Ile czasu potrzeba na sprzedaż mieszkania używanego

Najdłużej w ofercie pozostają mieszkania na sprzedaż w Warszawie, gdzie 13 proc. lokali używanych sprzedawanych jest dłużej niż 3 lata. W Łodzi i we Wrocławiu wskaźnik ten wynosi 11 proc. Statystycznie najmniej takich ofert jest na rynku krakowskim – tylko 4 proc. 

Dlaczego niektóre mieszkania wystawione na sprzedaż nie cieszą się zainteresowaniem wśród potencjalnych kupców?

Przede wszystkim trzeba zwrócić uwagę na cenę mieszkania, za jaką je wystawiono.
– Porównaliśmy średnie ceny transakcyjne sprzedanych lokali mieszkaniowych z trzech ostatnich miesięcy do cen mieszkań oferowanych co najmniej od 1000 dni bez sukcesu na rynku. Wprawdzie zdawaliśmy sobie sprawę, że w grupie takich mieszkań znajdziemy wiele przeszacowanych ofert, ale nie sądziliśmy, że różnice będą aż tak duże – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

Radzimy: Lepiej kupić mieszkanie na rynku wtórnym, czy pierwotnym 

Jak zauważają specjaliści, w grupie najdłużej sprzedawanych mieszkań różnica pomiędzy ich cenami ofertowymi a realnie zawieranymi na danym rynku transakcjami wynosi od 11 proc. w przypadku Łodzi aż do 35 proc. w Gdańsku.

– Trudno tu mówić wyłącznie o niepoprawnej wycenie ofert, która bardzo utrudnia sprzedaż. Z pewnością trudności z wyperswadowaniem sprzedającemu właściwej ceny ofertowej stoją u podstaw części takich ofert, ale mamy tu też do czynienia z grupą nieruchomości, których wysokie stawki wywoławcze wynikają z ich wysokiego standardu, niepowtarzalnej, prestiżowej lokalizacji, czy innych walorów, które znacznie podnoszą wartość nieruchomości – dodaje Jańczuk.

Dysproporcje w cenach mieszkań nieprzypadkowo są mniejsze w Łodzi, a największe w Gdańsku, gdzie w sprzedaży znajduje się wiele ofert, których ceny kształtują się na poziomach kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy. Walory, które oferuje Trójmiasto, sprawiają, że na rynku więcej jest obiektów o podwyższonym standardzie, a także klasie apartamentowej, co przy dość wysokich wymaganiach cenowych ich właścicieli kończy się wydłużonym czasem sprzedaży.

Od czego zależy czas potrzebny na sprzedanie mieszkania używanego?

Powodów, które wpływają na długość sprzedaży jest co najmniej kilka. Poza ceną, duży wpływ ma niewątpliwie jego lokalizacja. Bloki mieszkalne budowane są zazwyczaj w miejscach, które dbają o komfort mieszkańców. Zdarza się jednak, że w czasie użytkowania mieszkania, w pobliżu realizowane są inwestycje, takie jak droga szybkiego ruchu, budowa dużego marketu czy rozbudowa istniejącego zakładu produkcyjnego. W takich przypadkach sprzedaż mieszkania może okazać się utrudniona. Nie jest też łatwo sprzedać mieszkanie w rejonie, które cieszy się złą lokalną sławą.

Ponadto w większości miast, średni metraż nabywanych mieszkań przekracza nieznacznie 50 metrów kwadratowych, a w niektórych lokalizacjach sprzedawane były jeszcze mniejsze. Powoduje to, że popyt na mieszkania o powierzchni większej niż 80 metrów kwadratowych jest dość ograniczony, podczas gdy podaż tego typu ofert jest duża. Jeżeli dodatkowo cena nie jest dostosowana do realiów rynku, trudno oczekiwać sukcesu w sprzedaży.

Kolejnym czynnikiem są bardzo nietypowe i odważne, znajdujące uznanie tylko w oczach właściciela, rozwiązania zastosowane w aranżacjach niektórych nieruchomości.
Począwszy od kolumn pałacowych w mieszkaniu, kończąc na pokoju przekształconym w terrarium. Idąc tym tropem, nowatorskie rozwiązania deweloperskie czy nietrafione projekty architektoniczne również są znaczną przeszkodą w sprzedaży mieszkań. Na rynku są przykłady ofert mieszkań trzypoziomowych (z sypialnią na ostatnim piętrze), o nieustawnych pomieszczeniach trudnych do adaptacji, z dużymi skosami. Nie sprzedają się również układy mieszkań niedopasowane do wielkości metrażu.

– Naprawdę trudno jest sprzedać kawalerkę o powierzchni 70 metrów kwadratowych w dodatku w nierynkowej cenie – mówi Rafał Zakrzewski, doradca Metrohouse z Katowic.

Równie częstym problemem jest fakt, że część właścicieli nie dopuszcza do siebie myśli, że zmieniają się warunki rynkowe. Fakt, że mieszkanie było wyceniane w szczycie hossy na rynku nie oznacza, że obecnie uda się sprzedać lokal właśnie za taką cenę. Wysoka cena, znacznie odbiegająca od średnich to nie tylko brak zainteresowanych zakupem, ale także klientów, którzy zdecydują się choćby obejrzeć taką ofertę. – Moją rekordową ofertą jest trzypokojowe mieszkanie na warszawskich Bielanach, które oferowane jest do sprzedaży od 6 lat, po dość wysokiej cenie. Mieszkanie cały czas jest wynajmowane, a właścicielka "nie ma ciśnienia" na sprzedaż, więc nie chce obniżyć ceny ofertowej. Pewnie gdyby nie miała najemców to pomyślałaby o zmianie ceny, a tak mam ofertę od ponad dwóch tysięcy dni – mówi Małgorzata Witkowska-Zwiep, dyrektor oddziału Metrohouse w Warszawie.

– Aby ustrzec się przed takimi klientami, pośrednicy pytają „Czy gdyby jutro pojawił się klient, byłby Pan gotowy sprzedać to mieszkanie?". O dziwo nie każdy klient odpowiada twierdząco na tak zadane pytanie – mówi Tomasz Laskowski dyrektor oddziału z Torunia.

Mieszkania spadkowe są często dość szybko sprzedawane przez spadkobierców. Problemem jest, jeśli jeden z nich nie może dojść z pozostałymi do porozumienia co do warunków sprzedaży. Taka sytuacja potrafi skutecznie zablokować sprzedaż na długie miesiące lub lata.
– Niechęć do negocjacji, odstręczanie potencjalnych nabywców swoim zachowaniem i podejściem do sprzedaży, stawianie nierealnych żądań co do przebiegu samej transakcji, a czasem wręcz robienie wszystkiego, aby do transakcji nie doszło to jedna z bardziej istotnych przyczyn przedłużającej się sprzedaży, mówi Dariusz Mitrowski, pośrednik Metrohouse z Warszawy.

– W ostatnim czasie problemy ze sprzedażą mogą mieć oferenci posiadający mieszkanie w budynkach postawionych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym, gdzie nie ma możliwości założenia księgi wieczystej, więc i sfinansowania zakupu kredytem hipotecznym – zauważa Krzysztof Lesiak, doradca Metrohouse z Pruszkowa.