Niższe ceny mieszkań i mniej chętnych na wynajem. Raport z rynku nieruchomości

Średnia cena metra kwadratowego używanego mieszkania spadła w ciągu roku o 175 zł. Największy spadek cen zanotowano w Katowicach. Przeciętna stawka ofertowa wynosiła tam we wrześniu 3698 zł/mkw. i była o 6,1 proc. niższa niż przed rokiem. Drugie miejsce wśród miast o największych spadkach w skali procentowej zajął Gdańsk (–5,7 proc.), a trzecie Opole (–5 proc.). W Lublinie średnie ceny mieszkań spadły o 4,9 proc.

– W przeliczeniu na konkretne kwoty najwięcej stracili jednak sprzedający, a zyskali kupujący w Gdańsku, Wrocławiu i Warszawie – dodaje Marcin Drogomirecki, analityk portalu domy.pl. – W tych miastach średnia cena metra kwadratowego używanego mieszkania spadła w ciągu roku odpowiednio o 337 zł, 288 zł i 264 zł. W przypadku mieszkania o pow. 50 metrów kwadratowych daje to różnicę rzędu 13 000–16 000 zł.

Najmniejszy roczny spadek cen zanotowały miasta: Rzeszów, Gorzów Wielkopolski i Łódź. Stawki, za jakie obecnie właściciele wystawiają w nich swoje mieszkania, są tylko o ok. 1 proc. niższe niż we wrześniu 2012 roku.

W porównaniu sierpniem ceny ofertowe mieszkań używanych pozostały niemal bez zmian. Spadki lub wzrosty odnotowano w 4 z 18 badanych miast. W Łodzi i Sopocie ceny wzrosły o niecałe 2 proc. W Lublinie i Katowicach spadły odpowiednio o 1 proc. i 2,6 proc.

Nowe kredyty hipoteczne

Dzięki rekordowo niskim stopom procentowym utrzymuje się atrakcyjne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Rata 25-letniego kredytu w wysokości 300 tys. zł wynosi 1630 zł. Należy jednak pamiętać, że wysokość raty zależy od niezmienności stawki WIBOR.

– Inwestorzy prognozujący WIBOR spodziewają się, że taki poziom utrzyma najwyżej do połowy przyszłego roku – ocenia Halina Kochalska, analityk firmy Open Finance. – Wówczas pojawią się sygnały zapowiadające wzrost stóp procentowych w Polsce i w górę pójdą miesięczne koszty obsługi kredytu.

Jedynym niezmiennym elementem kredytu jest marża. A ta niestety rośnie. Szczególnie jest to zauważalnie w przypadku kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości, oferowanych wyłącznie do końca 2013 r. W ciągu minionych trzech miesięcy ich przeciętna marża zwiększyła się z 1,75 proc. do 1,89 proc. Kredyty na całą nieruchomość wciąż jeszcze proponuje 12 banków, ale zgodnie z zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego mogą to robić wyłącznie do końca 2013 r.

– Od przyszłego roku klient zaciągający kredyt na mieszkanie musi mieć równowartość co najmniej 5 procent ceny nieruchomości – dodaje Kochalska. – Od 2015 roku będzie to 10 procent.

Osoby bez oszczędności, planujące zakup mieszkania w najbliższym czasie, mogą czuć się w rozterce – spieszyć się i kupować mieszkanie w tym roku korzystając z kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości, czy też czekać i próbować skorzystać z programu Mieszkanie dla Młodych. Oferuje on dofinansowanie od 10 do 20 proc. wartości mieszkania.

– Przed podjęciem decyzji warto zapoznać się z warunkami, jakie musi spełnić zarówno nieruchomość jak i kredytobiorca, aby zakwalifikować się do programu Mieszkanie dla Młodych – radzi Kochalska. – Ostateczna wersja ustawy nie została jeszcze przyjęta przez parlament.

Warto wiedzieć: Założenia i ograniczenia programu Mieszkanie dla Młodych 

Korzystamy z niskich stóp procentowych

Podstawowa stopa procentowa przy kredytach złotowych od ponad trzech miesięcy utrzymuje się na poziomie 2,5 proc. Jeszcze dłużej obowiązuje rekordowo niska stawka trzymiesięcznego WIBOR-u – ok. 2,70 proc. W tym czasie już wszystkim klientom spłacającym kredyty złotowe banki zdążyły zaktualizować i obniżyć oprocentowanie.
– Dzięki temu co miesiąc na każde 100 tys. zł obsługiwanego kredytu wydają 75 zł mniej niż na początku roku – dodaje Kochalska.
Nie zmienia się sytuacja spłacających kredyty w euro i we franku szwajcarskim. Stawki EURIBOR i LIBOR od miesięcy stoją w miejscu.

Coraz mniejszy rynek najmu

Choć rok akademicki dopiero się zaczął, to coroczny wielki boom na rynku najmu mieszkań już dawno mamy za sobą.
– Obserwowany od początku lipca wzrost popytu osiągnął punkt kulminacyjny w trzecim tygodniu sierpnia – dodaje Drogomirecki. – W tym przedziale czasowym liczba poszukujących była ponad dwukrotnie większa niż zwykle.

Od 25 sierpnia liczba klientów poszukujących ofert najmu systematycznie spada. Już w pierwszym tygodniu września było ich o 20 procent mniej, a w ostatnim tygodniu września o 38 proc. mniej niż szczytowym tygodniu sierpnia.

Dane z października pokazują, że względem sierpnia liczba klientów zainteresowanych najmem mieszkań zmniejszyła się o ponad połowę. Efektem tego są widoczne już spadki cen najmu. W porównaniu z sierpniem i wrześniem podobne lokale można wynająć obecnie o ok. 10 proc. taniej.