Mieszkanie dla Młodych zamiesza na rynku tanich mieszkań

Sytuacja ta dotyczy takich miast jak: Białystok, Gdańsk, Gorzów Wielkopolski, Opole, Szczecin czy Zielona Góra. 

Ustawa, która ma wprowadzić nowy program dopłat do kredytów Mieszkanie dla Młodych (MdM), rozpoczęła swój sejmowy bieg. Została skierowana do prac w komisjach. Jej kształt może się więc jeszcze zmienić. Jednak już dziś można stwierdzić, że nowy program będzie kosztował budżet prawie o połowę mniej niż wygaszona w 2012 roku Rodzina na Swoim (RnS). Nie powinno więc ulegać wątpliwości, że nowa propozycja jest bardziej okrojona niż jej prekursor. Niestety, w takcie tworzenia nowego prawa, nie udało uniknąć się błędów.

Jeden z nich wynika z mechanizmu obliczania limitów cen kwalifikujących mieszkania do dopłat. Wiele mówiło się, że był on niedoskonały w RnS, a zmiany miały skorygować istniejące wtedy błędy. Niestety, efekt nie jest zadowalający.

Zdaniem ekspertów: Program Mieszkanie dla Młodych to okrojona wersja Rodziny na Swoim 

W nowym programie limity cen kwalifikujące do dopłat będą zróżnicowane dla konkretnych lokalizacji. W każdym województwie obowiązywać mają trzy. Tak jak w Rodzinie na Swoim, jeden będzie określany dla stolicy województwa, a drugi dla powiatów oddalonych od stolic województw.

Nowością są limity w gminach sąsiadujących ze stolicami województw. Powstają one poprzez podwyższenie o 20 proc. limitów dla powiatów oddalonych od stolicy województwa.

W zamyśle miało to spowodować, że po wyjeździe z miasta wojewódzkiego limity nie spadałyby gwałtownie, lecz bardziej płynnie. Niestety, nie wszędzie udało się osiągnąć taki efekt – wynika z szacunków Home Broker.

Gdyby obliczyć limity, które obowiązywałyby, gdyby program działał dziś, mechanizm ten nie zadziałałby w Białymstoku, Gdańsku, Gorzowie Wielkopolskim, Opolu, Szczecinie i Zielonej Górze. W miastach tych doszłoby bowiem do kuriozalnej sytuacji, w której zakup mieszkania znajdującego się za rogatkami miasta premiowany byłby wyższą dopłatą niż w granicach stolicy województwa.

Przykład? W Krakowie limit wynosiłby dziś 4444 zł za m kw., a w podkrakowskich gminach 4634 zł za m kw. Jeszcze bardziej jaskrawym przykładem tego mechanizmu jest Szczecin. W mieście tym limit wynosiłby dziś 3800 zł, a poza jego rogatkami aż 4338 zł za m kw. Może to cieszyć osoby, które chcą kupić mieszkanie w gminach okalających przedmiotowe miasta.

Nie zapominajmy jednak o równowadze rynkowej. Ta może zostać zachwiana, gdy deweloperzy, którzy często w ostatnim czasie decydowali się na rozpoczynanie budów na obrzeżach miast (dążąc do minimalizacji kosztów, a tym samym cen mieszkań) nie zakwalifikują się do dopłat, a z drugiej strony będą mieli bardzo utrudnioną konkurencję z deweloperami, którzy tuż za granicami miasta będą mogli kusić nabywców możliwością osiągnięcia budżetowych dopłat 

Limity cen kwalifikujące mieszkanie do dopłat w ramach MdM

Źródło: opracowanie Home Broker na podstawie danych z urzędów wojewódzkich

Minusem, który może negatywnie odbić się na równowadze rynkowej jest też wyłączenie z dopłat nieruchomości z rynku wtórnego oraz brak możliwości uzyskania dopłaty do kredytu na budowę lub zakup domu jednorodzinnego. W konsekwencji w mniej więcej trzech na cztery powiaty w Polsce nie będzie można skorzystać z budżetowych dopłat – wynika z szacunków Home Broker.

Dowiedz się na temat: Programu dopłat do mieszkań i domów energooszczędnych 

Co więcej wspomaganie jedynie rynku pierwotnego może wprowadzić na lokalnych rynkach spore nierównowagi. Doskonałym przykładem mógłby być Toruń i Bydgoszcz. Dziś przeciętna cena transakcyjna w tych miastach to ok. 4000 zł za mkw., a więc wyraźnie mniej niż wynosiłby limit ceny (ponad 4,9 tys. zł za mkw.). W efekcie trudno nie obawiać się w przypadku tych miast wyraźnego spadku popytu na mieszkania używane.

Ustawa w sposób sztuczny mogłaby więc doprowadzić do spadku wartości (o od kilku do nawet kilkunastu procent) mieszkań używanych we wspomnianych miastach. Sytuacja taka zostałaby odebrana pozytywnie przez potencjalnych nabywców, ale niekoniecznie właścicieli. Tych drugich ustawa może narażać na obniżenie wartości posiadanego majątku. Może to mieć też inne namacalne konsekwencje – jeśli w wyniku spadku wartości nieruchomości kupionej na kredyt bank zażąda od właściciela mieszkania zapłaty ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, bo np. saldo kredytu przekroczy 80% wartości nieruchomości. Negatywne konsekwencje realizacji tego hipotetycznego scenariusza mogą dotknąć znacznie większą grupę obywateli niż potencjalne grono beneficjentów dopłat.

Na koniec warto przypomnieć, że opisywana ustawa dopiero zaczęła swój sejmowy bieg. Wciąż jest więc nadzieja, że akt prawny opuszczając parlament będzie już pozbawiony wad.