Czy kaucja przy wynajmie może być dowolnie wysoka? Kiedy podlega zwrotowi, a kiedy nie? Te zasady warto znać

Kaucja to nic innego jak opłata zabezpieczająca. Jest ona pobierana przez właściciela mieszkania lub domu na wynajem, żeby pokryć koszty ewentualnej naprawy zniszczeń dokonanych przez lokatora. Kaucję spotyka się powszechnie przy wynajmie zarówno w Polsce, jak i za granicą. Nie jest ona jednak obowiązkowa – zdarzają się właściciele, którzy jej nie żądają.

Zasady dotyczące kaucji określa ustawa o ochronie lokatorów. Jak podaje art. 1 ust. 1 tego aktu, właściciel mieszkania ma prawo odmówić najmu osobie, która nie zgodzi się na zapłacenie kaucji.

Kaucja najczęściej jest równa miesięcznemu czynszowi za wynajem danego lokum. Może też jednak być wyższa. Jak podaje ustawa:

Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Innymi słowy, właściciel nie może żądać kaucji wyższej niż czynsz za 12 miesięcy najmu. Nie może też podwyższać tej kwoty, twierdząc np., że po 6 miesiącach najmu czynsz wzrośnie – liczy się wyłącznie kwota czynszu obowiązująca w momencie podpisywania umowy.

Co ważne, powyższa zasada dotyczy tylko standardowej umowy najmu. Jeśli lokator podpisuje umowę najmu okazjonalnego albo najmu instytucjonalnego, kaucja może wynieść maksymalnie sześciokrotność czynszu najmu.

Warto dodać, że kaucja nie musi być równa czynszowi – może też być niższa. Ta swoboda sprawia, że podobne mieszkania czy pokoje w tej samej okolicy mogą mieć bardzo różne kaucje.

– Jeśli będzie wysoka, odstraszy potencjalnych najemców, dla których jednorazowa wpłata kilkukrotnej wysokości czynszu jest zbyt dużym obciążeniem finansowym. Z kolei niska kaucja lub jej brak nie zapewni pokrycia kosztów naprawy ewentualnych szkód – zauważa Piotr Kula, Manager ds. Rozwoju Rynkowego Rendin Polska.

Zgodnie z prawem kaucja zawsze podlega zwrotowi. Właściciel mieszkania czy domu ma na to maksymalnie miesiąc od dnia opróżnienia (opuszczenia) lokalu przez najemcę. Kaucja może zostać zwrócona w dowolnej formie. Strony umowy mogą się nawet umówić, że np. kaucja zostanie uznana za czynsz za ostatni miesiąc najmu (pod warunkiem, że lokator pozostawia mieszkanie czy pokój w stanie niepogorszonym).

Kaucja nie zawsze jest jednak zwracana w całości. Jeśli stan nieruchomości pogorszył się w trakcie najmu, np. powstały szkody, właściciel ma prawo zachować całość lub część kaucji. Prawo nie określa dokładnie, za co wynajmujący może potrącić kwoty z kaucji. Mówi jedynie, że lokator „nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania” – a więc właściciel nie może kazać mu płacić za naturalne starzenie się i zużywanie lokalu czy mebli.

– Zgodnie z art. 675 Kodeksu cywilnego dopuszczalne jest tak zwane normalne zużycie mieszkania, wynikające z korzystania z niego przez najemcę – wyjaśnia ekspert Rendin Polska. – Za normalne zużycie należy przyjąć lekkie zabrudzenia ścian, nieznaczne starcie podłogi, a nawet fakt, że jeden ze sprzętów AGD przestał działać, pomimo że był używany zgodnie z przeznaczeniem. Z drugiej strony odcisk podeszwy buta na ścianie czy suficie, dziura w podłodze po obcasie czy blat kuchenny ze śladami wyciętymi nożem nie mogą być uznane za normalne zużycie i w związku z tym wynajmujący może żądać pokrycia takich zniszczeń z kaucji.

Żeby uniknąć sporów w kwestii zwrotu kaucji, właściciel i lokator powinni na początku wynajmu sporządzić i podpisać protokół zdawczo-odbiorczy. Powinno się w nim szczegółowo odnotować, w jakim stanie było mieszkanie w momencie podpisywania umowy. Dzięki temu po zakończeniu najmu można będzie łatwo porównać, czy stan lokalu zauważalnie się pogorszył lub czy np. coś zginęło z mieszkania.

Kluczowe jest, żeby w momencie spisywania protokołu zdawczo-odbiorczego odnotować w nim wszystkie usterki w mieszkaniu – dzięki temu właściciel nie będzie mógł potem twierdzić, że powstały one z winy najemcy. Chodzi o rzeczy takie jak:

• plamy na ścianach oraz suficie,
• niedziałające gniazdka czy krany,
• niesprawny sprzęt RTV lub AGD,
• uszkodzone drzwi lub okna,
• pęknięte lub porysowane powierzchnie.

Z właścicielem mieszkania można się w kwestii kaucji targować. Jeśli wynosi ona równowartość czynszu za jeden miesiąc, raczej trudno się spodziewać jej obniżenia – to rynkowy standard. Jeśli jednak jest wyższa, warto ponegocjować. Właściciele nieruchomości na wynajem nieraz są skłonni do ustępstw, jeżeli w zamian uzyskają np. pewność, że dany lokator zostanie w mieszkaniu na dłużej.

– Nie miałabym problemu z wynajęciem mojego mieszkania po wyższej cenie – przyznaje pani Gosia z Warszawy. – Jednak bardzo chwalę sobie dotychczasową współpracę z obecnymi najemcami: płacą w terminie, nie są roszczeniowi, dobrze nam się rozmawia (…). Zdecydowanie wolę długookresową współpracę nawet kosztem mniejszego zarobku.

Żeby uniknąć kłopotów w przyszłości, najemca powinien zwrócić uwagę na to, by zapis o kaucji i jej dokładnej wysokości znalazł się w podpisywanej umowie. W przeciwnym razie właściciel może np. twierdzić, że żadnej kaucji nie było i nie jest lokatorowi nic winien.

Warto uważać zwłaszcza na kaucję płaconą w gotówce. Jeśli właściciel nieruchomości upiera się przy takiej formie, warto zażądać pisemnego pokwitowania, że kaucja została wpłacona (oraz w jakiej kwocie). Pozwoli to dochodzić swoich praw w razie ewentualnych problemów.

Czasami zdarza się niestety, że właściciel próbuje oszukać najemcę i nie zwraca mu kaucji lub potrąca z niej absurdalnie wysokie kwoty. W takiej sytuacji lokator nie jest bezsilny, nawet jeżeli umowa najmu została już rozwiązana. Może bowiem dochodzić swoich praw na dwa sposoby.

Pierwszym jest pisemne wezwanie do zwrotu kaucji, które należy dostarczyć właścicielowi (najlepiej listem poleconym, by mieć dowód wysyłki). W wezwaniu należy podać, jaką kwotę jest winny właściciel, do kiedy lokator żąda jej zwrotu oraz na jakie konto powinien zostać wysłany przelew.

Jeżeli mimo wezwania kaucja nie zostanie zwrócona, najemcy pozostaje tylko droga sądowa – musi złożyć pozew o zwrot kaucji. W pozwie należy zawrzeć dane obu stron umowy, kwotę kaucji do zwrotu, okres najmu oraz adres nieruchomości, o której mowa. Warto także dołączyć do pozwu kopię umowy najmu wraz z ewentualnymi załącznikami.

– W przypadku sporu często kluczowy staje się protokół zdawczo-odbiorczy, w którym opisany jest stan faktyczny mieszkania oraz jego wyposażenia w momencie rozpoczęcia umowy. Dobrze również, by znalazły się w nim zdjęcia. Pomoże to w ustaleniu, czy zniszczenia powstały w trakcie użytkowania lokalu – radzi ekspert Rendin Polska.