Kielce: jak wygląda rynek mieszkaniowy. Ceny i prognoza na najbliższe miesiące

– Zauważamy wzrost zainteresowania mieszkaniami w cenie do około 230 tysięcy złotych – czyli tyle, ile wynosi średnia zdolność kredytowa rodziny w Kielcach – mówi Wojciech Rusin z PROPERCO Nieruchomości. 

Z którego rynku, mieszkania cieszą się większym zainteresowaniem kupujących?

– Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym mamy obecnie większe zainteresowanie kupnem mieszkań niż miało to miejsce dokładnie rok temu. Nadal jednak większym zainteresowaniem cieszą się mieszkania używane. Dzieje się tak głównie dzięki niższej cenie metra kwadratowego tych lokali w porównaniu z nowymi. Ponadto nie trzeba inwestować w ich wykańczanie i wyposażenie – co jest raczej dużym kosztem – mówi Wojciech Rusin z PROPERCO Nieruchomości. Średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym kształtuje się obecnie na poziomie 4700 złotych, a na wtórnym 3900 złotych.

– Od kilku lat mamy natomiast do czynienia z małym popytem na rynku działek budowlanych oraz starszych domów. Stosunkowo łatwo jest sprzedać nowy dom, budowany według obowiązujących standardów energetycznych i wykończony nowoczesnymi materiałami. To, co odstrasza inwestorów od zakupu starych domów, to głównie ich bardzo duży metraż oraz stan techniczny. Domy budowane do końca lat 90-tych były traktowane jako budynki wielopokoleniowe. Teraz, gdy planowane są rodziny 2+1, a nawet 2+0, to na tak duże domy brakuje chętnych. Co najwyżej znaleźć można przedsiębiorcę, który kupuje duży dom, by przeznaczyć go na siedzibę firmy. Wtedy wygrywają nieruchomości blisko centrum Kielc.

Jak kształtują się ceny mieszkań w Kielcach?

– Oczywiście cena metra kwadratowego zależy od wielu czynników. Do najważniejszych należy zaliczyć lokalizację, standard wykończenia, rok budowy i stan budynku w którym znajduje się lokal. Pamiętajmy również, że najdroższy metr kwadratowy jest w najmniejszych mieszkaniach (1-2 pokojowych). W Kielcach najczęściej kupowane są lokale dwupokojowe o powierzchni do 50 metrów kwadratowych i trzypokojowe do 60 metrów kwadratowych. W mieszkaniach, których powierzchnia jest większa, klient może liczyć na niższą cenę metra kwadratowego – mówi agent biura nieruchomości PROPERCO. Dodaje również: – Najtańsze mieszkanie z rynku wtórnego, które mamy teraz w ofercie, znajduje się w dzielnicy Herby i kosztuje 2536 złotych za metr kwadratowy. Jednak jest to mieszkanie w kamienicy, które wymaga generalnego remontu. Ponadto, budynek znajduje się blisko torów kolejowych, w związku, z czym mieszkanie nie należy do cichych. Dla porównania, najdroższe mieszkanie z na rynku wtórnym, pod względem ceny za metr kwadratowy, to apartament w ścisłym centrum miasta, przy ul. Planty. Jest ono wykończone i wyposażone wysokiej jakości materiałami. Najdroższymi mieszkaniami w Kielcach są te zlokalizowane przy ulicach Staszica i Solnej – około 6 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Z okien części apartamentów zlokalizowanych w tym miejscu, rozciąga się widok na Pałac Biskupów i Wzgórze Zamkowe. Najtańsze mieszkanie deweloperskie to wydatek 3571 złotych za metr kwadratowy. Jest to lokal o powierzchni ponad 90 metrów kwadratowych, którego cena całkowita znacznie przewyższa średnią zdolność kredytową kieleckiej rodziny i na dzień dzisiejszy brak na niego chętnych. Kupując mieszkanie musimy mieć na uwadze, że podane ceny ofertowe można negocjować i finalna cena zakupu nieruchomości, jest zazwyczaj niższa od ceny ofertowej podanej w ogłoszeniach.

– Ceny mieszkań nierozerwalnie wiążą się z lokalizacją. W Kielcach do najtańszych dzielnic zaliczają się Herby i Czarnów. Choć mieszkania są tam najtańsze – to nie zawsze łatwo jest je sprzedać. Na przykład osoby szukające taniego lokum bardzo często rezygnują z tych lokalizacji ze względu na potencjalnie uciążliwe sąsiedztwo. W starych, podupadłych kamienicach, lub blokach z mieszkaniami socjalnymi zdarzają się sąsiedzi nie stroniący od alkoholu i awantur rodzinnych. Są to osoby, które częstokroć zalegają z opłatami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, co powoduje, że mieszkańców nie stać na pokrycie kosztów remontu części wspólnych budynku. W przypadku starych kamienic trafiają się jednak inwestorzy, którzy kupują całe kamienice, remontują je i sprzedają mieszkania z zyskiem lub wynajmują je, traktując inwestycję jako lokatę kapitału.

Przeczytaj poradnik: Tych błędów unikaj przy zakupie mieszkania 

– Coraz chętniej kupowane są mieszkania na osiedlu Baranówek. Inwestorów zachęcają tereny rekreacyjne. Blisko jest las, wyciąg narciarski i stadnina koni. Ponadto Baranówek jest stosunkowo blisko centrum – to odległość około 3 kilometrów. Cena metra kwadratowego nowych mieszkań w tej lokalizacji dochodzi nawet do około 5700–5800 złotych.

W jaki sposób finansowany jest zakup mieszkań w naszym regionie?

– Jeszcze rok temu blisko 70 procent transakcji kupna-sprzedaży finansowanych było za gotówkę, 30 procent stanowiły mieszkania kupowane na kredyt. Obecnie sytuacja wygląda inaczej. W wyniku rekordowo niskich stóp procentowych chętniej zaciągamy kredyty. Stąd 50 procent mieszkań kupowanych jest teraz za gotówkę, a 50 procent z pieniędzy od banków. Zdolność kredytowa rodzin mieszkających w Kielcach wynosi średnio 230 tysięcy złotych. I właśnie mieszkania w cenach do tej kwoty są najczęściej kupowane – mówi Wojciech Rusin z PROPERCO. – Nadal mało popularny jest program dopłat Mieszkanie dla Młodych. Z dofinansowania w jego ramach, osoby kupujące mieszkanie w Kielcach korzystają bardzo rzadko. Jedynie 5–10 procent wszystkich transakcji na rynku pierwotnym finansowana jest tymi kredytami. Tym, co uniemożliwia skorzystanie z dopłaty w ramach MdM, jest zbyt wysoki wiek kredytobiorców, cena za metr kwadratowy, która w lepszych lokalizacjach przekracza dopuszczalny limit, oraz fakt, że kupowana nieruchomość nie jest pierwszą nabywaną przez kredytobiorcę. Na kieleckim rynku są jednak mieszkania, które spełniają kryteria cenowe MdM-u. Występują one w wielu lokalizacjach. Jedynie w budynkach o wyższym standardzie, np. apartamentowcach budowanych w ścisłym centrum miasta oraz niektórych inwestycjach na Osiedlu Ślichowice czy Baranówek mieszkania „nie łapią" się na limity cenowe programu – analizuje Wojciech Rusin.

Jak będzie kształtował się rynek mieszkaniowy w najbliższych miesiącach?

– Zauważalny jest wzrost zainteresowania mieszkaniami w Kielcach. Jednak, na rynku jest również duża podaż. Rośnie liczba ofert na rynku pierwotnym – deweloperzy oddają sporo mieszkań i zaczynają budowę nowych inwestycji. Więcej jest również mieszkań oferowanych do sprzedaży na rynku wtórnym. To głównie efekt tego, że osoby z zasobniejszym portfelem budują domy w gminach ościennych, dużo młodych osób wyjeżdża do większych miast – najczęściej do Warszawy i Krakowa lub za granicę. Kilka lat temu wiele osób pracujących w innych krajach kupowało w Kielcach mieszkania, a teraz wystawiają je na sprzedaż, gdyż nie planują powrotu do Polski. Obserwujemy jednak spory napływ do Kielc osób z mniejszych ośrodków miejskich, takich jak Skarżysko, Starachowice, Opatów, Jędrzejów i innych mniejszych miejscowości regionu, co znacząco łagodzi wyludnianie się miasta.

– Od około roku obserwujemy, że ceny mieszkań nie zmieniają się i w najbliższych miesiącach sytuacja ta nie powinna ulec zmianie. Jednak pod koniec roku, bądź w pierwszej połowie 2015 roku ceny mieszkań mogą wzrosnąć. Dlaczego? Wpływ na to mogą mieć trzy czynniki: rekordowo niskie stopy procentowe utrzymujące się przez dłuższy czas, napływ środków związanych z kolejnymi inwestycjami unijnymi, które planowane są na lata 2015–2020 oraz ożywiająca się po kryzysie gospodarka. Czynniki te mogą wywołać wzrost inflacji, czyli cen wszelkich dóbr i usług. Jeżeli te warunki makroekonomiczne będą miały miejsce, to można w dalszej przyszłości spodziewać się odbicia cen mieszkań. 

Rozmawiała Magdalena Kmita-Kulesza 

Zobacz wideo: Kiedy nie warto spłacać kredytu hipotecznego zaciągniętego we frankach