Mieszkania będziemy wynajmować od firm, jak na Zachodzie? Najem instytucjonalny wkracza do Polski coraz śmielej

Dziś mieszkania w Polsce wynajmujemy głównie od osób prywatnych. Możliwe jednak, że już za kilka lat wielu z nas będzie podpisywać umowę najmu z profesjonalną firmą zajmującą się najmem instytucjonalnym. Co ten trend, przychodzący do nas z Europy Zachodniej, oznacza dla lokatorów?

Najem instytucjonalny, doskonale znany m.in. w Stanach Zjednoczonych czy Wielkiej Brytanii, polega w skrócie na wynajmie mieszkania od profesjonalnej firmy. Takie rozwiązanie ma wiele plusów w porównaniu z wynajmowaniem od osoby prywatnej:

• nie ma mowy o kiepskim standardzie mieszkania – wszystkie lokale są nowe i zadbane,
• nie trzeba się martwić, że właściciel wprowadzi dziwne zasady, np. zakaz przyjmowania gości albo prania,
• nie zdarzają się niezapowiedziane wizyty właściciela,
• w razie awarii przedstawiciel firmy błyskawicznie reaguje i usuwa usterkę, co nie zawsze dzieje się przy najmie prywatnym,
• mieszkania na wynajem zwykle zlokalizowane są w dobrze skomunikowanych punktach miasta.

Firma dysponuje zwykle pakietem lokali o różnym metrażu i rozkładzie pomieszczeń, dzięki czemu lokator może wybrać mieszkanie najbardziej odpowiadające swoim potrzebom. Różne mogą być także zasady wynajmu.

– Podstawową umowę podpisujemy na rok, ale staramy się być elastyczni – wyjaśnia w rozmowie z serwisem warszawa.naszemiasto.pl Sławomir Imianowski, dyrektor firmy Resi4Rent. – Oferujemy różne „pakiety”, które staramy się jak najlepiej dostosować do potrzeb najemców. Najkrótszy okres najmu jaki bierzemy pod uwagę to pół roku. Po zakończeniu umowy lokator ma prawo „pierwonajmu”. 45 dni wcześniej wysyłamy zapytanie, a miesiąc przez końcem umowy dzwonimy i prosimy o podjęcie decyzji.

W najmie instytucjonalnym chodzi przede wszystkim o stabilność i wygodę. Klienci mogą np. zdecydować, na ile wyposażone ma być mieszkanie – w razie potrzeby firma zapewni nawet firanki i sztućce. Za komfort trzeba jednak dopłacić – wynajem od firmy jest zwykle nieco droższy. Dlatego jest to oferta skierowana głównie do dobrze zarabiających pracowników korporacji.

Od kilku lat firmy zarabiające na wynajmie powoli, ale coraz śmielej wkraczają do Polski. To dla nich zupełnie nowy, czekający na podbicie rynek – jak podaje serwis biznes.interia.pl, dziś tylko 1 proc. najmu w Polsce to najem instytucjonalny. Stopniowo jednak w największych miastach pojawiają się kolejni gracze.

– Niektórzy [deweloperzy – przyp. red.] decydują się na sprzedaż projektów funduszom i firmom inwestującym w mieszkania na wynajem – zauważa Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl. – Np. Budimex Nieruchomości sprzedał w maju szwedzkiej firmie Heimstaden Bostad 13 projektów realizowanych w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku. W tych miastach w sprzedaży nie pojawi się więc prawie 2,5 tys. mieszkań. Na zlecenie inwestorów budują je także m.in. Echo Investment, Vantage Development, Eiffage Immobilier, Marvipol Development, Matexi Polska, czy Golub Gethouse.

Fundacja Rynku Najmu ocenia, że do 2023 r. firmy zajmujące się najmem będą dysponowały w Polsce ponad 17 tys. lokali. Do 2025 r. ma to być blisko trzy razy więcej. A to i tak nic w porównaniu z krajami takimi jak np. Niemcy, gdzie największe firmy posiadają setki tysięcy mieszkań na wynajem.

Firm wchodzących do Polski nie zniechęca fakt, że najem mieszkań jest w naszym kraju mało popularny. Według Eurostatu w 2019 r. tylko 15,8 proc. Polaków mieszkało w wynajmowanym lokalu. Jeśli odjąć osoby płacące obniżony czynsz (czyli m.in. mieszkańców lokali komunalnych), okazuje się, że na zasadach rynkowych wynajmuje lokum tylko 4,2 proc. z nas.

Sprawdź: Umowa najmu instytucjonalnego. Co to takiego i kiedy warto ją podpisać?

Jeśli na polskim rynku zadomowią się firmy zajmujące się wynajmem mieszkań, na znaczeniu zyska jeszcze jedna niszowa dziś branża: zarządzanie najmem. Usługa taka polega na wyręczeniu właściciela mieszkania w czynnościach takich jak m.in.:

• znalezienie najemców,
• weryfikacja najemców (np. ich dochodów),
• prezentacja mieszkania,
• podpisanie z najemcą umowy,
• przeprowadzanie regularnych inspekcji lokalu,
• dokonywanie napraw,
• reagowanie na ewentualne opóźnienia w płatnościach ze strony lokatora.

Firma na ogół pobiera za swoje usługi wynagrodzenie w wysokości 8–11 proc. przychodów z wynajmu (najem długoterminowy). Przy najmie krótkoterminowym bywa to nawet 30 proc. przychodów. Wiele firm nie pobiera opłaty, gdy lokal stoi pusty.

Dziś zarządzanie najmem praktycznie w Polsce nie istnieje – zajmuje się nim garstka firm, działających głównie w segmencie nieruchomości premium, czyli bardziej luksusowych. Dla przeciętnego właściciela mieszkania koszty tej usługi są bowiem po prostu zbyt wysokie. Może się ona jednak opłacić, jeśli inwestor ma kilka czy kilkanaście lokali.

– My weryfikujemy najemców, zapewniamy im bieżącą obsługę, a dla właścicieli tych mieszkań w późniejszym terminie mamy też usługę pośrednictwa w sprzedaży lokalu na rynku wtórnym – podkreśla w rozmowie z Newserią Biznes Patrycja Garbacik, ekspertka Angel Management. – Wielu inwestorów ma lokalizację w innych państwach i często nie mają głowy do zajmowania się bieżącymi sprawami, które dla naszych najemców są istotne. My jesteśmy na miejscu i to jest dla nich komfort i wygoda, że zajmuje się nimi ktoś zaufany.