Ustawa deweloperska ma być zaostrzona. Czy za zmiany zapłacą kupujący mieszkania?

Według nowych przepisów pieniądze inwestorów nabywających mieszkania deweloperskie miałyby wpływać wyłącznie na tzw. zamknięty rachunek powierniczy. Takie rozwiązanie zwiększy bezpieczeństwo osób wydatkujących pieniądze na własne mieszkanie lub dom. Deweloperzy będą więc musieli w większym zakresie sami finansować budowę nowych nieruchomości, co oznacza dla nich dodatkowe koszty finansowe np. w postaci odsetek od kredytów czy kosztów obsługi obligacji, które będą musieli wyemitować na ten cel.

Przeczytaj również: Lista praktyk niedozwolonych w umowach deweloperskich

Ustawa deweloperska obowiązuje od 2012 r. Jej wdrożenie miało na celu m.in. ochronę praw konsumentów, którzy zawierają umowy deweloperskie na zakup budowanego przez nich mieszkania. Przed wprowadzeniem tych przepisów na rynku było wiele firm, które sprzedawały tzw. „dziurę w ziemi", często wcześniej niż nie tylko dysponowały pozwoleniem na budowę, ale nawet nie miały tytułu prawnego do działki, na której miał powstać budynek. Mówiąc krótko, od samego początku do końca inwestycję finansowali sami przyszli właściciele mieszkań. Wielu z nich do dziś nie ma ani nieruchomości, ani pieniędzy, bo deweloperzy albo ich oszukali z premedytacją, albo zbankrutowali, gdy na rynku zaczął się kryzys.

By takie przypadki wyeliminować, ustawą deweloperską wprowadzono m.in. obowiązek lokowania pieniędzy wpłacanych przez przyszłych właścicieli mieszkań i domów na tzw. rachunek powierniczy. Przy czym od tego czasu funkcjonują dwa takie rachunki. W przeważającej większości – otwarte rachunki powiernicze. Ich istota polega na tym, że pieniądze na nich zgromadzone nie mogą być wydatkowane na inny cel niż finansowanie budowy nieruchomości, której dotyczy umowa zawarta między deweloperem a przyszłym mieszkańcem. Natomiast pełne bezpieczeństwo kupującym mieszkanie zapewnia rachunek powierniczy zamknięty, z którego deweloper może wypłacić pieniądze dopiero po zakończeniu budowy.

Warto przeczytać: Nowe obowiązki deweloperów w ustawie o prawach konsumenta i w Kodeksie cywilnym 

– Takie rozwiązanie stosujemy w przypadku naszego osiedla Park Ostrobramska w Warszawie. To jedna z niewielu inwestycji w stolicy, w ramach której można skorzystać z tego typu gwarancji. Budowę osiedla finansujemy z własnych środków, bez konieczności zaciągania kredytów w banku. Jest to na pewno istotna wartość dodana, która sprawia, że klient kupując mieszkanie ma gwarancję, że jego pieniądze nie sfinansują na przykład innych projektów dewelopera – mówi Jakub Zagórski, członek zarządu Skanska RD Poland.

Zagórski nie jest przekonany, że likwidacja otwartego rachunku powierniczego jest dobra dla całego rynku. – Pomysł UOKiK może wyeliminować nie tylko mniejszych i mniej wiarygodnych deweloperów. Likwidacja otwartego rachunku powierniczego może także dotknąć większych graczy i znacznie ograniczyć konkurencję. Skutki odczują zarówno deweloperzy, jak i cała branża budowlana oraz klienci, którzy prawdopodobnie będą musieli zapłacić znacznie więcej za metr kwadratowy – uważa Zagórski. I zwraca uwagę na okoliczność, że ustawa deweloperska z 2012 r. poza wprowadzeniem rachunków powierniczych, zasadniczo zwiększyła obowiązki informacyjne deweloperów.

W efekcie klient, który dziś kupuje mieszkanie i klient, który nabywał nieruchomość pięć lat temu, to dwie zupełnie inne osoby. Obowiązek informacyjny sprzedawców rozszerzyła też ustawa o prawach konsumenta, która weszła w życie pod koniec 2014 roku. Firma deweloperska musi szczegółowo informować m.in. o formie finansowania inwestycji, a więc de facto o tym, co dzieje się z wpłaconymi przez niego środkami. – Dziś coraz częściej mamy do czynienia ze świadomym swoich praw konsumentem, który ma relatywnie dużą wiedzę na temat procesu inwestycji, czy nawet konstrukcji umowy deweloperskiej – uważa Zagórski.

Można więc zastanawiać się, czy nieznaczne poprawienie bezpieczeństwa konsumenta, jakie przyniesie likwidacja otwartych rachunków powierniczych warte jest wzrostu kosztów, a w konsekwencji cen nowo budowanych nieruchomości, bo koszt ten tak czy owak obciąży nabywców.