Jak uzyskać kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego

Kredyty hipoteczne udzielane bez wkładu własnego całkowicie zniknęły z naszego rynku z początkiem 2014 roku. To efekt zapisów rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF), które narzuciły bankom przykręcenie kredytowej śruby poprzez ostrzejsze podejście do zabezpieczeń systemu bankowego, a także samych kredytobiorców, przed ryzykiem kredytowym. Pokazujemy pięć sposobów na jak najbardziej legalne poradzenie sobie z brakiem gotówki na wkład własny i rygorami KNF.

Od stycznia 2014 roku najmniejszy wkład własny przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny to 5 procent jego wartości. Co gorsza, dla planujących kupno własnego M, już za blisko miesiąc, o kredyty hipoteczne będzie jeszcze trudniej. Przyznawane będą one pod warunkiem posiadania jeszcze wyższego udziału własnego w finansowaniu zakupu nieruchomości – wymagane będzie co najmniej 10 procent.

Wdrażanie zapisów rekomendacji S

Źródło: KNF

Zdolność kredytowa Polaków rośnie wraz ze spadkiem stóp procentowych. Z drugiej strony, wymóg coraz wyższego wkładu własnego bije szczególnie w młodych ludzi.

Tymczasem: Wraca pomysł kas mieszkaniowych

W trzecim kwartale tego roku banki udzieliły ponad 43,5 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 9,23 mld zł. Liczby te oznaczają spadek o 4,06 proc. w porównaniu do trzeciego kwartału 2013 roku, jeżeli chodzi o liczbę umów oraz o 3,61 proc. pod względem wartości – podał portal Money.pl.
Według prognozy Związku Banków Polskich, ten rok na rynku powinien zakończyć się liczbą około 180 tys. udzielonych kredytów na kwotę 38 mld zł.

Zmiany na rynku kredytów hipotecznych

Źródło: raport AMRON-SARFiN, NBP

Sektor mieszkań, a szczególnie związane z nim zadłużenie, to już około 340 mld złotych, czyli 20 proc. PKB i odpowiednio aktywów bankowych. Prof. Jacek Łaszek ze Szkoły Głównej Handlowej wskazuje na topniejącą globalną zdolność kredytową Polaków, którą szacuje teraz na około 600–700 miliardów złotych.

– Prawo malejących przychodów na pewno już działa. Możemy wprawdzie łagodzić wymagania kredytowe, dawać subsydia, gwarancje publiczne i inne znane triki, zaklinając wzrost gospodarczy, ale konsekwencje, jak pokazują przykłady dookoła, nie są potem przyjemne i to na długo – dodaje prof. Łaszek. 

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego? To nadal możliwe

Dla ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie powstałych w okresie do 31 grudnia 2015 roku wartość wskaźnika LtV nie powinna przekraczać poziomu 90 procent – tak brzmi fragment cieszącej się złą sławą rekomendacji S. W zaleceniach KNF nie ma jednak ani słowa o wymaganym wkładzie własnym.

Tajemniczy dla wielu kredytobiorców skrót LtV (ang. loan to value) to wskaźnik wyrażający stosunek wartości ekspozycji kredytowej (wartości pożyczanej kwoty) do wartości nieruchomości.

Umowy kredytowe zawierane są z osobami, które nie są w stanie zgromadzić wymaganej gotówki na zakup własnego lokum.

Jak to możliwe? Na przykład ktoś chce kupić mieszkanie za 300 tys. złotych, a nie ma 15 tys. złotych wkładu własnego, czy jak to będzie już od stycznia – 30 tys. złotych. Wystarczy, że posiada inną nieruchomość wartości choćby 100 tys. złotych i może śmiało składać wniosek kredytowy. Jeżeli nie ma żadnej nieruchomości, zabezpieczyć jego kredyt może na przykład rodzic posiadający choćby kawalerkę.

Polecamy poradnik: Co może być zabezpieczeniem kredytu hipotecznego 

Również niektórzy deweloperzy pożyczają swoim klientom pieniądze na wkład własny. Możliwość skorzystania z pożyczki od dewelopera formalnie pojawiła się w roku 2012, kiedy to jeden z dużych, warszawskich inwestorów, zaoferował swoim klientom tego typu produkt. Jak ustalił Money.pl, inni deweloperzy też mają w planach wdrożenie takiej oferty.

Firmy budujące mieszkania mają też kolejny sposób, by pomóc nieposiadającym pełnego wkładu własnego. To pośredniczenie w możliwości wzięcia kredytu, który – zaciągnięty za pośrednictwem inwestora – może być dużo tańszy, przez co obniża wartość wymaganego wkładu własnego. Niektórzy deweloperzy biorą na siebie część kosztów związanych z kredytem, jak np. marża, a także są w stanie pomóc w załatwianiu formalności.

W dobrej sytuacji są osoby i rodziny, które mają szansę na wzięcie udziału w rządowym programie dopłat Mieszkanie dla Młodych (tzw. MdM). Jeśli znajdą lokal, który wpisuje się w założenia programu, to właśnie z MdM będą mieli zapewniony wkład własny do kredytu, bo dopłata do niego wynosi od 10 do 15 procent, w zależności od tego, czy rodzina posiada już dzieci, czy nie. Co ważniejsze, jak podaje Money.pl, w ramach tego programu można starać się o dofinansowanie wkładu własnego.

Przeczytaj:Niestety dopłata z MdM nie zawsze wystarczy na wkład własny 

Doradcy finansowi podpowiadają też, że pomóc może zawyżenie wartości kupowanego lokalu - dodaje. Jak to działa? Załóżmy, że cena mieszkania na rynku wtórnym to 300 tys., a kupujący nie będzie miał wkładu własnego, czyli 30 tys. złotych. Wystarczy postarać się o odpowiednio wyższą wycenę tej nieruchomości, na przykład na 350 tys. złotych. Po podpisaniu umowy przedwstępnej u notariusza dla banku będziemy mieli odpowiedni wkład w postaci zabezpieczenia na hipotece. Jak ustalił Money.pl na taki mechanizm zgadza się co drugi bank.

Większość klientów, którzy posiłkują się kredytem hipotecznym może poszukać możliwości, w której będzie mogła uruchomić kredyt dopiero po zakończeniu inwestycji lub z odroczoną datą uiszczenia całej kwoty. Co pomoże im w obniżeniu wartości wkładu własnego. Najkorzystniejszym systemem płatności jest wersja 10/90 lub 20/80, w której posiadając zainwestowany wkład własny, klient zaciąga kredyt dopiero po zakończeniu budowy.

Najprostszą metodą dostępną dla tych, którzy np. pracują w budżetówce lub w dużych firmach, jest wzięcie pożyczki zakładowej z kasy firmy. Warto o tym pomyśleć z dwóch względów. Pożyczka z kasy zapomogowo-pożyczkowej jest nieoprocentowana i nie jest wykazywana w BIK. Nie wpłynie więc na ewentualną zdolność kredytową pożyczkobiorcy.

Warto wiedzieć: Spóźniona rata może uniemożliwić zaciągnięcie kolejnego kredytu 

Częstszym sposobem – który wymieniają doradcy finansowi – jest pożyczka gotówkowa z banku na wkład własny. Co z wpływem takiej pożyczki na naszą zdolność kredytową? Ślad w BIK pojawia się dopiero po miesiącu. Najpierw starający się o kredyt upewnia się w wybranym banku, że ma zdolność uzyskania potrzebnej kwoty na zakup własnego M. Potem stara się o pożyczkę gotówkową w wysokości wymaganego wkładu własnego, następnie podpisuje umowę na kredyt hipoteczny.

Trzeba jednak pamiętać, że gotówkowy kredyt jest oprocentowany wyżej niż hipoteczny, okres jego spłaty jest również o wiele krótszy. Dodatkowo istnieje ryzyko, że nie zmieścimy się w 30 dniach i ślad po wzięciu takiego kredytu pojawi się w dokumentach bankowych. Jeśli balansujemy na granicy zdolności kredytowej, jego wzięcie może uniemożliwić otrzymanie kredytu hipotecznego.