Zanim sprawa trafi jednak do sądu, kupujący mieszkanie czy dom od dewelopera ma możliwość, powołując się na obowiązujące prawo dochodzić swoich racji na drodze przedsądowej.
Jeśli wady lokalu mieszkalnego zauważamy już na etapie odbioru lokalu mieszkalnego, dokonywanego w obecności nabywcy, ten powinien zgłosić je do protokołu zdawczo-odbiorczego. Wówczas deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.
Zobacz: Plan zaostrzenia ustawy deweloperskiej
Następnie deweloper ma 30 dni od dnia podpisania protokołu na usunięcie uznanych wad lokalu. Jeżeli tego nie zrobi w określonym prawem czasie, ma jeszcze możliwość wskazania innego terminu usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.
Odpowiedzialność dewelopera za wady fizyczne (np. wynikające z błędów w sztuce budowlanej) i prawne lokalu (np. przypisanie własności zarezerwowanego dla nas lokalu innej osobie) regulują przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi.
Według przepisów deweloper jest odpowiedzialny względem nabywcy, jeżeli sprzedana nieruchomość ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność, nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił nabywcę lub została wydana w stanie niezupełnym.
W takiej sytuacji nabywca ma prawo:
- odstąpić od umowy,
- żądać obniżenia ceny,
- żądać usunięcia wad,
- do wymiany nieruchomości na wolną od wad.
Jeśli deweloper niezwłocznie usunie wady lub w sytuacji, gdy są one nieistotne, odstąpienie od umowy nie będzie możliwe.
Należy również pamiętać, że prawo do rękojmi przysługuje przez 3 lata, gdy chodzi o wady budynku i rok w przypadku innych, a jego termin płynie od momentu wydania nabywcy nieruchomości, czyliprzejęcia mieszkania protokołem przez kupującego. Jeśli chcemy dochodzić roszczeń z tego tytułu, musimy w określonym terminie poinformować dewelopera o wadach.
Warto przeczytać:Nowelizacja programu Mieszkanie dla Młodych
Ważne! Prawo rękojmi nie przechodzi na kolejnych właścicieli, jeżeli więc kupujemy mieszkanie czy dom od pierwszego właściciela w krótkim czasie, trzeba zadbać o przeniesienie tego prawa.
Gdyby deweloper wadę podstępnie zataił lub jeśli przed wygaśnięciem rękojmi nabywca zawiadomi dewelopera o wadzie, deweloper jest nadal zobowiązany do usunięcia istotnych wad.
– Ważne jest, aby o wszystkich wadach wykrytych już po odbiorze technicznym nieruchomości nabywca powiadomił dewelopera niezwłocznie – podkreśla Mateusz Sapała, radca prawny z Opola. – Taką informację należy złożyć na piśmie (najlepiej listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru lub w siedzibie/biurze dewelopera z pisemnym potwierdzeniem odbioru) z dołączoną dokumentacją zdjęciową – podpowiada.
Co powinno zawierać wezwanie dotyczące usunięcia wad:
- nazwę dewelopera,
- tytuł, np. Wezwanie do wykonania zobowiązań z rękojmi w lokalu,
- zestawienie wad i usterek,
- wezwanie do niezwłocznego ich usunięcia,
- nazwisko nabywcy i adres.
Deweloper jest natomiast zwolniony od odpowiedzialności w sytuacji, gdy nabywca wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.
Jeśli deweloper nie wywiąże się z ciążących na nim obowiązków w zakresie usunięcia wad, obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy, nabywcy przysługuje prawo dochodzenia swoich roszczeń na drodze sądowej.
– W przypadku istnienia wad dających się naprawić nabywca może sporządzić kosztorys ich naprawy i domagać się zasądzenia od dewelopera kwoty potrzebnej na naprawę lub usunąć wadę domagając się zwrotu poniesionych kosztów – wyjaśnia Mateusz Sapała, radca prawny z Opola. – W każdej sytuacji należy zatroszczyć się o zabezpieczenie dowodów, tj. dokonanie dokładnej dokumentacji fotograficznej, zachowanie wszystkich rachunków i faktur dokumentujących poniesione koszty, sporządzenie prywatnej opinii rzeczoznawcy wskazującej na zaistnienie wad.
Żądając obniżenia ceny, nabywca może domagać się zasądzenia od dewelopera określonej kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy wartością rzeczy wolnej od wad do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad.
W takiej sytuacji konieczne będzie wykonanie opinii biegłego, który wyliczy wskazaną powyżej kwotę.
W przypadku natomiast odstąpienia od umowy, nabywca może domagać się zwrotu zapłaty kwoty, jaką uiścił deweloperowi. Należy oczywiście wykazać, że odstąpienie od umowy było uzasadnione!
