Budowa domu przy granicy działki – minimalne odległości

Wątpliwości interpretacyjne powinno rozstrzygnąć odwołanie się do zapisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Choć przepisy precyzujące oddalenie budynku od granicy działki zmieniły się z początkiem 2018 roku, to jednak nie wszyscy zdołali te zmiany zarejestrować i przyswoić. Obecnie nie ma już znaczenia, czy działka sąsiadując z terenem, na którym ma stanąć nieruchomość, jest działką budowlaną czy rolną – w każdym wypadku odległość od granicy działki musi być zachowana.

Przeczytaj też: Prospekt informacyjny dewelopera – o czym musisz być poinformowany, gdy kupujesz mieszkanie? 

Kiedy nieruchomość można budować bezpośrednio przy granicy działki?

Jest kilka takich okoliczności. Można to robić wtedy, gdy działka nie jest szersza niż 16 metrów (dla budynków jednorodzinnych). Inna możliwość to zapisy planu miejscowego, który powinien wskazywać na możliwość sytuowania nieruchomości przy granicy działki. Inwestycję można zrealizować również wtedy, gdy nowa nieruchomość będzie przylegać ścianą do ściany innego budynku, o ile wysokość nowego obiektu zgadzać się będzie z zapisami z planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli inwestor nie spełnia żadnego z powyższych warunków, ale z jakichś powodów uważa, że jego nieruchomość powinna stanąć na granicy działki, musi wystąpić o odstępstwo od przepisów zawartych w rozporządzeniu. Jest to proces bardzo skomplikowany, wymagający uzasadnienia i zwykle decydują się na niego inwestorzy budujący większe obiekty. Zgodę na takie odstępstwa wydaje bowiem prezydent miasta (lub starosta), co nie jest szczególnie trudne. Jednak władza lokalna musi dysponować w tym względzie również upoważnieniem ministra – a to już nie jest takie proste.

Odległości budynku od granicy działki

Znacznie częściej jednak występują okoliczności, które uniemożliwiają budowę nieruchomości na granicy działki. Wtedy musi zostać zachowana odpowiednia odległość wymagana przepisami.

Odległość 3 metrów musi zostać zachowana wtedy, gdy budynek będzie zwrócony w stronę granicy działki ścianą bez drzwi i okien. Odległość 4 metrów trzeba zachować wtedy, gdy ściana od strony granicy działki ma okna lub drzwi. Niekiedy występują warunki do tego, by wybudować nieruchomość bliżej granicy działki, niż wynika to z przepisów zawartych w rozporządzeniu.

Odległość od granicy działki może wynieść zaledwie 1,5 metra, gdy nakazuje to (lub pozwala na to) miejscowy plan zagospodarowania (lub wydane warunki zabudowy gdy planu na dany teren nie uchwalono). Dotyczy to jednak ściany zwróconej do granicy działki bez okien i drzwi. Jeszcze inaczej sytuacja wygląda, gdy powstawać w pobliżu granicy działki ma budynek gospodarczy (inwentarski). Co do zasady powinien być oddalony ścianą z oknami lub drzwiami od granicy o minimum 8 metrów, jeśli sąsiadować ma z budynkiem mieszkalnym, budynkiem użyteczności publicznej czy budynkiem zamieszkania zbiorowego.

Warto wiedzieć, że przepisy z rozporządzenia dotyczące odległości od granicy działek nie są nadrzędne wobec innych przepisów budowlanych. Oznacza to, że mają zastosowanie tylko wtedy, gdy inne warunki związane z budową zostaną spełnione. Dotyczy to choćby zasad sytuowania budynku w taki sposób, by zapewnić sąsiadom dostęp do naturalnego oświetlenia. Decydujące znaczenie będzie miał zawsze obowiązujący w danym miejscu plan zagospodarowania przestrzennego. 

Warto przeczytać: Domy za 100 tys. złotych. Czy tak niskie koszty budowy są realne?