Liczba budowanych mieszkań może drastycznie zmaleć w 2018 roku

2017 rok był rekordowy pod względem liczby sprzedanych mieszkań – potwierdza to raport opracowany przez REAS. Przez 12 miesięcy odnotowano 72,7 tys. transakcji (o 10,7 tys. więcej niż w 2016 roku). Rekordowa była też liczba lokali wprowadzonych na rynek, która wyniosła 67,3 tys. (o 3,6 proc. więcej mieszkań niż w 2016 roku). 

– To był naprawdę dobry rok dla deweloperów. Sprzyjała temu sytuacja gospodarcza, umiarkowana inflacja, a także niskie bezrobocie. Jednak obawiam się, że sytuacja ta może ulec zmianie po wprowadzeniu nowych regulacji dotyczących procesu inwestycyjnego – twierdzi Joanna Zaremba-Śmietańska, prezes Grupy Deweloperskiej Geo.

Polecamy wideo:Dom na wsi zamienili na mieszkanie w mieście. Zobacz, jak je urządzili

Zaledwie 30 proc. powierzchni Polski pokrywają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, które precyzują, jakie nieruchomości i w których miejscach można wznosić. W przypadku braku takich planów jedynym sposobem na wybudowanie inwestycji jest uzyskanie tzw. wuzetki, czyli decyzji o warunkach zabudowy. Obecnie taką decyzję można otrzymać, nawet gdy teren nie graniczy bezpośrednio z żadną zabudowaną działką. Spełniony musi zostać wymóg zachowania ładu przestrzennego i szeroko rozumianego dobrego sąsiedztwa. Przepisy te mają być jednak zmienione.

"Wuzetka" nie dla każdego

Zgodnie z projektem zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane wyłącznie wtedy, gdy działka będzie graniczyła bezpośrednio z innym zabudowanym terenem. Projekt ten przewiduje bardzo wąskie rozumienie sąsiedztwa.

Warto wiedzieć: Obrona konieczna po nowemu, czyli mój dom moją twierdzą

Na przykład w sytuacji, gdy z jednej strony działki jest droga, a z drugiej pusta działka, inwestor nie będzie mógł rozpocząć budowy. Może się okazać, że wiele gruntów kupionych w celach inwestycyjnych znacznie straci na wartości, bo nie będzie można ich zabudować. W takiej sytuacji znajdą się choćby deweloperzy planujący budowę osiedli na obrzeżach miast, ponieważ tereny te często nie zostały jeszcze zabudowane.

Zmieni się też termin zawieszenia przez gminę postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Zwiększy się on z 9 do 18 miesięcy. W praktyce może to prowadzić do blokowania procesów inwestycyjnych. Nowelizacja ustawy przewiduje również, że "wuzetki", które zostały już wydane, po trzech latach stracą ważność. Obecnie decyzje te są wydawane bezterminowo.

– Zapisy ustawy są niejasne i mogą wprowadzić wiele problemów interpretacyjnych. Deweloperzy, którym uda się otrzymać decyzję, rozpoczną budowę szybciej, niż zamierzali. Niektórzy mogą nie zdążyć w ciągu trzech lat z przygotowaniem całej dokumentacji projektowej – uważa Joanna Zaremba-Śmietańska . – Takie utrudnienie procesu inwestycyjnego wpłynie na spadek podaży mieszkań, a ceny ziemi objęte planami miejscowymi z pewnością wzrosną – dodaje.

Budowanie etapami nie będzie możliwe, co mocno utrudni proces inwestycyjny

Projekt ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zakłada likwidację etapowych pozwoleń na budowę. Obecnie inwestor może uzyskać decyzję o warunkach zabudowy na poszczególne obiekty w całej inwestycji, które mogą funkcjonować samodzielnie. To umożliwia budowanie osiedli etapami i ułatwia proces inwestycyjny. Gdy nowelizacja przepisów wejdzie w życie, deweloper będzie zobligowany do przedłożenia kompletnego projektu, łącznie z informacją o liczbie mieszkań, miejscach parkingowych i niezbędnej infrastrukturze.

Przeczytaj również:Jak wygląda procedura rozbiórki budynku mieszkalnego 

– Podział inwestycji na części umożliwia rozłożenie kosztów w czasie, co jest bardzo pomocne przy budowie dużego osiedla, które powstaje latami. Zakaz etapowania wiąże się z ogromnymi wydatkami. W szczególności odczują to mniejsi deweloperzy – twierdzi Joanna Zaremba-Śmietańska. – Wiele inwestycji może się bardzo opóźnić lub w skrajnych przypadkach po prostu nie zostaną zrealizowane – dodaje.