Kredyty hipoteczne bez tajemnic. O co najczęściej pytamy?

Ilona Burkowska, Danuta Balczewska, starszy osobisty doradca klienta z BZ WBK z Zielonej Góry
kredytyNa pytania odpowiadała Danuta Balczewska, starszy osobisty doradca klienta z BZ WBK w Zielonej Górze.
kredytyNa pytania odpowiadała Danuta Balczewska, starszy osobisty doradca klienta z BZ WBK w Zielonej Górze. Mariusz Kapała
Dodaj komentarz:
Udostępnij:
Na pytania związane z kredytami hipotecznymi zadawane przez czytelników odpowiadała Danuta Balczewska, starszy osobisty doradca klienta z BZ WBK. Warto skorzystać z jej porad!

– Osiem lat temu razem z mężem zaciągnęliśmy kredyt na zakup mieszkania. Do spłaty pozostały nam jeszcze dwa lata. Teraz zamierzamy się rozwieść. Ja z dziećmi będę mieszkać w tym mieszkaniu. Kredyt był wzięty na nas oboje, dlatego postanowiliśmy, że tak jak dotychczas, raty będziemy spłacać po połowie. Co w związku z tą sytuacją powinniśmy załatwić w banku?– Orzeczenie rozwodu między małżonkami z punktu widzenia zaciągniętego przez nich kredytu nie zmienia ich statusu dłużników wobec banku. Umowa kredytowa obowiązuje w takim samym kształcie jak przed rozwodem. Zmiana polega na tym, że po rozwodzie pomiędzy małżonkami powstaje rozdzielność majątkowa. Oznacza to, że każde z nich nadal pozostaje kredytobiorcą odpowiedzialnym za spłatę całości kredytu. Podział wspólnego majątku między byłymi małżonkami czy to sądowy czy umowny, również nie wywiera skutków w odniesieniu do umowy kredytu. Dlatego powinna się pani zgłosić do swojego banku ponieważ fundamentalną kwestią dla takiego rozwiązania będzie wyliczenie zdolności kredytowej, Bank, aby podjąć decyzję o przeniesieniu długu wyłącznie na panią będzie ją skrupulatnie badał, aby w wyniku zmiany i odłączenia męża nie doprowadzić do pogorszenia perspektyw spłaty kredytu.

– Czy jeśli kilka dni, powiedzmy tydzień, spóźnię się ze spłatą raty kredytu hipotecznego, bank będzie mnie „ścigał" i naliczał odsetki za zwłokę?
– Najważniejsza dla banku jest terminowość spłat, tzn. wpłacanie na rachunek banku należnych za dany miesiąc rat kapitałowych i odsetek wynikających z umowy. To ona świadczy o pana wiarygodności. Spóźnienie z jakiś powodów o kilka dni jest jeszcze wybaczalne, na pewno jednak bankowy monitoring zarejestruje taką sytuację. Może również spodziewać się pan pisma. Spóźnianie się ratą bez uprzedzania banku może spowodować, że w przyszłości bank może odmówić np. gdy zawnioskuje pan o możliwość z skorzystania z tzw. wakacji kredytowych czy innych zmian. Często pojawiające się takie sytuacje znacząco wpływają na pogorszenie pana wiarygodności.

– Chciałam zapytać o ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Czy jeśli oboje z mężem (chcemy razem wziąć kredyt na mieszkanie) ubezpieczymy się od utraty pracy, to jeśli zdarzy się tak, że oboje ją stracimy, bank będzie spłacał za nas raty? Teraz, niestety, zarówno w firmie męża, jak i mojej, posada jest niepewna. Stąd moje obawy, czy w razie utraty pracy możemy być spokojni o terminowe spłacanie rat?
– Niepewność na rynku pracy powoduje, że coraz więcej osób decyduje się na dodatkowe ubezpieczenie kredytu hipotecznego od utraty pracy. Takie ubezpieczenie jest oferowane przez banki przy wszystkich rodzajach kredytów hipotecznych. Mogą z niego skorzystać przede wszystkim osoby zatrudnione na umowę o pracę. Ochrona ubezpieczeniowa polega na tym, że po 30 dniach od dnia zwolnienia z pracy ubezpieczyciel rozpoczyna spłacanie rat państwa kredytu, wraz ze składką ubezpieczeniową. Proszę jednak pamiętać, że tylko do czasu, gdy podejmiemy nową pracę. Sytuacja wygląda znacznie gorzej, kiedy wydłuża się czas, w jakim nie mamy stałych dochodów i trwa to powyżej roku. Wtedy zgodnie z warunkami oferowanymi przez większość ubezpieczycieli można liczyć maksymalnie na 12-miesięczną ochronę ubezpieczeniową. W tym czasie powinniście państwo znaleźć zatrudnienie.

Przeczytaj również poradnik: Czego nie robić, gdy starasz się o kredyt. Główne błędy kredytobiorców 

– Zamierzam wziąć kredyt hipoteczny na 15 lat, na kwotę 150 tys. złotych. Mam zdolność kredytową. Zastanawiam się, jakie raty powinnam wybrać - stałe czy malejące? Jak to różnica i czy któraś opcja jest korzystniejsza?
– Wybierając raty równe, co miesiąc będzie pan płacił tyle samo – każda rata jest tej samej wysokości. Proszę pamiętać, że odsetki płacone są od kapitału pozostałego do spłaty. W początkowym etapie spłat większą część raty stanowią odsetki, natomiast kapitał bardzo niewielką. Wraz ze spłatą kolejnych rat proporcje te ulegają zmianie, a pod koniec spłaty rata zawiera już przede wszystkim część kapitałową. Zwracam uwagę, że w tym systemie kapitał spłacany jest wolniej.
W przypadku rat malejących na początku zapłaci pan więcej, a następnie z każdym miesiącem pana rata będzie niższa. Szybciej spłaci pan kapitał, dlatego odsetki w każdym kolejnym miesiącu naliczane są już od mniejszej kwoty. W harmonogramie również zauważy pan różnicę, bo kapitał do spłaty w całym okresie kredytowania jest taki sam, odsetki zaś są coraz niższe – to dlatego zapłaci pan mniej odsetek. Nie ma jednoznacznej odpowiedzi co lepsze – wszystko zależy od pana możliwości finansowych.

– Nie rozumiem, dlaczego zmienia się oprocentowanie kredytów? Mój hipoteczny, który wzięłam dwa lata temu, ciągle ma jakieś inne cyfry. Ja się nie znam, więc płacę co każe mi bank, ale proszę wyjaśnić, jak to jest w rzeczywistości.
– Są dwa główne sposoby ustalania oprocentowania kredytu:

  1. na podstawie stopy bazowej ustalanej wewnętrznie przez zarząd banku;
  2. na podstawie stóp rynkowych (WIBOR, LIBOR lub EURIBOR).

Kredyty hipoteczne ustalane są na podstawie stóp rynkowych. Podwyżki czy obniżki oprocentowania kredytów mogą być jednak różne w poszczególnych bankach. Niektóre banki ustalają oprocentowanie raz na miesiąc, inne co kwartał, co pół roku, a nawet rok. Prosiłabym o sprawdzenie w umowie, na podstawie jakiej stopy rynkowej oprocentowany jest pani kredyt. Obecnie większość banków kalkuluje oprocentowanie w oparciu o WIBOR. Najczęściej stosowany jest WIBOR 3-miesięczny (3M). Oznacza to dla pani zmianę harmonogramu spłat co 3 miesiące.

– Dlaczego jedne banki biorą prowizję za udzielenie kredytu a inne nie?
– Część banków udziela kredytów hipotecznych w złotych, nie pobierając prowizji. Banki są w stanie zrezygnować z tej opłaty, jeśli klient spełni pewne warunki. Najczęściej proponują polisy ubezpieczeniowe na życie. Prowizje przy udzielaniu kredytów hipotecznych wynoszą 1–3 proc. pożyczanej kwoty. Zakładając, że klient dostaje 300 tys. zł, prowizja wyniesie od 3 do 9 tys. zł. Tymczasem składki polisy , które w zamian proponują banki w ciągu całego okresu spłaty mogą wynieść wielokrotnie więcej. Czynnikiem decydującym o wyborze banku przy kredycie na 20–30 lat powinna być niska rata, a nie koszt prowizji, aby minimalizować koszty, należy szukać jak najniżej oprocentowanego kredytu, nawet kosztem wyższej prowizji. Ten jednorazowy koszt zamortyzuje się w okresie kredytowania.

– Mamy z mężem kredyt w programie „Rodzina na swoim", zaciągnięty 4 lata temu na 15 lat. Teraz mąż bardzo dobrze zarabia. Czy możemy spłacić go wcześniej i czy zapłacimy za to prowizję?
– Wcześniejsza spłata kredytu, jak sama nazwa wskazuje, polega na przedterminowym spłaceniu całości lub części kredytu. Jednak banki czasami zastrzegają w umowie, że za wcześniejszą spłatę będzie pobrana opłata. Dlatego warto rozeznać się, czy pani bank ma przewidziane jakieś karne opłaty za taką operację.

– Co się stanie z moim kredytem w złotówkach, gdy wejdziemy do strefy euro? Będzie przewalutowany?
– Jeśli ma pan kredyt w euro, to praktycznie nic się nie zmienia, kwota, oprocentowanie i marża bez zmian. Wręcz zyska pan, gdyż nie będzie różnic kursowych (obserwowanie wzrostu kursu bywa stresujące). Inaczej sprawa wygląda, gdy ma pan kredyt w złotówkach. Banki już dziś w umowach kred hipotecznych w złotówkach mają zapisy, co stanie się po przyjęciu euro. Nastąpi automatyczne przeliczenie PLN na EUR, bez zmiany marży, gdyż takowa byłaby zmianą warunków umowy i wymagałaby renegocjowania marży, uzyskania zgody kredytobiorcy i aneksu do umowy. Bank nie powinien za przewalutowanie pobierać opłat. 

Rządowa tarcza antyinflacyjna

Wideo

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie