Idealne mieszkanie ma dziś ogródek i gabinet do pracy. Jak zmieniły się gusta kupujących? Wywiad z ekspertem

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
Nasze gusta mieszkaniowe z czasem się zmieniają. Obecnie cenimy sobie m.in. ogródki oraz możliwość wydzielenia przestrzeni do pracy zdalnej.
Nasze gusta mieszkaniowe z czasem się zmieniają. Obecnie cenimy sobie m.in. ogródki oraz możliwość wydzielenia przestrzeni do pracy zdalnej. 123RF.com/ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE
Jeszcze kilka lat temu Polacy unikali mieszkań położonych na parterze, a za to chętnie kupowali lokale na osiedlach grodzonych. Dziś nasze preferencje mocno się zmieniły, m.in. w związku z pandemią. Jak wygląda obecnie rynek nieruchomości i jak zmieni się w przyszłości? Zapytaliśmy o to Roberta Chojnackiego, założyciela serwisu z nieruchomościami tabelaofert.pl.

Na temat przemian na rynku mieszkaniowym rozmawiamy z Robertem Chojnackim, inżynierem budownictwa lądowego i ekspertem rynku nieruchomości, z którym związany jest od 2000 roku. Nasz rozmówca m.in. jako pierwszy w Polsce opublikował raport przewidujący boom mieszkaniowy z lat 2004–2007, a także wymyślił i zapoczątkował w naszym kraju inwestycyjny, grupowy zakup lokali na wynajem. Prowadził też liczne wykłady i panele nt. rodzimego rynku mieszkaniowego zarówno w kraju, jak i za granicą.

W czasie pandemii wielu z nas zaczęło bardziej dostrzegać mankamenty naszych mieszkań. Jak wpłynęło to na preferencje kupujących?

W okresie wprowadzania w naszym kraju kolejnych lockdownów wyjątkowo mocno wzrosła potrzeba posiadania w mieszkaniu dodatkowego pomieszczenia. Według naszych danych stopień wyprzedania mieszkań oferujących pięć pokoi i więcej zwiększył się w Warszawie o ponad 30 p.p. w skali roku. Jedną z przyczyn takiego stanu rzeczy jest zmiana stylu pracy wśród pracowników umysłowych, korzystających z pracy zdalnej. Przewidujemy, iż trend na mieszkania o większej liczbie pokoi zostanie już z nami na dłużej, nie tylko na najbliższe kilka miesięcy. Już teraz część pracodawców stosuje model pracy hybrydowej, częściowo zdalnej.

W trakcie pandemii wzrósł też m.in. popyt na mieszkania zlokalizowane na parterze, które w większości inwestycji mieszkaniowych są wyposażone w ogródki. Możliwość posiadania własnego ogrodu lub tarasu w mieście zweryfikowały sposób postrzegania nieruchomości parterowych. Z naszych danych wynika, iż stopień wyprzedania mieszkań na parterze wzrósł w stolicy z 61,5% we wrześniu 2020 r. do 83,8% w lipcu 2021 r. Wśród naszych klientów zauważamy także wzmożony popyt na nieruchomości zlokalizowane na przedmieściach oraz posiadanie tzw. „mieszkania wakacyjnego”.

Jeszcze kilka lat temu dużą popularnością cieszyły się osiedla zamknięte. Dziś chyba ten trend się odwraca... Grodzenie się wyszło z mody?

Nie jest to kwestia mody, a raczej zwiększonego poczucia bezpieczeństwa. Większość osiedli zamkniętych posiada monitoring oraz całodobową ochronę. Ryzyko włamania do takiej nieruchomości jest zdecydowanie niższe. Nadal buduje się takie inwestycje, ale jest ich zdecydowanie mniej. Obecnie kupujący trochę inaczej wyobrażają sobie poczucie komfortu i bezpieczeństwa. Bardziej cenią sobie otwarte osiedla, które wtapiają się w tkankę miasta, otoczone są zielenią i posiadają część wspólną dla wszystkich lokatorów.

Z pewnością na zmianę upodobań wpływ miała również pandemia, która wzmocniła dobrosąsiedzkie relacje, a dobrze zaprojektowana otwarta przestrzeń i część rekreacyjna pozwala jeszcze bardziej je zacieśnić. Niewątpliwe obok preferencji istotny wpływ na spadek zainteresowania osiedlami zamkniętymi miały tzw. uchwały krajobrazowe, zabraniające grodzenia. Dla przykładu uchwała taka funkcjonuje w Krakowie od blisko półtora roku.

Robert Chojnacki, założyciel serwisu tabelaofert.pl
Robert Chojnacki, założyciel serwisu tabelaofert.pl tabelaofert.pl

Na rynku przeważają dziś osoby kupujące na własne potrzeby czy inwestorzy? Szukają podobnych mieszkań, czy jednak innych?

Na rynku obecne są obie grupy, choć po ostatnich podwyżkach stóp procentowych inwestorów jest nieco mniej. Widać wśród nich większe zainteresowanie mieszkaniami dwu- i trzypokojowymi, w dobrych lokalizacjach i prestiżowych inwestycjach, a mniejsze kawalerkami. Inwestorzy zdają sobie sprawę, że nadal dużą grupą wśród wynajmujących są studenci, single, czy pracownicy z zza wschodniej granicy, którzy chcąc zminimalizować koszty, decydują się na wspólne zamieszkanie. Dlatego większe mieszkania są dla nich zdecydowanie lepszym rozwiązaniem. Jeśli chodzi o kupujących na użytek własny, to tak jak wspomniałem wcześniej, zwiększył się popyt na dużo większe mieszkania z pięcioma pokojami i więcej.

Jeśli chodzi o polski rynek mieszkaniowy, w statystykach istnieją w zasadzie wyłącznie największe miasta. A co dzieje się poza nimi?

Ostatnio do największych aglomeracji dołączyła Łódź. Szczecin, Rzeszów, Lublin, Bydgoszcz, Toruń, Białystok, Olsztyn czy Radom to bardzo obiecujące miasta. Deweloperzy nie mają tam oczywiście tak dużo inwestycji, jak w największych miastach w Polsce, ale rynek się rozrasta. W naszym serwisie pojawia się coraz więcej ofert z tych miejscowości. Bardzo prężnie rozwija się budowa nowych osiedli zlokalizowanych do 30 km od centrów miast. Jest to bardzo dobre rozwiązanie dla osób mniej zamożnych, którzy dzięki takiej lokalizacji mogą pozwolić sobie na większy metraż i możliwość obcowania z naturą. Inwestycje te z reguły są bardzo dobrze skomunikowane z centrum, a deweloperzy projektując osiedla na peryferiach, dbają również o to, by mieszkańcy mieli w najbliższym otoczeniu potrzebne punkty handlowo-usługowe.

W ostatnich latach pojawiło się wiele nowych narzędzi ułatwiających kupno mieszkania, jak np. możliwość odbycia wirtualnego spaceru po lokalu. Z czego jeszcze warto skorzystać, przymierzając się do zakupu?

Sposób prezentacji mieszkań w Polsce – mówiąc delikatnie – nie należy do najbardziej innowacyjnych w Europie. Jako tabelaofert.pl zmieniamy ten stan rzeczy, chodzi przecież o naszych klientów, dla których zakup mieszkania to często wydatek na dużą część życia, jeśli nie na całe.

Od grudnia ubiegłego roku klienci naszego serwisu mogą korzystać z nowej technologii, nad którą pracowaliśmy 3 lata, a która do tej pory nie była dostępna wśród portali z nieruchomościami w Polsce. Szukający wymarzonego „M” dostają pełną informację o nieruchomościach, które prezentujemy w formie bryły 3D. Pozwala to zapoznać się z lokalizacją planowanej inwestycji i dokładnie sprawdzić okolicę pod kątem infrastruktury, punktów usługowo-handlowych, szkół czy przedszkoli, a także najbliższego otoczenia tuż za oknem wybranego przez nas mieszkania.

Jako pierwsi w Polsce pokazujemy m.in. nasłonecznienie w mieszkaniach. Automat sprawdza, o której godzinie i do którego pokoju trafiają promienie słoneczne, a o której z niego wychodzą. Sprawdzamy nasłonecznienie dla każdego z pomieszczeń osobno, dodatkowo porównując mieszkania z innymi, podobnymi w tej samej okolicy.

Wprowadziliśmy także porównywanie i analizę układu komunikacji. O najbardziej efektywnie wykorzystanej powierzchni mieszkania możemy mówić wtedy, gdy powierzchnie komunikacyjne takie jak hall, korytarz czy przedsionek stanowią jak najmniejszy udział w całkowitej wielkości nieruchomości. Warto to sprawdzić, bo może okazać się, że można kupić teoretycznie nieco droższe mieszkanie, ale za to bardziej funkcjonalne.

Narzędzie pomaga też samym architektom oraz deweloperom. Ich inwestycje trafiają do nas bardzo często we wstępnej fazie projektu, na długo przed rozpoczęciem budowy. Dzięki bogatej bazie danych możemy porównać daną inwestycję z podobnymi w okolicy i pomóc wprowadzić niezbędne korekty, by mieszkania cieszyły się wysoką popularnością, a także spełniały oczekiwania potencjalnych nabywców.

Wiele osób z niepokojem obserwuje rosnące ceny nieruchomości. Jest szansa na poprawę sytuacji czy pozostaje tylko zacisnąć zęby?

Wyznacznikiem wysokości cen na rynku nieruchomości jest w szczególności relacja popytu do podaży mieszkań, a pomimo stale rosnących cen mieszkań deweloperzy nie nadążają z budową nowych inwestycji. Średnia cena mieszkań oferowanych przez deweloperów na sześciu największych rynkach w Polsce rośnie praktycznie nieprzerwanie od 5 lat. Jak wynika z naszych danych, na koniec września 2021 roku za metr kwadratowy własnego, nowego „M” w stolicy zapłacić trzeba było średnio 12 325 zł, co oznacza wzrost aż o 60,2% od 2017 roku.

Czy i kiedy mogą nadejść spadki cen? Przewidujemy dalsze delikatne wzrosty cen, ale na pewno nie wyższe niż 10%. Rynek nieruchomości się chłodzi. Czy to będzie 3 proc., czy 6 proc., tego nie jesteśmy w stanie określić precyzyjnie. Wiele zależy od polityki gospodarczej rządu, a dużo bezpośrednio od programu Polski Ład, który zmniejszył siłę nabywczą tych lepiej zarabiających. Z drugiej strony mamy inflację, rosną koszty pracy, energii, transportu, produkcji materiałów. Budownictwo jest szczególnie wrażliwą gałęzią gospodarki.

Ważnym czynnikiem wpływającym na popyt na mieszkania jest też wysokość stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Mają one bowiem bezpośrednie przełożenie na poziom oprocentowania kredytów hipotecznych i zdolność kredytową. Kolejne wzrosty przełożą się na spadek zdolności kredytowej, a tym samym na możliwości zakupowe nabywców. Na razie jednak dające się przewidzieć czynniki nie dają podstaw do wieszczenia krachu na rynku.

Jak i gdzie szukać tanich mieszkań? One w ogóle jeszcze istnieją?

Tak, oczywiście, że istnieją. Jak wspomniałem, bardzo atrakcyjne są mieszkania na obrzeżach miast. Dla porównania za te same pieniądze często można kupić kawalerkę w ścisłym centrum lub 3-pokojowe mieszkanie z dużym tarasem bądź oddzielnym ogródkiem na przedmieściach. Bardzo atrakcyjnie na tle mieszkań wyglądają ceny domów, na które popyt wzrósł w czasie pandemii. Wielu deweloperów zdecydowało się na budowę domów jednorodzinnych w takich lokalizacjach. Cieszą się dużym powodzeniem, ponieważ często ich ceny są na podobnym poziomie, co małe mieszkanie w ścisłym centrum.

Jakie jeszcze zmiany czekają polski rynek w najbliższej przyszłości? Na co warto się przygotować?

Czas pokazał, że należy bać się tego, czego nie wiemy – wojny na Ukrainie, co zapewne spowodowałoby kryzys walutowy i jeszcze wyższe stopy procentowe, czy np. śmiertelnej pandemii, która zmniejszyłaby popyt na mieszkania. Jeśli nic takiego nie nastąpi, to nie ma się czego obawiać.

Rynek nieruchomości przez ostatnie dwa lata przeszedł ogromną transformację. Ze względu na zmianę modelu pracy czy naukę zdalną zmieniły się zapotrzebowania kupujących. Mieszkania również zmieniły swoje funkcje, bo często były tylko miejscem, z którego wychodziliśmy rano do pracy i do którego wracaliśmy wieczorem. Dziś w domach potrafimy spędzać całą dobę.

Z pewnością kolejne lata to rozwój nowych technologii i narzędzi sprzedażowych takich jak m.in. te, które jako tabelaofert.pl wprowadziliśmy jako pierwsi w Polsce. Dzięki nim kupujący będą mogli jeszcze łatwiej podjąć decyzję co do zakupu wymarzonego „M”.

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Wyższy podatek od nieruchomości od 2023 roku - video flesz

Komentarze 2

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

m
madzia
Szukałam mieszkania w Trójmieście i najkorzystniej wypadają rzeczywiście mieszkania na Jasieniu, osiedle Przystań Jasień najbardziej mi się spodobało
k
kulka
Uważam że osiedle Gdańskie Tarasy na Jasieniu jest idealne, nie przepłacisz za m2 a będziesz mieszkać na fajnym, nowoczesnym osiedlu bez barier architektonicznych i gdzie masz fitness na dachu
Wróć na regiodom.pl RegioDom
Dodaj ogłoszenie