Kredyty hipoteczne na nowo. Wzrośnie zdolność kredytowa

Od przyszłego roku, minimalny wkład własny, dla ubiegających się o kredyt mieszkaniowy wyniesie 5 procent.

– Taki będzie efekt wprowadzenia przez Komisję Nadzoru Finansowego nowelizacji rekomendacji „S" – wyjaśnia Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości z firmy Home Broker. – Wymaganie to będzie z roku na rok rosło osiągając poziom 20 procent w 2017 roku.

Coraz większe wymagania banków sprawią, że skurczy się potencjalne grono kredytobiorców. Jeśli bowiem ktoś będzie chciał kupić mieszkanie za 300 tys. zł w 2017 roku, będzie musiał wyłożyć z własnej kieszeni nawet 60–80 tys. zł gotówki. Taka suma powinna wystarczyć na wkład własny i koszty transakcyjne. Tylko część tej kwoty będzie można zastąpić ubezpieczeniem wkładu własnego.

Kredyt hipoteczny na 30 lat to ponad 30 tys. więcej

Nie wszystkie zmiany mogą być niekorzystne dla kupujących. Nowa rekomendacja wskazuje między innymi, aby banki szacując zdolność kredytową, mogły uwzględnić 30-letni okres kredytowania. Dziś do badania zdolności osoby, która chciałaby się zadłużyć nawet na lat 40 można przyjąć do obliczeń maksymalnie 25-letni okres spłaty.

– Wydłużenie tego okresu o 5 lat może przełożyć się na wzrost zdolności kredytowej – wyjaśnia Turek.

W przypadku rodziny z dochodem 5 tys. zł netto, która chciałaby dziś zadłużyć się na 25 lat, średnia zdolność kredytowa wynosi dziś 390 tys. zł. Jeśli bank przyjmie okres 30 lat, rodzina mogłaby pożyczyć ponad 423 tys. zł, czyli o 33 tys. zł więcej.

– Oczywiście musimy mieć świadomość, że pożyczając na dłużej uzyskujemy niższą ratę i lepszą zdolność kredytową, ale kosztem wyższych odsetek – zaznacza Turek.

Przykład? Gdyby ktoś chciał od banku pożyczyć 100 tys. zł z oprocentowaniem na poziomie 4,3% (aktualna średnia) musiałby się liczyć z ratą na poziomie prawie 1030 zł miesięcznie przy 10-letnim okresie kredytowania. Zadłużając się na 30 lat wystarczałoby przeznaczyć na miesięczną ratę niecałe 500 zł miesięcznie. Łączny koszt obu kredytów wynosiłby jednak odpowiednio 23,2 i 78,2 tys. zł.

Krótsze kredyty mieszkaniowe w ośmiu bankach

Nowelizacja rekomendacji zakłada nie tylko ograniczenie maksymalnego okresu branego pod uwagę przy badaniu zdolności kredytowej (30 lat). Ograniczony zostanie także maksymalny okres kredytowania.

– W 2014 roku nie będzie się już można zadłużyć na dłużej niż 35 lat – wyjaśnia Turek. – Zmiana ta doprowadzi do skrócenia maksymalnych okresów kredytowania w 8 bankach.

Dziś nawet na 50 lat możliwe jest zadłużanie się w BOŚ, Getin Noble Banku i Banku Pocztowym. Oczywiście wymaga to spełnienia przez pewnych warunków. W Banku Pocztowym na tak długi okres można się zadłużyć mając przynajmniej 70-proc. wkład własny, a w Banku Ochrony Środowiska 50-letni dług zarezerwowany jest dla osób z przynajmniej 30-procentowym wkładem i to pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia.

Z nowym rokiem zmieni się również maksymalny udział raty w dochodach. W tej chwili, dla osób zarabiających najwyżej średnią krajową, jest to 50 połowa wynagrodzenia. Dla tych lepiej zarabiających wskaźnik wynosi 65 proc. wynagrodzenia. Progi te są nieprzekraczalne. W 2014 roku ma to wyglądać zupełnie inaczej.

– Rekomendacja S przewiduje ograniczenie tych wskaźników do odpowiednio 40 i 50 proc. wynagrodzenia – wylicza Turek. – Warto jednak wiedzieć, że przekroczenie tych progów nie będzie zabronione. Udzielając kredytu osobom, które przekraczają wspomniane wskaźniki, banki powinny dokładniej sprawdzać ryzyko związane z udzieleniem pożyczki.

Pierwszy rok na spokojnie

Zdaniem specjalistów, wprowadzenie wymogu 5-procentowego wkładu własnego nie spowoduje rewolucji na rynku.

– W ostatnich miesiącach sami deweloperzy są zaskoczeni dobrą sprzedażą mieszkań. Dynamika sięga tu 20 – 30 procent – dodaje Turek. – Poza tym większość ludzi bierze kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości, chociaż mieliby środki na wkład własny.

Przynajmniej wspomniane już 5 procent. Zwykle jednak pieniądze te przeznaczamy na wykończenie mieszkania. Może to być sposób na obejście bankowej rekomendacji.

– Deweloperzy już nad tym myślą – dodaje Turek. – Klient może kupić mieszkanie w standardzie „pod klucz", a gotówkę odłożoną na wykończenie zaliczyć na poczet wkładu własnego.

Zdaniem fachowców, większych zmian na rynku można się spodziewać dopiero za kilka lat. Wtedy, żeby kupić mieszkanie trzeba już będzie dysponować wkładem własnym na poziomie nawet 20 procent. Taki wymóg może ograniczyć dostępność kredytów. Rodzi też pewne niebezpieczeństwo.

– Bankowcy już się obawiają, że jeśli ktoś nie będzie miał pieniędzy na wkład własny, weźmie na ten cel kredyt gotówkowy – wyjaśnia Turek. – To bardzo niebezpieczne. Wysoki koszt takiej pożyczki i rata kredytu hipotecznego mogą bowiem wpędzić klientów spiralę zadłużenia.

Takie rozwiązanie wymaga więc bardzo dokładnych obliczeń. Pamiętajmy również, że pożyczka na wkład własny znacznie obniży naszą zdolność kredytową. 

O sytuacji na rynku nowych mieszkań: Deweloperzy czekają na odbicie cen mieszkań