Brak środków na Kredyt na Start? Jak decyzja rządu może wpłynąć na ceny mieszkań?

W Warszawie i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropoli sierpień był piątym w tym roku miesiącem, w którym średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich utrzymała poziom z poprzedniego miesiąca. Cieszyć też może wyhamowanie podwyżek w Trójmieście i Łodzi, gdzie w lipcu średnia cena nowych mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy wzrosła o 2 proc.

Podobną podwyżkę eksperci portalu RynekPierwotny.pl odnotowali wówczas we Wrocławiu. W sierpniu wyniosła tu ona „tylko” 1 proc. Podobnie w Krakowie i Poznaniu. Przy czym akurat w tych miastach ceny wróciły na ścieżkę wzrostu. W Krakowie miesiąc temu świętowaliśmy pierwszy po 2,5 roku spadek średniej ceny metra kwadratowego o 1 proc. W Poznaniu przerwana została seria trzech miesięcy bez podwyżek.

Sierpień nie przyniósł zmian w wyścigu o miano tegorocznego lidera podwyżek. Wciąż prowadzą Łódź ex aequo z Wrocławiem. Od początku roku średnia cena metra kwadratowego wzrosła w tych dwóch miastach o 10 proc. Poznań strącił Warszawę z drugiego miejsca na trzecie. Podwyżki wyniosły tam odpowiednio 7 proc. i 6 proc. Z kolei w Krakowie średnia poszła w górę o 5 proc., w Trójmieście – o 4 proc., a w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropoli – o 3 proc.

Podczas wizyty w Pradze, Szymon Hołownia, marszałek Sejmu i lider Polski 2050, wyraził sprzeciw wobec pomysłu wprowadzenia kredytów mieszkaniowych o zerowym oprocentowaniu. Hołownia argumentował, że taki kredyt oznaczałby wsparcie dla deweloperów i banków za pomocą publicznych środków finansowych.

Z kolei wicepremier i szef PSL oraz MON, Władysław Kosiniak-Kamysz odczas dyskusji na temat przyszłości kredytu 0% oraz planowanych w budżecie na 2025 rok środków na mieszkalnictwo, Kosiniak-Kamysz odniósł się do wątpliwości dotyczących finansowania tego projektu. W kontekście wpisu minister Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz z Polski 2050, która zwróciła uwagę na brak przewidzianych środków na kredyt 0%, wicepremier podkreślił, że prace nad ustawą trwają, a minister rozwoju i technologii, Krzysztof Paszyk, przedstawił interesujące podejście do kwestii mieszkalnictwa.

– Nie znamy docelowego modelu alokacji 4,3 mld zł w budżecie na mieszkalnictwo. Wciąż nie wiadomo czy i w jakim kształcie zacznie działać program „Mieszkanie na start – Kredyt 0%”. Taka niepewność nie sprzyja sytuacji na rynku. Część klientów wstrzymuje się z decyzją o zakupie, czekając na uruchomienie rządowego wsparcia – komentuje dla portalu strefabiznesu.pl Zbigniew Juroszek, prezes ATAL S.A.

W podobnym tonie sytuację dla Strefy Biznesu komentuje Tomasz Bujański z Działu Wsparcia Kredytów Hipotecznych ANG Odpowiedzialne Finanse, który również zwraca uwagę, że obecnie wiele osób odkłada decyzję dotyczącą zakupu mieszkania oraz zaciągnięcia kredytu hipotecznego, czekając do momentu wyjaśnienia losów programu Kredyt na Start. – Szczególnie, że pojawiły się wypowiedzi sugerujące, że kwestia dotycząca programu dopłat nie jest jeszcze zamknięta. W związku z tym, w momencie, gdy kwestia ta się rozstrzygnie, wiele osób podejmie decyzję o zakupie lub poszukiwaniu nieruchomości. W zależności od losów Kredytu na Start, decyzje potencjalnych kupujących mogą się nieco inaczej rozłożyć w czasie – komentuje.

Jednocześnie podkreśla, że na rynku wciąż mamy do czynienia z niedoborem mieszkań. – Część przedstawicieli i przedstawicielek rządu zwraca uwagę na perspektywy dla społecznego budownictwa mieszkaniowego. Jest to ambitny projekt, ale nie rozwiązuje on problemu z dostępnością mieszkań w krótkim czasie – zauważa.

– Rezygnacja z programu dopłat niestety nie oznacza spadku cen mieszkań. Raport AMRON-SARFIN dotyczący drugiego kwartału 2024 roku pokazuje, że o ile po zakończeniu procesowania wniosków o BK2% liczba i wartość nowych kredytów mieszkaniowych w tym okresie spadła w porównaniu z poprzednim kwartałem, to ceny nieruchomości, choć w wolniejszym tempie, ale wciąż rosną – podkreśla Bujański.

Tomasz Stoga, prezes firmy PROFIT Development i wiceprezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich w komentarzu dla naszego portalu podkreśla, że programy dofinansowań do kredytów, choć mogą wydawać się atrakcyjne, są jedną z bezpośrednich przyczyn destabilizacji rynku nieruchomości. – Wprowadzenie takich programów często prowadzi do zwiększenia popytu na nieruchomości, co w krótkim czasie przekłada się na wzrost cen. Obecnie obserwujemy okres względnej stabilizacji na rynku, a w niektórych przypadkach nawet czasowe promocje, co stanowi doskonałą okazję do skorzystania z atrakcyjniejszych cen – podpowiada.

– Na ten moment brakuje dokładnych informacji, w jaki sposób środki te mają zostać wydatkowane. W zależności od sposobu ich rozlokowania, mogą one w zróżnicowany sposób wpłynąć na rynek mieszkaniowy. Budowa nowych mieszkań, poprawienie ich dostępności i zwiększenie podaży może długofalowo przyczynić się do spadków cen mieszkań, z kolei wsparcie programów ułatwiających spłatę kredytu hipotecznego, może stymulować rynek w kierunku wzrostu cen. Niezależnie od środków przeznaczanych w budżecie na mieszkalnictwo, pamiętać należy o innych składowych wpływających na ceny mieszkań takich jak koszty gruntów, materiałów, robocizny czy rosnąca inflacja – komentuje dla nas Karolina Opach, kierownik działu sprzedaży w spółce Q3D Locum.

– Skokowy wzrost cen, który miał miejsce w 2023 roku był wynikiem silniej nierównowagi popyt-podaż. „Bezpieczny Kredyt 2%” został wprowadzony przy historycznie niskiej ofercie i bardzo wysokim odroczonym popycie. Obecnie wzrost cen wyhamował, a jednym z powodów jest odbudowanie się oferty. Nabywcy mają wybór, nie muszą kupować pod presją, mieszkania sprzedają się „spokojnie”. Na ten moment sytuacja na rynku mieszkaniowym ustabilizowała się – wyjaśnia nam Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group.

Tomasz Delowski z Tętnowski Development w komentarzu dla portalu strefabiznesu.pl podkreśla, że przyszłość rynku zależy od wielu czynników makroekonomicznych. – Wsparcie rynku mieszkaniowego kwotą 4,3 mld zł to tylko jeden z elementów układanki. Poza tym kluczowy jest podział tych środków. Jeżeli część z nich zostanie przeznaczona na wsparcie zakupu mieszkań przez kredytobiorców i będzie to dobrze przemyślane, to nie powinno skutkować, tak jak w przypadku poprzedniego programu, wzrostem cen – wyjaśnia.

– Trzeba jednak jasno określić, ile zostanie przeznaczonych na to pieniędzy i jakich mieszkań będzie to dotyczyć. Jednakże tak naprawdę nie wiadomo, czy na ten cel w ogóle znajdą się środki w 2025 roku, tym samym nie spodziewałbym się wzrostu cen – dodaje.

Jego zdaniem bardziej martwić może to, „czy ten program będzie skuteczny". Żeby tak było, mieszkania muszą powstawać tam, gdzie jest zapotrzebowanie na nie. – Z tego względu negatywnie oceniam programy dotacyjne dla gmin, gdyż w wielu przypadkach zgłaszane projekty wynikają z możliwości otrzymania dotacji, a nie z realnej potrzeby. Wiele samorządów już dziś zastanawia się, czy nie wycofać się z nieprzemyślanych projektów, jednak gdyby otrzymali dotacje, to zrealizowaliby inwestycje, nawet tam, gdzie nikt nie będzie chciał ich wynająć – tłumaczy.

– Jeżeli natomiast spora suma środków na mieszkania czynszowe zostanie przeznaczona na preferencyjne pożyczki, to czynsze w powstających mieszkaniach nadal będą niskie, a jednocześnie te mieszkania będą powstawały w miejscach, gdzie jest zapotrzebowanie na nie, bo przecież środki kiedyś trzeba zwrócić – dodaje.

Reasumując, zdaniem Delowskiego wzrostu cen raczej nie będzie, natomiast „pompowanie pieniędzy w samorządowe mieszkania musi być bardzo przemyślane, gdyż już dzisiaj samorządy otrzymały 4,5 mld zł, a wybudowanych mieszkań jest kilkadziesiąt". – Jeżeli zamiast dotacji przeznaczymy pieniądze na społeczne mieszkalnictwo (nie tylko gminom), długoletnie nieoprocentowane pożyczki, szansa na sukces programu będzie dużo większa – podsumowuje.

Natomiast Juroszek prognozuje, że ceny mieszkań będą dość stabilne, ale jednak poruszać będą się w trendzie rosnącym. Wynika to, ajk zauważa, z szeregu czynników: coraz wyższych cen działek pod zabudowę i ich ograniczonej podaży w największych miastach, droższej robocizny i kosztów pracowniczych oraz biurokracji, która wydłuża proces inwestycyjny. – Nie bez znaczenia są też wysokie stopy procentowe, które powodują, że deweloperzy mają wysokie koszty finansowe przy realizacji przedsięwzięć budowlanych. Największy szok inflacyjny jest za nami, ale wciąż ceny produktów składowych są coraz wyższe, stąd i mieszkania będą coraz droższe – wymienia.

Jego zdaniem, mając na uwadze dłuższy horyzont czasowy nowego programu, możemy uniknąć efektu krótkoterminowego boomu cenowego. – W założeniach nowy program na pewno jest bardziej zróżnicowany, segmentuje bowiem potencjalnych beneficjentów pod względem dochodów czy sytuacji rodzinnej i uzależnia od tego zakres dopłaty. Stąd nie on będzie miał wpływ na rosnące ceny mieszkań – wskazuje.

– Uwolnienie gruntów pod zabudowę mieszkaniową w aglomeracjach, uproszczenie procedur administracyjnych oraz obniżka stóp procentowych – to są czynniki, które miałyby pozytywny wpływ na ceny mieszkań w Polsce – tłumaczy Juroszek.

Z kolei Palus dodaje, że za potencjalnym spadkiem cen w średnim terminie przemawia obecnie demografia. Kryzys demograficzny – ze względu na większą liczbę zgonów w ostatnich latach, powiększa się grono osób, które dziedziczą mieszkanie i w ten sposób zaspokajają swoje potrzeby mieszkaniowe. – Z drugiej strony te dziedziczone mieszkania zasilą rynek najmu, gdzie coraz większą grupę najemców będą stanowili migranci. Skala migracji w Polsce będzie raczej wyższa niż niższa, osoby te będą przede wszystkim wynajmować mieszkania – zauważa jednocześnie.

Ponadto Palus zwraca uwagę, że obecnie mamy najwyższe oprocentowanie kredytów w UE, co utrudnia, bądź uniemożliwia zakup mieszkania przez osoby, które potrzebują kredytu hipotecznego. – Przez co popyt na mieszkania jest niższy. Warto jednak zwrócić uwagę, że niższy popyt to również niższa skala nowych inwestycji. Można się spodziewać, że w ciągu kilku kwartałów stopy procentowe zostaną obniżone i zdolność kredytowa odbuduje się. Jeśli oferta mieszkań będzie niska, można się spodziewać, że ceny zaczną szybko rosnąć – prognozuje.

– Dużo ostatnio się mówi o spadkach cen w Europie. Spadki cen mieszkań w innych europejskich krajach mają też drugie dno. Silny spadek dotyczy przede wszystkim mieszkań, które mają najgorszą klasę energetyczną. To samo może mieć miejsce już niedługo u nas. Świadomość w zakresie efektywności energetycznej w Polsce nie jest jeszcze duża, wprowadzenie klas energetycznych będzie miało również wartość edukacyjną. Nieruchomości o najniższej klasie będą coraz tańsze, będzie to dotyczyły najczęściej starego budownictwa. Mieszkania nowe będą za to coraz droższe – podsumowuje Palus.

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź Strefę Biznesu codziennie. Obserwuj StrefaBiznesu.pl!