Budowa domu – 13 najgłupszych błędów. Popełnia je prawie każdy, kto buduje po raz pierwszy

Budowa domu jednorodzinnego to przedsięwzięcie skomplikowane i czasochłonne. Nic zatem dziwnego, że wielu inwestorów popełnia liczne błędy, za które płaci się pieniędzmi, opóźnieniami i niepotrzebnym stresem. Jak temu zapobiec? Podpowiadamy, co zrobić, żeby uniknąć 13 z pozoru oczywistych błędów, które mimo to widuje się na budowach bez przerwy.

Wielu osobom tylko się wydaje, że mają pojęcie o kosztach budowy domu. Zapatrzeni w marzenia inwestorzy często podchodzą do budżetu zbyt optymistycznie – i są później bardzo zaskoczeni, kiedy portfel zaczyna świecić pustkami. Tymczasem liczby z ankiety Oferteo.pl są bezlitosne:

• 68 proc. osób, które budowały się w 2019 r., przekroczyło zaplanowany budżet,
• ponad połowa inwestorów z tej grupy wydała o 11–25 proc. więcej, niż zamierzali,
• niemal co piąty przekroczył budżet o 26–50 proc.

Doświadczenie pokazuje, że inwestorzy szczególnie często tracą panowanie nad kosztami na etapie wykańczania. Gdy wydaje się, że już za moment będzie się można przeprowadzić do wymarzonego domu, wiele osób łatwo usprawiedliwia zbędne wydatki.

Przeczytaj: Jak tanio kupić materiały budowlane?

Ankieta Oferteo.pl pokazała, że inwestorom najtrudniej jest poprawnie oszacować koszty materiałów budowlanych i robocizny. Wiele osób zapomina, że obie te rzeczy z roku na rok drożeją, a zatem po kilku latach budowy będą kosztowały więcej niż w optymistycznych wyliczeniach sprzed jej rozpoczęcia.

Wydawałoby się, że tak oczywistego błędu nikt nie powinien popełnić. Tymczasem robią tak tysiące inwestorów, którym się wydaje, że w ten sposób zaoszczędzą albo unikną zbędnych formalności. Polacy najczęściej lekkomyślnie rezygnują z umowy, gdy zatrudniają znajomych albo poleconych budowlańców. Efekt jest łatwy do przewidzenia – w razie jakichkolwiek problemów inwestor ma związane ręce, a jeśli zostanie oszukany, nie może niczego udowodnić.

Przy okazji warto przypomnieć, że umowa powinna być jak najbardziej szczegółowa i musi m.in. dokładnie określać obowiązki zatrudnianych fachowców. Dotyczy to zwłaszcza kwestii odpowiedzialności za popełnione błędy. Niestety, praktyka pokazuje, że ustalenia ustne bardzo często są ignorowane.

Przerażeni ogromnymi kwotami potrzebnymi na wybudowanie domu, inwestorzy często zaczynają w panice szukać oszczędności. Ponieważ jednak nie wiedzą, co robią, nieraz w efekcie tracą dodatkowe pieniądze. Często dzieje się tak przy wyborze projektu domu, zapewne dlatego, że to jeden z pierwszych wydatków – bariera psychologiczna przed rozstaniem się z pieniędzmi jest wówczas szczególnie silna.

Na czym polega błąd? Wiele osób kupuje pierwszy z brzegu tani projekt z myślą, że później naniesie na niego poprawki. To jednak tylko pozorna oszczędność – każda zmiana w projekcie domu oznacza dodatkowe koszty i często się okazuje, że koniec końców wydało się dwa razy tyle. Co więcej, niejeden inwestor ze zgrozą odkrywa, że pewnych zmian po prostu nie da się wprowadzić i trzeba albo pożegnać się z niektórymi marzeniami, albo kupić nowy projekt. Dlatego warto pamiętać, że na tle całego budżetu budowy kilka tysięcy złotych na projekt to znikoma kwota.

Niestety, wiele ekip budowlanych chętnie wykorzystuje niewiedzę inwestorów, żeby ukryć swoje błędy lub zbyt drogo wycenić usługę. Dlatego jednym z najważniejszych fachowców, jakich warto zatrudnić, jest doświadczony, zaufany kierownik budowy, który przypilnuje budowlańców. Tymczasem wielu inwestorów wybiera go lekkomyślnie i nieraz na tym traci.

Gdzie szukać dobrego kierownika budowy? Metod jest kilka:

• poproszenie rodziny lub znajomych o polecenie sprawdzonego fachowca,
• odwiedzenie kilku pobliskich budów – wielu inwestorów chętnie poleci kierownika,
• poszukiwania w internecie.

Zobacz: Jak znaleźć idealną działkę budowlaną? Oto mniej oczywiste porady

Ostatnia metoda jest najmniej pewna i warto zostawić ją na sam koniec. Należy pamiętać, że przed wyborem kierownika budowy dobrze jest spotkać się z nim na żywo. Najważniejsze kwestie, o które należy pytać, to doświadczenie, dyspozycyjność oraz odległość miejsca zamieszkania kierownika od placu budowy. Z fachowcem bezwzględnie należy też podpisać umowę – jeśli fachowiec ma tylko „ustną rezerwację", nieraz w ostatniej chwili się rozmyśla, a inwestor zostaje z niczym.

Kolejna pozorna oszczędność, którą wybiera wielu inwestorów, to pominięcie badań geologicznych. Tu także powodem jest bariera psychologiczna przed wydawaniem pieniędzy na początku budowy. Warto jednak pomyśleć rozsądnie i uświadomić sobie, że kilka tysięcy złotych dla geologa to żaden wydatek w porównaniu z innymi kosztami budowy, a budowanie na niepewnym gruncie może mieć poważne konsekwencje:

• nierównomierne osiadanie gruntu, prowadzące m.in. do pękania ścian,
• problemy z niewykrytymi wodami podziemnymi (podtopienia),
• problemy przy wykonywaniu fundamentów i piwnicy.

Warto też mieć na uwadze, że badanie gruntu można zamówić przed jego nabyciem – to łatwy sposób na wykrycie ryzykownej działki jeszcze przed zakupem.

Jeśli coś jest bardzo tanie, nigdy nie będzie dobre. Jak pokazuje doświadczenie osób, które zbudowały dom, oszczędzanie na wykonawcach niemal w każdym przypadku kończy się dodatkowymi wydatkami i stresem. Pół biedy, jeśli inwestor zauważy fuszerki, które przy taniej ekipie są w zasadzie pewne. Niestety, wielu inwestorów dopiero po przeprowadzce do wymarzonego domu odkrywa męczące niedoróbki, z którymi trzeba później żyć. Należy również podkreślić, jak ryzykowne jest – popularne niestety – zatrudnianie budowlańców „na czarno".

Ekipy często oferują, że wyręczą inwestora i sami kupią materiały budowlane – a w dodatku będzie taniej, bo budowlańcy mogą je nabyć z niższym VAT-em. Z takimi obietnicami warto jednak uważać. Fachowcy wydają pieniądze inwestora, a więc koniec końców nie zależy im na oszczędności – nie będą porównywać ofert wielu hurtowni czy supermarketów, tylko pojadą do najbliższego sklepu. Zdarzają się też przypadki, że ekipa ma cichy układ z konkretną hurtownią i kupuje z założenia tylko tam. Efekt? Inwestor nieraz płaci tyle samo albo nawet więcej. Dlatego zakupy budowlane zawsze lepiej robić osobiście.

Podobnie jak często „kupujemy oczami", tak samo niestety „budujemy oczami". Wielu inwestorów lekkomyślnie oszczędza na tym, co niewidoczne – np. instalacjach w ścianach i podłodze – żeby potem wydać te pieniądze na efektowne wykończenie domu. Tymczasem to właśnie w instalacje powinno się inwestować więcej, bo ich wymiana w przyszłości będzie wymagała uciążliwego kucia ścian, zrywania podłóg itd. Lepiej zatem zapewnić sobie spokój na dłużej i pogodzić się z tym, że pewne prace wykończeniowe trzeba będzie odłożyć na później.

Praktyka pokazuje, że nawet przy zaufanej ekipie i doświadczonym kierowniku budowy błędy i problemy są nieuniknione. Inwestor powinien zatem bywać na budowie jak najczęściej, żeby wszystkiego dopilnować – czasem nawet codziennie. Mimo to wielu budujących dom robi inaczej, co powoduje, że gdy już po długim czasie zjawią się na budowie, mają do rozwiązania nie jeden, a całą górę problemów. To nieopłacalne!

Początkujący inwestorzy nie tylko często rezygnują z umowy z ekipą. Nawet gdy już ją spiszą, często jest to krótka, ogólnikowa umowa, w której na próżno szukać wielu ustaleń – np. dotyczących pieniędzy. Choć może się wydawać, że ustalenia ustne są w wielu sytuacjach wygodniejsze, to w praktyce jest to proszenie się o kłopoty.

Sprawdź: Domy szybkie w budowie. Powstają w zaledwie kilka miesięcy, a ile kosztują?

Żeby uniknąć niepotrzebnych konfliktów i stresu, w umowie należy zawrzeć wszystkie kwoty i terminy płatności. Będzie to szczególnie ważne, jeśli inwestor rozlicza się popularną metodą „na raty", czyli płaci część kwoty po każdym etapie prac. Budowlańcy są wtedy spokojniejsi, bo wiedzą, kiedy otrzymają wypłatę, a inwestor może łatwiej zapanować nad budżetem.

Wiele ekip budowlanych oczekuje zaliczek na początku każdego etapu prac. Dla osoby budującej dom jednorodzinny jest to jednak ryzykowne – niestety, jak pokazuje praktyka, zaliczka potrafi nieraz rozleniwić fachowców. Zdarza się też czasem, że po pobraniu zaliczki fachowiec rozpływa się w powietrzu.

Jeśli inwestor ma taką możliwość, powinien wypłacać zaliczki wyłącznie fachowcom naprawdę zaufanym i sprawdzonym – pozwoli to ograniczyć ryzyko. Można też spróbować np. umówić się z ekipą, że zamiast zaliczek przed wykonaniem prac będą dostawać wypłatę co tydzień.

Każdy inwestor musi jak najszybciej stać się ekspertem w sprawach związanych z budową. Jeśli bowiem zaprezentuje się ekipie budowlanej jako kompletny laik, pracownicy będą wiedzieli, że mogą bez żadnych konsekwencji drożej wycenić usługę, wykonać obowiązki mniej starannie albo wykręcić się od poprawek. Dlatego warto nie tylko stale pogłębiać swoją wiedzę, ale też w razie potrzeby udawać, że się ją posiada.

Warto dodać, że niestety zdarzają się budowlańcy, którzy nie słuchają uwag inwestora, gdy jest nim kobieta. Może się tak zdarzyć również wtedy, gdy inwestor jest dużo młodszy od fachowców. W obu przypadkach kluczowa jest umiejętność wykłócania się o swoje – nie będzie wówczas problemów z sytuacjami, gdy ekipa mimo jasnych poleceń robi coś „po swojemu".

Budowa domu jednorodzinnego jest dużo bardziej stresująca, niż się ludziom wydaje. Badanie GfK „Polacy a stres" wykazało, że poważny remont czy budowa zaliczają się do grona trzech najbardziej obciążających emocjonalnie wydarzeń w życiu. Według ankiety firmy Hauzz aż 12 proc. amerykańskich małżeństw rozważało rozwód w trakcie dużego remontu domu. Warto też wziąć pod uwagę, że w związku z budową każdy inwestor doświadczy 3 z 43 najbardziej stresujących zdarzeń w życiu, jakie zidentyfikowali psychiatrzy Holmes i Rahe:

• istotna zmiana sytuacji finansowej,
• poważne zadłużenie,
• przeprowadzka.

Warto zatem zadbać o swoje zdrowie psychiczne, także z przyczyn finansowych – zestresowany inwestor podejmuje mniej przemyślane decyzje i popełnia kosztowne błędy. Warto spróbować podejść do napotykanych problemów z poczuciem humoru, a także szukać oparcia emocjonalnego w bliskich osobach, np. radzić się, zwierzać itp. W utrzymaniu dobrego samopoczucia pomagają także codzienny ruch, odpowiednia dieta, wysypianie się oraz ćwiczenia oddechowe i relaksacyjne.