Nie ma mieszkań dla Funduszu Mieszkań na Wynajem

Fundusz Mieszkań na Wynajem (FMnW) jest obecnie przygotowywany przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). Przez kilka pierwszych miesięcy działalności ma on kupować od inwestorów całe budynki z mieszkaniami gotowymi do wynajmu. Planowany jest zakup około 20 tysięcy mieszkań. Rząd ma wydać na nie ok. 5 miliardów złotych. 

BGK zapowiedział, że pierwszymi mieszkaniami na wynajem fundusz będzie dysponował jeszcze w 2014 lub w 2015 roku. Kwota 5 mld zł, jaką BGK planuje zainwestować w mieszkania na wynajem w ciągu najbliższych kilku lat nie może pozostać bez wpływu na rynek najmu. Z jednej strony działania funduszu powinny zwiększyć konkurencję na rynku najmu i doprowadzić do obniżki stawek czynszów, a z drugiej mogą podnieść ceny mieszkań z tzw. segmentu popularnego w największych miastach (bo to w nich ma działać fundusz. 

O wynajem rządowego mieszkania będzie mógł zwrócić się każdy (bez względu na wiek), komu dochody pozwolą na opłacenie czynszu i mediów. Mieszkania należące do FMnW nie będą substytutem lokali komunalnych i socjalnych. Wynajem, bez możliwości późniejszego zakupu, będzie mógł potrwać maksymalnie 10 lat.

Przeczytaj również: Plusy i minusy mieszkań do wynajęcia od państwa

Ministerstwo Finansów planuje, że program przyniesie zysk w wysokości około 4 procent rocznie. Taka stopa zwrotu ma być osiągalna z uwagi na to, że mieszkania będą kupowane hurtowo po preferencyjnych cenach.

Na początku skupowane będą lokale w największych miastach w kraju. W połowie 2014 roku Fundusz Mieszkań na Wynajem ma już dysponować pewną pulą gotowych lokali. Obecnie BGK przygląda się inwestycjom, które mogłyby odpowiedzieć na 10–15 proc. zapotrzebowania na lokale.

By dowiedzieć się, co o nowym programie rządu sądzą deweloperzy, portal Dompress.pl przeprowadził sondę wśród przedstawicieli firm.

Michał Witkowski, dyrektor sprzedaży i marketingu w Atlas Estates uważa, że Fundusz Mieszkań na Wynajem BGK, ze względu na wysokość środków, którymi będzie dysponował, wpłynie na sytuację na rynku mieszkaniowym.
– Szacuje się, że kwota, którą fundusz przeznaczy na zakup lokali, będzie równoważna wartości wszystkich transakcji na rynku pierwotnym w Warszawie zawartych w 2013 roku. Nie ma jednak pewności, w oparciu o jaką kalkulację fundusz będzie wynajmował zakupione mieszkania, co jest ważne z punktu widzenia rynku najmu – zaznacza Michał Witkowski.

Zdaniem ministra Orłowskiego: Rynek mieszkań na wynajem powinien się rozwijać 

Witkowski zwraca uwagę, że w ślad za BGK mogą pójść też podmioty zagraniczne, np. niemieckie fundusze inwestycyjne i emerytalne.
– Nie spodziewam się jednak żeby efekty działań funduszy BGK znacząco wpłynęły na rynek mieszkaniowy już w 2014 r. Warto pamiętać, że fundusze te będą musiały najpierw podpisać umowy z deweloperami. Jeśli mają one, zgodnie z zapowiedziami, dotyczyć całych budynków, te najpierw muszą one zostać wprowadzone na rynek i wybudowane – podkreśla Michał Witkowski.

Mirosław Kujawski, wiceprezes LC Corp również nie zakłada, aby działania funduszu wywarły w tym roku większy wpływ na rynek, czy też ceny mieszkań. – Jak dotąd jest więcej pytań niż odpowiedzi. Z komunikatów prasowych i ze strony BKG, wiemy, że fundusz ma do wydania 5 mld złotych, a celem zakupu będą gotowe mieszkania pod wynajem o maksymalnej powierzchni 60 metrów kwadratowych. Przedmiotem transakcji mogą być praktycznie tylko mieszkania jedno- i dwupokojowe. Parametry i cel zakupu znacznie ograniczają pulę inwestycji do tych zlokalizowanych przede wszystkim w centrum miast. Taka oferta jest obecnie najbardziej poszukiwana na rynku, a deweloperzy raczej nigdy nie mieli problemu ze sprzedażą tego typu lokali – powiedział portalowi Dompress.pl Mirosław Kujawski.

Tomasz Panabażys, prezes zarządu w firmie Dolcan uważa, że obecna sytuacja na rynku nieruchomości, rosnący popyt na mieszkania oraz malejąca podaż, sprawiają, że takie inicjatywy jak Fundusz Mieszkań na Wynajem są dla deweloperów alternatywą, a nie głównym czynnikiem determinującym poziom sprzedaży. – Deweloperzy z pewnością będą czekali na bardziej szczegółowe informacje na temat wymagań Funduszu Mieszkań na Wynajem, być może skłonią one niektórych do zweryfikowania oferty. Natomiast na szeroką skalę fundusz nie będzie miał znaczącego wpływu na poziom sprzedaży, czy ceny mieszkań w tym roku – twierdzi prezes Dolcanu.

Innego zdania jest Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu w Ronson Development, który ocenia, że BGK może być dla deweloperów ciekawym klientem ze względu na generowany popyt na mieszkania. – Możliwość sprawnej sprzedaży dużego pakietu mieszkań jednemu klientowi jest dla deweloperów niemal wymarzonym rozwiązaniem. Andrzej Gutowski zauważa, że na początku swojej działalności, żeby zgromadzić lokale pod wynajem, fundusz będzie musiał skupić mieszkania z rynku, co z pewnością poprawi wyniki deweloperów.

Edward Laufer, prezes Vantage Development przyznaje, że trudno dziś odpowiedzieć jednoznacznie, czy Fundusz Mieszkań na Wynajem będzie miał znaczenie dla rynku nieruchomości. – Wiele zależy od skali, na jaką BGK zdecyduje się w pierwszym roku działalności. Rynek nie ma dziś gotowego produktu, który byłby od razu dostępny. Zdaniem Edwarda Laufera, zakup 20 tys. mieszkań w ciągu 4 lat może wpłynąć, nie tyle na ceny zakupu mieszkań, co na ceny wynajmu.

Sceptycznie ocenia nowy program Piotr Kijanka, dyrektor ds. sprzedaży Wawel Service. – Ministerstwo Finansów wiąże z tym programem wielkie plany, zwłaszcza jeżeli chodzi o sektor firm budowlanych. Program powinien szczególnie cieszyć deweloperów, bo to właśnie my dostaniemy szansę sprzedaży mieszkań. Dużo mniej ucieszy on wynajmujących mieszkania, którym przyjdzie konkurować z dużo niższymi stawkami wynajmu mieszkań zakupionych przez BGK. Jak będzie – zobaczymy...

Źródłem pozyskiwania nieruchomości do portfela Funduszu mają być całe budynki wielomieszkaniowe. Mogą pochodzić one z jednej z trzech opcji:

• zakup budynków, które już istnieją, bądź są w trakcie budowy, 
• zlecenie przez Fundusz budowy budynków,
• budowa budynków przez Fundusz.