Najem okazjonalny – czym jest i jak działa? Sprawdź, jak umowa najmu okazjonalnego chroni właściciela nieruchomości

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
Podpisanie umowy najmu okazjonalnego daje właścicielowi mieszkania większe pole manewru w razie problemów z lokatorami.
Podpisanie umowy najmu okazjonalnego daje właścicielowi mieszkania większe pole manewru w razie problemów z lokatorami. 123RF.com
Najem okazjonalny to rozwiązanie dla właścicieli nieruchomości, którzy chcą czuć się pewniej, oddając lokatorowi klucze do mieszkania czy domu. Umowa najmu okazjonalnego daje bowiem właścicielowi większą ochronę i dodatkowe możliwości, ułatwiając m.in. eksmisję problematycznego najemcy. Wyjaśniamy, kto może podpisać taką umowę i jak ona działa.

Spis treści

Najem okazjonalny w pigułce. Na czym to polega?

Najem okazjonalny to szczególny typ najmu, stosowany wyłącznie w przypadku lokali mieszkalnych. W większości aspektów przypomina zwykły najem, jednak podpisanie umowy najmu okazjonalnego umożliwia właścicielowi lokalu łatwiejszą eksmisję problematycznego (np. niepłacącego) lokatora. Podczas zawierania umowy najmu okazjonalnego najemca:

  • zobowiązuje się dobrowolnie poddać egzekucji (czyli eksmisji),
  • wskazuje inny lokal, do którego się wówczas przeniesie,
  • dostarcza dokument, w którym właściciel tego lokalu potwierdza, że przyjmie usuniętego najemcę pod swój dach.

Te zabezpieczenia sprawiają, że usunięcie lokatora z mieszkania jest szybsze i prostsze niż przy zwykłej umowie najmu. Nie ma np. ryzyka, że trzeba będzie miesiącami utrzymywać niepłacącego najemcę w oczekiwaniu, aż gmina przyzna takiej osobie lokal zastępczy – lokator przenosi się do lokum, które sam wskazał.

Minusem najmu okazjonalnego jest większa liczba formalności do załatwienia oraz wyższe koszty (związane z wizytą u notariusza), a także fakt, że część kandydatów na lokatora może nie chcieć zawrzeć takiej umowy i zrezygnuje z najmu.

Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego i na jak długo?

Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest między właścicielem mieszkania czy domu (inaczej: wynajmującym) a lokatorem (inaczej: najemcą). Co ważne, właściciel nie może prowadzić działalności gospodarczej związanej z wynajmem – dla przedsiębiorców zarabiających na wynajmie ta forma umowy jest niedostępna. Najem okazjonalny dotyczy tylko lokali mieszkalnych, a więc nie może być stosowany np. przy wynajmie biura.

Umowa najmu okazjonalnego zawsze zawierana jest na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż 10 lat. Musi mieć każdorazowo formę aktu notarialnego – w przeciwnym razie jest nieważna. Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie okresu, na jaki ją zawarto lub też może zostać wcześniej wypowiedziana. Umowa powinna informować o tym, że jej wcześniejsze wypowiedzenie jest możliwe oraz określać sytuacje, w jakich może to nastąpić.

Kaucja przy najmie okazjonalnym

Właściciel mieszkania czy domu może żądać od lokatora kaucji, jednak nie wyższej niż 6-krotność miesięcznego czynszu najmu (obliczanej według stawki czynszu w dniu podpisania umowy). Podobnie jak przy zwykłej umowie najmu, wynajmujący może potrącić z kaucji kwotę na naprawę zniszczeń, ale może też wykorzystać ją na pokrycie ewentualnych kosztów eksmitowania najemcy. Na zwrot kaucji wynajmujący ma miesiąc od chwili opuszczenia mieszkania przez lokatora. Właściciel lokalu może też podwyższać czynsz na zasadach określonych w umowie.

Umowa najmu okazjonalnego – wymagane załączniki i formalności

Najem okazjonalny wiąże się z pewnymi dodatkowymi formalnościami, których nie spotyka się przy zwykłym najmie. Przede wszystkim wymóg, by umowa miała formę aktu notarialnego oznacza, że do zawarcia umowy najmu okazjonalnego notariusz będzie niezbędny. Ustawa nie precyzuje jednak, kto ponosi koszty notarialne – wynoszące zwykle kilkaset złotych – a zatem muszą o tym zadecydować strony umowy (choć zwykle koszty ponosi właściciel nieruchomości).

Do umowy najmu okazjonalnego dołącza się następujące załączniki:

  • oświadczenie najemcy (lokatora) w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, w którym lokator zobowiązuje się opuścić lokal w terminie, który wskaże właściciel lokalu;
  • dokument, w którym najemca podaje adres innego (zastępczego) lokalu mieszkalnego, do którego przeniesie się po opuszczeniu wynajmowanego lokum (informację tę można zawrzeć w poprzednim oświadczeniu);
  • oświadczenie właściciela lub właścicieli lokalu zastępczego, w którym osoby te zgadzają się przyjąć pod swój dach eksmitowanego najemcę (wynajmujący może żądać, żeby ten dokument był opatrzony podpisami notarialnie poświadczonymi, co warto zrobić).

Oznacza to, że umowę najmu okazjonalnego może podpisać tylko taki lokator, który w razie rozwiązania umowy ma dokąd się wyprowadzić.

Najem okazjonalny trzeba zgłosić fiskusowi

Wynajmujący również musi się przygotować na dodatkowe formalności. Właściciel lokalu ma 14 dni od daty rozpoczęcia najmu okazjonalnego, żeby zgłosić zawartą umowę (wraz z załącznikami) naczelnikowi lokalnego urzędu skarbowego. Powinien być to urząd właściwy z uwagi na miejsce zamieszkania właściciela, nie z uwagi na położenie wynajmowanego lokum.

Lokator może żądać pisemnego potwierdzenia, że wynajmujący dokonał zgłoszenia. Jeśli właściciel tego nie zrobi, nie będzie mógł w razie kłopotów z lokatorem skorzystać z opcji szybkiego usunięcia go z mieszkania – w kwestii eksmisji umowa najmu okazjonalnego będzie traktowana jak zwykła umowa najmu.

Umowa najmu okazjonalnego – wypowiedzenie. Kiedy jest możliwe?

Umowa najmu okazjonalnego może zostać wypowiedziana przez właściciela – z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia – w tych samych sytuacjach, co w przypadku zwykłego najmu:

  • jeśli najemca użytkuje lokal niezgodnie z przeznaczeniem (mimo upomnień),
  • gdy najemca podnajął lub oddał lokal w użytkowanie osobom trzecim bez zgody właściciela,
  • gdy najemca zalega z opłatami za lokum za minimum trzy miesiące, a właściciel poinformował go o tym, że chce w związku z tym rozwiązać umowę najmu i wyznaczył dodatkowy, miesięczny termin na uregulowanie długu.

Z kolei najemca może wypowiedzieć taką umowę, jeśli lokal ma wady zagrażające jemu lub innym mieszkańcom. Ewentualne dodatkowe sytuacje, w których dopuszczalne jest wypowiedzenie, mogą zostać ustalone przez strony w umowie.

Co zrobić, jeśli po wygaśnięciu lub wypowiedzeniu umowy lokator się nie wyprowadza?

Po wygaśnięciu lub wypowiedzeniu umowy lokator ma obowiązek opuścić zajmowany lokal w terminie określonym w umowie. Jeśli tego nie zrobi, właściciel podejmuje następujące kroki:

  1. Właściciel lokalu doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu, opatrzone swoim urzędowo poświadczonym podpisem. Dokument musi wskazywać przyczynę ustania stosunku najmu oraz termin opróżnienia lokalu (nie krótszy niż 7 dni).
  2. Jeśli po upływie 7 dni najemca i inne zamieszkujące z nim osoby wciąż przebywają w lokalu, właściciel składa do sądu wniosek (wraz z wymaganymi załącznikami) o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.
  3. Sąd rozpatruje wniosek (zwykle w ciągu kilku dni).
  4. Po rozpatrzeniu wniosku przez sąd właściciel udaje się z aktem notarialnym do komornika i zostaje uruchomiona procedura eksmisji. Ponieważ lokator sam wskazał, do jakiego lokalu się przeniesie w takim wypadku, nie ma oczekiwania na przyznanie lokalu od gminy – komornik może od razu usunąć taką osobę.

Jak podaje art. 19d ustawy o ochronie lokatorów, załączniki do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (drugi punkt powyższej instrukcji) to:

  • żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem, że zostało ono doręczone najemcy lub wysłane przesyłką poleconą,
  • dokument potwierdzający, że właściciel ma tytuł prawny do lokalu (np. akt własności),
  • potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu do naczelnika urzędu skarbowego. 

Lokator stracił możliwość przeprowadzki do wskazanego lokalu zastępczego. Co teraz?

Może się zdarzyć tak, że w trakcie trwania najmu okazjonalnego lokator dowie się, że jednak w razie eksmisji nie będzie mógł przeprowadzić się do lokalu, który wskazał w oświadczeniu. To przypadki raczej rzadkie, bo właściciel lokalu zastępczego nie może cofnąć raz udzielonej zgody na przyjęcie eksmitowanego najemcy pod swój dach. Można sobie jednak wyobrazić np. sytuację, że właściciel traci mieszkanie wskutek długów.

Jeśli najemca dowie się, że wskazany lokal zastępczy stał się dla niego niedostępny, ma obowiązek w ciągu 21 dni od uzyskania tej informacji wskazać inny lokal zastępczy. Musi to zrobić tak samo, jak przy podpisywaniu umowy, a więc składając oświadczenie w formie aktu notarialnego i dostarczając oświadczenie właściciela nowego lokalu, że ten przyjmie eksmitowanego lokatora.

Jeśli lokator nie wskaże innego lokalu zastępczego w ciągu 21 dni i nie dopełni powyższych formalności, właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę najmu, zachowując 7-dniowy termin wypowiedzenia.

Warto przypomnieć, co dzieje się w sytuacji, gdy najemca w trakcie trwania umowy straci prawo do innego lokalu mieszkalnego, do którego mógłby się przenieść. Jeśli nie poinformował o tym właściciela w ciągu 21 dni i nie dostarczył wymaganych dokumentów, właściciel może wypowiedzieć takiej osobie umowę, zachowując 7-dniowy termin wypowiedzenia.

Co ważne, w takiej sytuacji komornik nie ma dokąd usunąć lokatora (nie może go eksmitować na bruk). Eksmisja jest więc przeprowadzana w zwykłym trybie: sąd zdecyduje, czy eksmitowanemu przysługuje lokal zastępczy, a jeśli tak, to eksmisja zostaje wstrzymana do czasu wskazania przez gminę odpowiedniej nieruchomości.

Najem okazjonalny – dla kogo jest korzystny?

Najem okazjonalny jest korzystny przede wszystkim dla właściciela wynajmowanego lokalu, ponieważ lepiej chroni jego prawa i umożliwia łatwiejszą eksmisję niechcianego najemcy. Wiąże się co prawda z dodatkowymi formalnościami, przez co jest bardziej uciążliwy, jednak w razie problemów z lokatorami daje większe możliwości działania niż zwykły najem.

Z perspektywy najemcy sam najem okazjonalny nie różni się zbytnio od zwykłego najmu – korzystanie z mieszkania wygląda praktycznie tak samo. Dopiero gdy najemca odmówi opuszczenia mieszkania we wskazanym terminie, odczuje różnicę w przepisach. Dla lokatora, który przestrzega warunków umowy, jedyną uciążliwością będą dodatkowe formalności na etapie podpisywania umowy, przede wszystkim konieczność wskazania lokalu zastępczego i uzyskania zgody od jego właściciela.

Decydując się na podpisanie umowy najmu okazjonalnego, warto dokładnie zapoznać się z jej zapisami, szczególnie tymi dotyczącymi terminów płatności, warunków podwyższania czynszu i zasad wypowiadania umowy. W razie jakichkolwiek wątpliwości najlepiej zasięgnąć porady prawnika.

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

i Politycznie - J. Wiech - Czy KE może zablokować polski atom?

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Wróć na regiodom.pl RegioDom
Dodaj ogłoszenie