnie mieszkanie, a tego czasu nie da się łatwo przewidzieć. Proponowana zmiana, w ocenie BCC, nie przyniesie więc żadnej poprawy dla nabywcy, natomiast deweloper może mieć dodatkowy kłopot. W ocenie BCC negatywnie należy ocenić propozycję obowiązywania ustawy również po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie i objęcie zakresem ustawy m.in. garaży.

Procedura odbioru mieszkania i zgłaszania wad

Ma być też tak, żeby przepisy ustawy dotyczące procedury odbioru i zgłaszania wad miały zastosowanie również do przedsiębiorców, którzy w ramach działalności gospodarczej zawierają umowę sprzedaży, a jej przedmiotem jest np. przeniesienie na nabywcę własności lokalu.

Umowa rezerwacji

Projektodawcy wprowadzają również postulat uregulowania w przepisach ustawy kwestii dotyczących umowy rezerwacyjnej. BCC wskazuje, że umowa rezerwacyjna jest warunkowa i zawierana przez kupującego i dewelopera przed umową deweloperską i późniejszą umową przenoszącą własność nieruchomości. Na próżno jednak szukać definicji pojęcia „umowa rezerwacyjna" w treści przepisów ustawy deweloperskiej. Nie oznacza to jednak, że ustawa do umów rezerwacyjnych się nie odnosi. Przepisy ustawy deweloperskiej stosuje się również do umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej (umowa przedwstępna). Według BCC umowy rezerwacyjne zwiększają pewność przedsiębiorców budowlanych i przyczyniają się do ochrony słusznych interesów konsumentów. Jednakże, brak uregulowań prawnych dotyczących istoty tych umów i może prowadzić do trudnej interpretacji.

Wysokość opłaty rezerwacyjnej

Następny aspekt stanowi konieczność uregulowania wysokości opłaty rezerwacyjnej, która miałaby wynosić 1 procent ceny nabycia prawa. Opłata ta nie będzie stanowić źródła przychodu dla deweloperów, ale zobowiąże klientów do poważnego potraktowania całej transakcji. Zdaniem BCC opłata taka jest dobrym rozwiązaniem. Trzeba zastanowić się również nad wysokością tej stawki: czy 1 procent opłaty spełnia test powagi w stosunku do banków.

Zwrot tej opłaty następowałby tylko wtedy, gdy:

• osoba zainteresowana zawarciem umowy z deweloperem nie uzyska kredytu albo promesy kredytu,
• umowa z deweloperem nie zostanie zawarta z winy dewelopera,
• zmieniły się informacje w prospekcie informacyjnym i jego załącznikach.

Kontrola bankowa to kolejny temat. Obecnie, gdy bank otrzymuje wniosek dewelopera w sprawie otwarcia rachunku mieszkaniowego, nie musi sprawdzić, czy deweloper spełnia warunki. Bank nie bada, czy deweloper dysponuje projektem budowlanym i pozwoleniem budowlanym oraz czy jest gotowy do rozpoczęcia budowy, czy deweloper opracował prospekt informacyjny oraz wzór umowy deweloperskiej i czy treść tych dokumentów odpowiada przepisom prawa, czy harmonogram rzeczowo-kosztowy dotyczący przedsięwzięcia deweloperskiego jest realistyczny.

Zdaniem BCC propozycje rozszerzenia obowiązków kontrolnych banku, w szczególności przy wypłacie każdej transzy, idą zbyt daleko. Ponadto niesłuszne wydają się również propozycje dotyczące konieczności weryfikowania:

• wpisów w KRS (bo co miałoby być przedmiotem takiej weryfikacji?),
• posiadania przez dewelopera tytułu własności lub prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości, na której prowadzona jest inwestycja (duże obciążenie dla pracowników banków),
• aktualności i prawidłowości prospektu informacyjnego (niewykonalne jest sprawdzenie aktualności przez bank przed każdą wypłatą),
• aktualności i prawidłowości wzorca mowy deweloperskiej (kontrola taka wykonywana jest już przez notariusza i nie ma potrzeby jej powielania).

Projektodawcy proponują, aby wypłata z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego mogła nastąpić jedynie po stwierdzeniu przez bank, że został wykonany kolejny etap inwestycji. Obecnie nie ma żadnych norm regulujących wypłaty pieniędzy z otwartego MRP. BCC wskazuje, że deweloperzy w większości kończą z sukcesem inwestycje, wobec czego nie należy rozszerzać kontroli banku.

Wypowiedzenie umowy przez bank

Projektodawcy proponują uregulowanie przesłanek wypowiedzenia przez bank umowy o prowadzenie MRP oraz obowiązków banku w związku z tym wypowiedzeniem. Przesłankami wypowiedzenia umowy MRP przez bank mają być niewykonywanie lub nieprawidłowe wykonywanie umowy przez dewelopera, z rażącym pokrzywdzeniem banku lub interesów nabywców. Niezrozumiałe jest pominięcie deweloperów w zakresie, w jakim projektodawcy nie przewidują możliwości wypowiedzenia przez nich umowy MRP.

Musisz wiedzieć, co będzie kilometr stąd

Odnośnie do prospektu informacyjnego, projektodawcy planują wprowadzić wymógł zgromadzenia dokumentacji stanowiących źródło informacji o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km od nieruchomości. Teraz na deweloperze spoczywa obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego. Prospekt musi być zgodny ze wzorem określonym w załączniku art. 20 ust. 1 Ustawy deweloperskiej. Taki dokument dostarcza nabywcy informacji potrzebnych mu do podjęcia rozsądnej decyzji dotyczącej wyboru danego mieszkania czy domu jednorodzinnego i zawarcia umowy z deweloperem. Obowiązek zgromadzenia dokumentacji o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km od nieruchomości będzie uciążliwy dla przedsiębiorców i będzie stanowił kolejne bezzasadne obciążenie dla prowadzenia businessu w Polsce.

Warto wiedzieć: Ustawa deweloperska ma być zaostrzona 

Reklamacje uwzględnia się

Kolejna propozycja to wprowadzenie zmian do procedury reklamacyjnej. Obecnie odbiór mieszkania lub domu od dewelopera musi odbyć się w obecności nabywcy. Podczas odbioru sporządzony zostanie protokół, w którym zostaną spisane ewentualne niedociągnięcia techniczne zgłoszone przez nabywcę. Jeśli deweloper uzna reklamację, ma 30 dni na usunięcie usterek. Zgodnie z nowelizacją po upływie tego terminu lub w przypadku ujawnienia się wad istotnych, nabywca będzie miał prawo do odstąpienia od umowy. Zdaniem BCC, obowiązujące przepisy w sposób wystarczający chronią nabywców i nie ma potrzeby wprowadzania zmian w tym zakresie.

Więzienie dla dewelopera

Następna sprawa to postulat wprowadzenia do ustawy przepisów karnych. Według przedsiębiorców zagrożenie karą pozbawienia wolności dla deweloperów niestosujących w praktyce ustawy o ochronie praw nabywcy jest niespójne z polityką karną państwa. W ocenie BCC zasadne jest zastąpienie kary pozbawienia wolności, karą finansową.

2 procent różnicy

BCC zamierza, w ramach konsultacji społecznych, zgłosić postulat wprowadzenia do projektu założeń zapisu o dopuszczalnej różnicy w powierzchni zaprojektowanej do wybudowanej nie mniejszej niż 2 procent. To określenie dopuszczalnej różnicy w powierzchni lokalu wybudowanego do projektowanego jest ważne dla stabilności rynku i bezpieczeństwa samych konsumentów.