Jakie koszty wiążą się z wzięciem kredytu hipotecznego?

Kredyt hipoteczny zawsze jest udzielany wyłącznie przez bank, jednak dodatkowe koszty takiej pożyczki kredytobiorca ponosi również na rzecz innych instytucji. Opłaty związane z zaciągniętym zobowiązaniem to opłaty okołokredytowe bankowe i opłaty okołokredytowe pozabankowe. Poniżej sprawdzisz, od czego między innymi zależy całkowity koszt kredytu hipotecznego.

Okołokredytowe koszty kredytu hipotecznego to dodatkowe opłaty związane bezpośrednio z zaciągnięciem zobowiązania. Obejmują one trzy grupy kosztów, tj. koszty początkowe, ponoszone jednorazowo, koszty cykliczne, mogące występować przez określony czas lub przez cały okres spłaty zobowiązania i koszty sporadyczne, mające miejsce wyłącznie w określonych sytuacjach. Koszty okołokredytowe nie są identyczne dla każdego kredytu hipotecznego i mogą się różnić pomiędzy bankami.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego, udzielanego przez dowolny bank jest zależne od zmiennego wskaźnika WIBOR. Wysokość tego wskaźnika jest uzależniona od sytuacji na rynku bankowym, on sam uwzględnia zaś prognozy długoterminowe. Obecnie coraz częściej mówi się o wprowadzeniu wskaźnika WIRON, który obecnie jest niższy niż WIBOR i uwzględnia rzeczywiście wykonane transakcje jednodniowe, a nie, jak w przypadku WIBOR, tylko założenia kosztów transakcji pożyczania środków między bankami. Niższa wartość części składowej decyduje o tym, że kredyty udzielane z uwzględnieniem wskaźnika WIRON mogą być tańsze. Zgodnie ze stanem z dn. 20.02.2023 WIBOR wynosi 6,96%, a WIRON 5,90%. Z drugiej strony, WIRON w przeciwieństwie do WIBOR, może spadać wolniej przy obniżających się stopach procentowych.

Marża kredytu dla kredytobiorcy stanowi jedną z części składowych oprocentowania, dla banku zaś – zysk uzyskany z tytułu udzielonego finansowania. Atrakcyjną marżę proponuje np. https://www.citibank.pl/kredyty/kredyt-hipoteczny/. Niewiele osób decydujących się na zaciągnięcie pożyczki hipotecznej wie, że wysokość marży narzucanej przez bank kredytujący można negocjować. Marża kredytu hipotecznego jest zależna nie tylko od negocjacji, ale od wniesionego w transakcję wkładu własnego oraz indywidualnej oferty danego banku. Promocyjne marże mogą pojawić się dla klientów wewnętrznych banku, klientów premium zapewniających comiesięczne wpływy na konto w określonej wysokości czy przy skorzystaniu z dodatkowych produktów do kredytu, o których przeczytasz niżej.

Prowizja kredytu hipotecznego bardzo często jest mylona z jego marżą. Tymczasem jest odrębnym kosztem okołokredytowym, ponoszonym przez kredytobiorcę i jest płacona na rzecz banku za udzielenie kredytu. Prowizja może być skredytowana przez bank i spłacana przez kredytobiorcę jako dodatkowa kwota, wliczona w comiesięczną ratę lub zapłacona od razu. Możliwość włączenia kosztów prowizji w sumę kredytu brutto zależy od tego, czy pozwala na to docelowa, oszacowana, wartość nieruchomości oraz LTV kredytu czyli stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości. Wysokość prowizji mieści się zazwyczaj w przedziale 0% (w ofercie promocyjnej) do nawet 5%. Warto zaznaczyć, że czasem skorzystanie z oferty kredytu z prowizją może skutkować korzystniejszą ofertą przez cały okres kredytowania.

Ubezpieczenie związane z kredytem hipotecznym może być obowiązkowe lub dobrowolne. Bardzo często banki proponują korzystniejsze warunki zaciągnięcia pożyczki hipotecznej tym kredytobiorcom, którzy zdecydują się wykupić dodatkowe ubezpieczenie. Co ciekawe, może ono być kredytowane lub opłacone jednorazowo. Podobnie jak w przypadku prowizji, zależy to od wskaźnika LVT. Do najczęściej proponowanych ubezpieczeń do kredytu hipotecznego należą:

• ubezpieczenie na życie lub ubezpieczenie od utraty pracy lub utraty zdolności do wykonywania pracy. Bardzo często banki proponują dobrowolne ubezpieczenie dodatkowe na życie lub od utraty pracy albo utraty zdolności do pracy. Zwykle kwota takiego ubezpieczenia jest pobierana jednorazowo, w dniu uruchomienia kredytu i może być uiszczona ze środków własnych kredytobiorcy lub wliczona w koszt kredytu.
• ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego (jeśli jego wysokość nie przekracza 20% pożyczanej kwoty). Pobierane jest do momentu spłaty takiej części zaciągniętego kredytu, której brakuje do osiągnięcia 80% LTV.

Promesa kredytowa jest zobowiązaniem banku do udzielenia kredytu hipotecznego na kwotę wnioskowaną przez kredytobiorcę pod warunkiem potwierdzenia jego zdolności kredytowej w danej instytucji. Promesa kredytowa, zależnie od banku może być bezpłatna lub wymagać uiszczenia jednorazowej opłaty, wynoszącej maksymalnie 400zł.

Opłata za wycenę nieruchomości jest wymagana przez wszystkie banki, jednak jej wysokość i sposób uiszczenia może być różny. Zależnie od instytucji konieczna do zapłaty kwota może wynosić od 100 do nawet 1000zł i może być wymagana przed wydaniem przez bank decyzji kredytowej lub po wybraniu konkretnej oferty. W części banków oferujących kredyty hipoteczne możliwe jest przedłożenie zewnętrznego operatu szacunkowego wykonanego przez niezależnego rzeczoznawcę wpisanego na listę sprawdzonych rzeczoznawców w danym banku. Wycena nieruchomości to obowiązkowy przy kredycie hipotecznym dokument, który daje bankowi potwierdzenie, że nieruchomość mająca być zabezpieczeniem kredytu, jest faktycznie tyle warta, ile deklaruje sprzedający. Ponadto w operacie szacunkowym znajduje się wymagana przez banki wartość dla wymuszonej sprzedaży nieruchomości. Koszt operatu szacunkowego zależy od lokalizacji oraz rodzaju nieruchomości.

W przypadku wypłaty kredytu hipotecznego w transzach, należy liczyć się z dodatkową opłatą z tego tytułu. Zwykle wynosi ona 200-300zł, ale nie jest powszechna, tzn. nie wszystkie banki wymagają jej uiszczenia.

Opłata za wniosek o wpis do hipoteki na rzecz banku jest jednorazowa i zawsze wynosi 200zł. Niezależnie od instytucji udzielającej pożyczki, należy doliczyć do niej 19zł podatku od czynności cywilnoprawnych. Z podatku PCC zwolnione są nieruchomości z rynku pierwotnego.

Koszty notarialne i sądowe to dodatkowe koszty okołokredytowe poza bankowe, uiszczane na rzecz notariusza (wynagrodzenie notariusza jest uzależnione od wartości nieruchomości), ale nie tylko. Kredytobiorca jest zobowiązany zapłacić za wycenę nieruchomości (500-700zł) i dokonać opłaty za wniosek o założenie Księgi Wieczystej (60zł) i odpisy aktu notarialnego. Wymagany jest także podatek PCC z tytułu nabycia nieruchomości, wynoszący 2% jej wartości.

Dodatkowe koszty kredytu hipotecznego wraz z comiesięcznymi ratami mogą dać odpowiedź na pytanie, ile kosztuje kredyt hipoteczny, ale nie muszą. Ich wartości nie są stałe i mogą być inne dla poszczególnych banków i różnych kredytobiorców. Całkowity koszt kredytu hipotecznego zawsze jest wyrażony procentowo w RRSO (roczna rzeczywista stopa oprocentowania). Zasada jest prosta – im wyższa wartość RRSO, tym większe opłaty okołokredytowe będzie musiał uiścić kredytobiorca. Ostateczny koszt kredytu hipotecznego może też różnić się od pierwotnie wyliczonego jeśli kredytobiorca w trakcie okresu kredytowania zdecyduje się dokonywać nadpłat kapitału zaciągniętego kredytu. Odsetki od kredytu hipotecznego są bowiem naliczane zawsze od wysokości kapitału pozostałego do końca spłaty kredytu. Ponadto docelowych kosztów całkowitych kredytu hipotecznego zależna jest od zmienności wskaźnika referencyjnego stopy procentowej.

Całkowity koszt kredytu hipotecznego można obliczyć, podsumowując prowizję za rozpatrzenie wniosku i udzielenie kredytu hipotecznego, składki na ubezpieczenia obowiązkowe, odsetki naliczane zgodnie z obowiązującym oprocentowaniem, marżę kredytu hipotecznego, prowizję za ewentualną, wcześniejszą spłatę, opłatę za wycenę nieruchomości (dokonaną przez rzeczoznawcę) i koszty sądowe i notarialne, a także – opłatę za promesę kredytową, transzę kredytu oraz wpis hipoteki na rzecz banku.

Przyznanie oraz wysokość kredytu uzależnione jest od pozytywnej oceny zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy przez Bank Handlowy w Warszawie S.A.

Bank Handlowy w Warszawie. RRSO oznacza Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania. Przyznanie oraz wysokość kredytu uzależnione jest od pozytywnej oceny zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy przez Bank. Szczegółowe informacje na temat opłat i prowizji dostępne są w Tabeli Opłat i Prowizji – kredytu Mieszkaniowego i Pożyczki Hipotecznej dostępnej na stronie banku. Materiał nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 Kodeksu Cywilnego.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla kredytu mieszkaniowego, zabezpieczonego hipoteką wynosi 9,25% przy następujących założeniach: okres kredytowania 25 lat, całkowita kwota kredytu 400 000 zł, oprocentowanie zmienne 8.88%, w tym: stopa referencyjna WIBOR 3M 6.90% oraz marża 1.98%. Całkowity koszt kredytu 597 812 zł, w tym: prowizja 0%, tj. 0 zł, odsetki 597 193 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 19zł, koszt wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej 200zł, opłata za usługę wyceny nieruchomości zlecanej przez bank 400,00 zł (dla nieruchomości stanowiącej mieszkanie), opłata za rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy (ROR) 0zł (przy utrzymaniu warunku wpływów miesięcznych min 8000zł), całkowita kwota do zapłaty 998 412 zł, płatna w 300 ratach miesięcznych, równych w wysokości 3 324 zł po ustanowieniu zabezpieczenia (hipoteka zabezpieczająca spłatę kredytu będzie wpisana do księgi wieczystej nieruchomości w terminie 12 miesięcy od dnia uruchomienia kredytu). Do uzyskania kredytu niezbędne jest zawarcie umowy ubezpieczenia. Kalkulacja dokonana na dzień 27.06.2023 na reprezentatywnym przykładzie. Zmienne oprocentowanie niesie za sobą ryzyko wysokiej raty, a tym samym całkowitej kwoty do zapłaty.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla kredytu mieszkaniowego z oprocentowaniem okresowo stałym, zabezpieczonego hipoteką wynosi 8.49% przy następujących założeniach: okres kredytowania 25 lat, całkowita kwota kredytu 480 000 zł, oprocentowanie stałe 8.18%. Całkowity koszt kredytu 649 259 zł, w tym: prowizja 0%, tj. 0 zł, odsetki 648 640 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 19zł, koszt wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej 200zł, opłata za usługę wyceny nieruchomości zlecanej przez bank 400,00 zł (dla nieruchomości stanowiącej mieszkanie), opłata za rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy (ROR) 0zł (przy utrzymaniu warunku wpływów miesięcznych min 5 000 zł), całkowita kwota do zapłaty 1 129 859 zł, płatna w 300 ratach miesięcznych, równych w wysokości 3 762 zł po ustanowieniu zabezpieczenia (hipoteka zabezpieczająca spłatę kredytu będzie wpisana do księgi wieczystej nieruchomości w terminie 12 miesięcy od dnia uruchomienia kredytu). Do uzyskania kredytu niezbędne jest zawarcie umowy ubezpieczenia. Kalkulacja dokonana na dzień 11.07.2023 na reprezentatywnym przykładzie. Wysokość raty w okresie stałego oprocentowania może być wyższa, niż gdyby była ona obliczana na podstawie aktualnego wskaźnika, wykorzystanego do wyliczeń wysokości oprocentowania zmiennego. Oprocentowanie zmienne niesie ze sobą ryzyko znacznego wzrostu stopy oprocentowania kredytu.

Bank Handlowy w Warszawie S.A. z siedzibą w Warszawie, ul. Senatorska 16, 00-923 Warszawa, zarejestrowany w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod nr. KRS 000 0001538; NIP: 526-030-02-91; wysokość kapitału zakładowego wynosi 522.638.400 złotych; kapitał został w pełni opłacony.