Coraz częściej kupujemy „dziury w ziemi”

Takie wyniki przynoszą badania, przeprowadzone przez firmę Home Broker. Obecnie mniej więcej co trzecie mieszkanie sprzedane przez pośrednika pochodzi od dewelopera. Analitycy prognozują, że w najbliższych miesiącach odsetek ten wzrośnie przynajmniej do 40 proc.

Wszystko dzięki dużej liczbie nowych inwestycji i silnej konkurencji na rynku. Dodatkowy powód to atrakcyjne ceny nowych mieszkań względem tych z rynku wtórnego. Poza tym deweloperzy są coraz bardziej skłonni do upustów. W ciągu roku przeciętna cena ofertowa spadła na rynku pierwotnym o około 6 proc.

Nie boimy się ryzyka

W 2010 roku deweloperzy rozpoczęli budowę o prawie 40 proc. więcej mieszkań niż rok wcześniej. Wyniki za 2011 rok wskazują na utrzymanie tego trendu. W ofercie najwięcej jest mieszkań, których budowa zostanie ukończona za kilka lub kilkanaście miesięcy. Ryzyko z tym związane nie odstrasza jednak nabywców.

Z ankiet przeprowadzony wśród pośredników HB wynika, że aż 83 proc. klientów, którzy wybrali rynek pierwotny, kupiło w ostatnich trzech miesiącach mieszkanie zanim oddano je do użytku. Oznacza to wzrost względem poprzednich dwóch lat. Na takie zakupy decydowało się wówczas maksymalnie 66 proc. klientów.

Analitycy podzielili inwestycje na cztery etapy:

• Etap I - do stanu zerowego
• Etap II - od stanu zerowego do stanu surowego zamkniętego z elewacją
• Etap III - od stanu surowego zamkniętego z elewacją do oddania do użytkowania
• Etap IV - po oddaniu do użytkowania

Co trzeci nabywca mieszkania kupuje „dziurę w ziemi"

Badanie wykazało, że 28 proc. nabywców zdecydowało się na zakup mieszkania w inwestycji, która była na etapie co najwyżej zerowym, czyli przed wyjściem budowy nad ziemię. W połowie 2010 roku decydowało się na to jedynie 17 proc klientów.

– Do takiego wyboru przekonywać może często szeroki wybór lokali i cena – wyjaśnia Bartosz Turek, analityk Home Broker. – Po pierwsze może być ona niższa w związku z rabatami oferowanymi przez dewelopera w przedsprzedaży. Po drugie, nawet bez dodatkowych rabatów cena mieszkań na wczesnym etapie realizacji projektu jest zazwyczaj niższa niż po oddaniu lokalu do użytkowania.

Niebawem zakup tego typu nieruchomości będzie bezpieczniejszy. Powód tzw. „ustawa deweloperska". Zgodnie z jej zapisami, kupujący będą lepiej chronieni dzięki zastosowaniu czterech głównych rozwiązań:

– pieniądze nabywców będą gromadzone na rachunkach powierniczych,
– kupujący otrzymają pełną informację o nabywanej nieruchomości w formie standardowego prospektu informacyjnego
– lepiej uregulowana będzie sama umowa deweloperska (np. obligatoryjna forma aktu notarialnego),
– nowe procedury chroniące pieniądze nabywców na wypadek upadłości dewelopera.

– Powyższe wymagania będą obowiązywały od 29 kwietnia. Mają dotyczyć zarówno nowych inwestycji, jak i tych, które są już w trakcie realizacji – dodaje Turek. – Wyjątkiem są rachunki powiernicze.

Jeśli deweloper przed wejściem w życie ustawy „ogłosi publicznie" rozpoczęcie sprzedaży mieszkań w danym projekcie, najprawdopodobniej nie będzie musiał stosować rachunków. Istnieje więc obawa, że przepis ten jeszcze przez jakiś czas powstanie martwy.

Gotowych mieszkań coraz mniej na rynku

Klienci coraz chętniej kupują mieszkania w budynkach, których budowa wyszła ponad powierzchnię ziemi, ale nie przekroczyła stanu surowego zamkniętego. W ostatnim kwartale co trzeci wybór padał właśnie na ten etap zaawansowania robót.

Mniejszą popularnością cieszą się mieszkania w inwestycjach ukończonych. Udział mieszkań sprzedanych na tym etapie zaawansowania robót spadł z 42 proc. w 2010 roku do 17 proc. obecnie. Dziś dominującą grupą są osoby wybierające mieszkanie na etapie od stanu zerowego do stanu surowego zamkniętego z elewacją. Decydując się na lokal gotowy zazwyczaj można wybierać z niewielkiej puli mieszkań. Z drugiej strony, jeśli deweloperowi zależy na zamknięciu danego, może zaoferować atrakcyjne rabaty. Ponadto zakup gotowego mieszkania od dewelopera jest mało ryzykowny.

Kto lubi ryzykować?

W Warszawie, Trójmieście i Krakowie co trzecie mieszkanie deweloperskie sprzedane było na pierwszym etapie zaawansowania. To oznacza, że inwestycja nie „wyszła" jeszcze nad ziemię. Takie wyniki są konsekwencją dużej liczby rozpoczynanych inwestycji. Kolejne przyczyny to ceny nowych mieszkań oraz przyzwyczajenia nabywców. Większość sądzi, że aby kupić mieszkanie o relatywnie małym metrażu zazwyczaj trzeba trafić do dewelopera na wczesnym etapie realizacji projektu. Mniej skłonni do ryzyka są klienci w Poznaniu i Wrocławiu. Tam na pierwszy etap budowy przypada nie więcej niż 21 proc. transakcji.

Im bardziej zaawansowana inwestycja, tym ryzyko zakupu mieszkania jest mniejsze. Poziom ryzyka ma zwykle odzwierciedlenie w cenie. Realizacja kolejnego etapu budowy oznacza często wzrost przeciętnej ceny mieszkań o kilka procent. Według pośredników, wartość lokalu po wybudowaniu wzrasta o około 6-10 proc. Kiedy inwestycja jest podzielona na etapy, ceny mieszkań w kolejnych stadiach są coraz wyższe.