Ceny mieszkań od dewelopera przestały rosnąć, są nawet nieśmiałe spadki. Ale chętnych na zakup M wciąż mało

Sytuacja popytowo-podażowa na rynkach mieszkaniowych największych miast przypomina w tym roku rollercoaster. Najpewniej wszyscy uczestnicy rynku zadają sobie pytanie, czym skończy się taka jazda – od tak wymownego podsumowania września zaczyna się najświeższy raport GetHome.pl.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że wrzesień przyniósł w większości największych miast stabilizację (Wrocław, Gdańsk i Lublin) lub nawet spadek średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań o 1-2 proc. w porównaniu z sierpniem (Warszawa, Kraków, Katowice). Jedynym dużym miastem, w którym odnotowano wzrost cen – i to nieznaczny – była Łódź (o 1 proc.). Przy tak delikatnych wahaniach można mówić o uspokojeniu i wyhamowaniu rynku. Nawet drobne obniżki cen budzą jednak spore nadzieje, gdyż poprzednie lata przyzwyczaiły nas raczej do ciągłych wzrostów.

– W praktyce coraz więcej firm deweloperskich proponuje kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy takie jak wyposażenie kuchni, miejsce parkingowe w cenie mieszkania, które oznaczają de facto obniżkę cen – zauważa Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl.

Czytaj: 10 kroków do „less waste” w twojej kuchni

Czy to zapowiedź dalszych spadków? Na razie nie jest to pewne, choć jeśli niski popyt będzie się utrzymywał, deweloperzy mogą nie mieć innego wyjścia niż dostosować ofertę do możliwości finansowych klientów. Na razie jednak wielu z nich woli sprzedawać mieszkania inwestorom indywidualnym i dużym funduszom inwestycyjnym niż zejść z ceny. Nadzieję daje jednak stabilizacja cen mieszkań także na rynku wtórnym.

Warto zauważyć, że mimo delikatnych spadków cen na rynku pierwotnym nie jest bynajmniej tanio. Jeśli porównać wrzesień 2022 r. z wrześniem 2021 r., widać, że koszt zakupu mieszkania wzrósł we wszystkich analizowanych miastach (o 9–21 proc.).

W innych okolicznościach rynkowych uspokojenie cen spowodowałoby zapewne gwałtowny wzrost popytu. Tymczasem wrzesień 2022 r. przyniósł wzrost sprzedaży nowych mieszkań o zaledwie 6 proc. w skali miesiąca. W 7 największych miastach deweloperzy znaleźli chętnych na łącznie 2,6 tys. mieszkań. To wynik poniżej zarówno tegorocznej średniej miesięcznej (2,8 tys.), jak i tej z ubiegłego roku (4,5 tys.). Ekspert GetHome.pl uważa jednak, że nawet ten niewielki wzrost sprzedaży zasługuje na uznanie w sytuacji, gdy na rynku kredytów hipotecznych panuje zapaść.

– Biuro Informacji Kredytowej (BIK) podało, że w sierpniu banki udzieliły zaledwie 7,4 tys. kredytów mieszkaniowych. Dla porównania, w analogicznym okresie przed rokiem było ich 23,8 tys. Dramatycznie skurczyła się także liczba wniosków kredytowych. We wrześniu było ich ok. 13,6 tys., czyli o blisko 68 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku – wylicza Wielgo.

Można jednak mówić o pewnych powodach do optymizmu na rynku kredytowym. Jak podają eksperci HRE Investments, październik był już trzecim z rzędu miesiącem wzrostu przeciętnej zdolności kredytowej Polaków. Jak wyliczają, trzyosobowa rodzina zarabiająca dwie średnie pensje może dziś pożyczyć w banku 427 tys. zł, czyli o ponad 10 tys. zł więcej niż we wrześniu br.

– Przez ostatnie miesiące głównym powodem powoli odbudowującej się zdolności kredytowej były rosnące pensje – podają Bartosz Turek i Oskar Sękowski.

Warto zauważyć, że zauważony przez ekspertów GetHome.pl wzrost sprzedaży o 6 proc. to średnia dla 7 miast. Jeśli przyjrzeć się sytuacji dokładniej, na jaw wychodzą znaczne różnice i duże wahania z miesiąca na miesiąc. Przykładowo w Poznaniu deweloperzy w lipcu mogli się cieszyć z poprawy wyników sprzedaży, sierpień przyniósł zaś jej załamanie. Z kolei w Krakowie wrzesień przyniósł spadek sprzedaży aż o 31 proc.

– Wzrost stóp procentowych i gwałtowne ograniczenie dostępności kredytów sprawiły, że z rynku zniknęła część kupujących, którzy zakupu sfinansować po prostu nie mogą. Ci, którzy na zaciągnięcie kredytu wciąż mogą sobie pozwolić, uważnie obserwują otoczenie, zadając sobie pytanie, czy w warunkach rosnącej nadal inflacji oraz zapowiadanych podwyżek cen energii taki kredyt będą w stanie obsłużyć – mówi Katarzyna Kuniewicz, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Uzupełnianie oferty o nowe lokale nie szło we wrześniu firmom deweloperskim tak dobrze jak sprzedaż. Deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w 7 miastach łącznie 2338 mieszkań, czyli o 9 proc. mniej niż w sierpniu. Był to spadek tym wyraźniejszy, że w czerwcu odnotowano prawdziwy boom podażowy – na rynku pojawiło się wówczas aż 3,9 tys. nowych mieszkań. Była to próba uniknięcia dodatkowych kosztów związanych z ustawą o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która wchodziła w życie od 1 lipca.

– Wysokość [deweloperskiej – przyp. red.] składki na DFG wynosi obecnie 0,45 proc. ceny mieszkania lub domu (dla wpłat na otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze), czyli np. przy cenie 500 tys. zł jest to kwota 2 250 zł – wyjaśnia Renata Mentlewicz, dyrektor zarządzająca ds. Funduszy w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. – Nabywca nie ponosi dodatkowych kosztów związanych z tą składką, jest ona już wliczona w cenę nieruchomości.

Jedną z przyczyn obecnego spadku podaży jest to, iż deweloperzy starają się tak ją dawkować, by dorównywała popytowi, co ma pozwolić uniknąć zaostrzenia konkurencji cenowej. We wrześniu mieszkania do sprzedaży wprowadzały już tylko pojedyncze firmy deweloperskie. Np. w Krakowie odnotowano pojawienie się na rynku zaledwie 34 lokali, co jest zasługą jednego dewelopera. Oznacza to spadek nowej podaży w porównaniu z sierpniem aż o 91 proc. Jednocześnie w Warszawie nowa podaż skurczyła się we wrześniu o 48 proc., a w Gdańsku – o 16 proc. Wzrost podaży zaobserwowano z kolei w Poznaniu i Wrocławiu.

Sprawdź: Zmęczeni miastem? Tyle kosztuje wyprowadzka na wieś

W efekcie ostrożnego wprowadzania mieszkań do sprzedaży oferta w wielu miastach się skurczyła. W Krakowie odnotowano we wrześniu spadek liczby mieszkań oferowanych klientom o 12 proc., mniejszy wybór mieli także potencjalni nabywcy mieszkań w Gdańsku, Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu. Oferta mieszkań zwiększyła się natomiast w Łodzi. Na pocieszenie warto wspomnieć, że we wszystkich badanych miastach poza Poznaniem i Krakowem klienci mogli wybierać z większej puli mieszkań niż przed rokiem.

– Tradycyjnie zwracamy też uwagę na zmiany w strukturze cen oferowanych mieszkań. W ciągu ostatnich 12 miesięcy we wszystkich największych miastach ubyło mieszkań w cenach przystępnych dla osób i rodzin o przeciętnych dochodach, czyli do 8 tys. zł za m kw. – zauważa ekspert GetHome.pl. – Np. w stolicy Wielkopolski udział lokali w cenie nieprzekraczającej 8 tys. zł za m kw. skurczył się z 46 proc do 5 proc.