Ceny mieszkań stanęły w miejscu. Na zakup stać dziś głównie gotówkowców. Zobacz, jak wyglądał lipiec 2022 r. na rynku nieruchomości

W niedawnym podsumowaniu II kwartału 2022 r. eksperci NBP zauważyli, że nowe mieszkania kosztowały wtedy średnio niemal o 18 proc. więcej niż przed rokiem (ceny transakcyjne). W tym samym okresie inne źródła raportowały jednak kilkuprocentowe spadki cen mieszkań w wielu miastach (mediana cen). Te pierwsze od dawna spadki podekscytowały wiele osób marzących o mieszkaniu, jednak najnowsze dane pokazują raczej stabilizację cen niż dalsze obniżki.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że między czerwcem a lipcem koszt zakupu mieszkania w największych miastach praktycznie stał w miejscu. W większości miast średnie ceny wzrosły o 1 proc., zaś w Katowicach o tyle samo spadły. Przed szereg wyszedł jedynie Wrocław, gdzie cena nowego mieszkania skoczyła aż o 7 proc. w górę. Powodem było wprowadzenie na rynek puli mieszkań ze średnią ok. 15,2 tys. zł za m kw., czyli znacznie wyższą od średniej w tym mieście – 11,5 tys. zł za metr.

– Tylko w lipcu w ofercie wrocławskich deweloperów skurczył się więc z 51 proc. do 45 proc. udział mieszkań w cenie do 10 tys. zł za m kw., a z 23 proc. do 30 proc. wzrósł w niej udział lokali z ceną powyżej 12 tys. zł za metr – wylicza Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.

W porównaniu rok do roku zmiany w strukturze cen są jeszcze bardziej widoczne – wszędzie odnotowano dwucyftowe podwyżki. Dzięki temu można dostrzec zjawisko, jakim jest dramatycznie szybko kurcząca się w największych miastach oferta mieszkań w cenach przystępnych dla osób i rodzin o przeciętnych dochodach, czyli do 8 tys. zł za m kw. Przez ostatni rok najbardziej spektakularną zmianę można było zaobserwować w Poznaniu, gdzie udział „tanich” lokali skurczył się z 54 proc. do zaledwie 5 proc. Średnia cen w lipcu była tu aż o 22 proc. wyższa niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

– Choć w lipcowych statystykach spadku cen mieszkań nie widać, to nie oznacza, że ich nie ma. Kamuflują je stosowane przez deweloperów rabaty i różnego rodzaju bonusy takie jak wyposażenie kuchni lub miejsce parkingowe w cenie mieszkania. Tego typu promocje obejmują najczęściej tylko wybrane inwestycje lub pojedyncze lokale – wyjaśnia Wielgo.

Po niskiej sprzedaży w czerwcu 2022 r. deweloperzy mieli powody do zadowolenia – sprzedało się łącznie o 12 proc. mieszkań więcej. Nadal jednak w porównaniu z lipcem 2021 r. sprzedaż była mniejsza, i to aż o 31 proc. Warto też zwrócić uwagę, że lipcowe wyniki wciąż nie dorównują tegorocznej średniej miesięcznej, która wynosi 2,9 tys. mieszkań. Wzrosty sprzedaży miesiąc do miesiąca odnotowano w:

• Warszawie – o 11 proc.,
• Krakowie – o 22 proc.,
• Gdańsku – o 41 proc.,
• Łodzi – o 32 proc.,
• Poznaniu – o 24 proc.

Gorszą sprzedaż mieszkań odnotowali z kolei deweloperzy w Katowicach (o 66 proc.) oraz Wrocławiu (o 4 proc.).

– W okresie 7 miesięcy tego roku deweloperzy sprzedali łącznie tylko ok. 22,3 tys. lokali, czyli o 36 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Należy podkreślić, że popyt skurczył się we wszystkich analizowanych miastach. Najbardziej we Wrocławiu (o 46 proc.) oraz w Warszawie i Gdańsku (o 40 proc.) – zauważa ekspert GetHome.pl.

Rosnące od października 2021 r. stopy procentowe sieją prawdziwe spustoszenie na rynku kredytów hipotecznych. W ciągu dziesięciu miesięcy WIBOR 3M wzrósł z 0,25 proc. do 7 proc. W kwietniu 2022 r. dołożyło się do tego wejście w życie nowej rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, która drastycznie ograniczyła zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań. Nie dziwi więc, że w bankach nie ustawiają się już kolejki chętnych po kredyt mieszkaniowy.

Jak podało, Biuro Informacji Kredytowej (BIK), w lipcu do banków trafiło nieco ponad 14,1 tys. wniosków kredytowych, czyli o blisko 28 proc. mniej niż w czerwcu i aż o 68 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W efekcie spada także liczba udzielonych kredytów. W czerwcu banki udzieliły ich tylko 10,9 tys., czyli przeszło dwukrotnie mniej niż przed rokiem.

Deweloperzy wydają się jednak nic sobie z tego nie robić. Klientów kredytowych w znacznej mierze zastąpili bowiem inwestorzy kupujący za gotówkę, by zarabiać na wynajmie mieszkań. Jak szacują deweloperzy, gotówkowcy stanowią dziś ok. 60–70 proc. kupujących nowe mieszkania. Prawdopodobnie to dlatego w lipcu eksperci GetHome.pl zaobserwowali w większości dużych miast odbicie sprzedaży po spadkach w maju i czerwcu.

Deweloperzy najwyraźniej nie spodziewali się w lipcu ożywienia sprzedaży, bo wprowadzili na rynek łącznie tylko 3 tys. mieszkań, czyli aż o 23 proc. mniej niż w czerwcu. Zarazem jednak było to aż o 82 proc. więcej niż w maju. Te wahania dobrze pokazują, że firmy starają się dopasować podaż do popytu

– W większości analizowanych przez nas miast deweloperzy wprowadzili w lipcu do sprzedaży więcej mieszkań niż ich sprzedali. Wyjątkami były Gdańsk i Łódź – podaje Wielgo.

Od początku roku tylko w Krakowie nie odnotowano nadwyżki nowej podaży nad popytem, przy czym w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku i Łodzi była ona dość znaczna. To dlatego część analityków i ekspertów przekonuje, że „wrócił rynek kupującego” (choć można mieć co do tego wątpliwości). Wybór mieszkań jest bowiem coraz większy – w lipcu oferta powiększyła się o 6 proc. w skali miesiąca – co zaostrzy konkurencję o klienta między deweloperami.

Jeśli porównać rok do roku, obecna oferta dla kupujących jest o 13 proc. większa od ubiegłorocznej – na rynku znaleźć można ponad 36,4 tys. nowych mieszkań na sprzedaż. Sytuacja jest jednak mocno zróżnicowana w zależności od miasta. W Poznaniu na koniec lipca kupujący mieli do wyboru o 16 proc. więcej mieszkań niż miesiąc wcześniej. Z kolei w Katowicach oferta wzrosła o 10 proc., we Wrocławiu – o 9 proc., w Krakowie – o 7 proc., a w Warszawie – o 6 proc. Warto podkreślić, że w stolicy tak duży wolumen mieszkań w ofercie firm deweloperskich był ostatnio w 2020 r. Z kolei w Gdańsku i Łodzi oferta mieszkań wyraźnie się skurczyła, bo deweloperzy wprowadzili w lipcu na rynek mniej mieszkań niż sprzedali.