Hipoteka przymusowa - co to takiego?

Hipoteka przymusowa powstaje, gdy wierzyciel złoży odpowiedni wniosek wraz z załączonym tytułem prawnym do prowadzenia egzekucji. Jeśli wierzyciel ma tytuł egzekucyjny, może wpisać do księgi wieczystej informacje o hipotece przymusowej (szukać jej należy w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości).

Najczęściej czynią to banki, ponieważ wystawiają bankowy tytuł egzekucyjny, gdy tylko sąd nada mu klauzulę wykonalności, co staje się w przeciągu paru dni od złożenia wniosku. Tytuł egzekucyjny banki zyskują bez żadnego problemu: by uzyskać w banku kredyt, każdy kredytobiorca bowiem składa oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Bez tego oświadczenia bank kredytu po prostu nie udzieli.

Co może być jeszcze takim tytułem egzekucyjnym

Jest ich wiele, począwszy od prawomocnego orzeczenia sądu, przez akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji, po inne akty podlegające wykonaniu w drodze egzekucji sądowej. Równie chętnie co banki, hipoteki przymusowe ustanawia Zakład Ubezpieczeń Społecznych (za zaległe składki, na przykład wobec przedsiębiorców) i Urząd Skarbowy (za zaległości podatkowe).

Hipoteka przymusowa ma jedną cechę, która utrudnia kupowanie i sprzedawanie nieruchomości z taką hipoteką. Otóż daje ona wierzycielowi absolutne pierwszeństwo przed innymi roszczeniami. W praktyce oznacza to, że wszystkie roszczenia wobec dłużnika zostaną zrealizowane dopiero wtedy, gdy usunięta zostanie hipoteka przymusowa, a więc spłacone zostanie zadłużenie, które zabezpiecza. Jeśli w księdze wieczystej pojawi się kilka wpisów o hipotece przymusowej, decydować będzie pierwszeństwo wpisu. Co ważne, hipoteka ta nigdy nie ulega przedawnieniu i bez względu, kto zakupił nieruchomość z hipoteką przymusową, ta będzie wymagalna także od nowego właściciela.

Dobrze wiedzieć: Mieszkanie z lokatorem kupisz, ale z problemami 

Hipoteka ta bowiem nie jest związana z dłużnikiem, ale z nieruchomością, którą zabezpiecza. To z kolei powoduje, że niewiele osób rozpatruje w ogóle możliwość zakupu nieruchomości z tak skomplikowaną historią. Sprawę utrudnia dodatkowo fakt, że większość banków odrzuca wnioski kredytowe, jeśli w księdze wieczystej ustanowiona jest hipoteka przymusowa.

Nie wszystkie banki dadzą kredyt na taką nieruchomość

Tylko niektóre banki – po dokładnym przeanalizowaniu sytuacji – udzielają kredytów na tego typu nieruchomości. Wymagają jednak, by pieniądze z kredytu zostały przeznaczone w pierwszej kolejności na pokrycie roszczeń wierzycieli zabezpieczających je hipoteką i jej wykreślenia z księgi, aby to bank mógł ustanowić własne zabezpieczenia w księdze.

Mimo takich problemów, zakup nieruchomości z hipoteką przymusową – chociaż obarczony sporym ryzykiem – może być bardzo korzystny. Lokale tego typu mają znacznie niższą od rynkowej cenę wyjściową, zwłaszcza że zwykle oferowane są w licytacjach komorniczych (choć nie jest to regułą). Sprzedającemu zależy na tym, by jak najszybciej uciec z pętli zadłużenia (odsetki rosną w zastraszającym tempie), jest więc skłonny do dużej obniżki ceny. W wypadku, gdy lokal przejął już komornik, nieruchomość można kupić nawet za 2/3 rynkowej ceny.

Tak wygląda procedura

Procedura jest jednak bardzo skomplikowana i taka być musi, żeby zabezpieczyć interes kupującego i banku – jeśli ten współfinansuje zakup. Po spisaniu umowy przedwstępnej kupujący wpłaca zadatek. Potem składa wniosek o kredyt, który bank będzie wypłacał w transzach. Pierwsza transza pójdzie na
spłatę wierzyciela, który ustanowił w księdze hipotekę przymusową. Potrzebne będzie zaświadczenie o zwolnieniu hipoteki, co uruchomi dalszą część kredytu, która trafi już do sprzedającego, po czym nastąpi przekazanie nieruchomości. Oczywiście wszystkie czynności należy przeprowadzać notarialnie.

Tak więc hipoteka przymusowa dla cierpliwych kupujących, szukających rynkowych okazji i nie bojących się ryzyka może okazać się sprzymierzeńcem. Niestety, nie można tego powiedzieć o tych, którzy tego typu nieruchomości chcą sprzedać.