Biurowce i galerie handlowe zmienią się w bloki. Rząd poszerza słynną specustawę zwaną lex deweloper. Co się zmieni?

Pierwsza wersja prawa nazywanego „lex deweloper”, czyli specustawy mieszkaniowej pojawiła się w 2018 r. W największym skrócie prawo to pozwala deweloperom – w porozumieniu z samorządami – ignorować zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i np. budować mieszkania na terenach nieprzeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Według założeń prawo to będzie obowiązywać przez 10 lat, do końca 2028 r.

Obecnie trwają prace nad nowelizacją specustawy. Jak informuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii, nowe brzmienie zyskają m.in. przepisy dotyczące zmiany sposobu użytkowania budynków niemieszkalnych na mieszkalne. Jak zapowiedziano, w przeciągu dwóch lat od wejścia w życie nowelizacji:

• przy przekształcaniu dużych galerii handlowych (powyżej 2000 m kw.) oraz biurowców na mieszkania nie będzie konieczne pozwolenie na budowę,
• w tej samej sytuacji nie będzie też trzeba zgłaszać budynku do odbioru przez urzędników, jeżeli prace budowlane nie naruszyły konstrukcji obiektu.

Dzięki temu łatwiej będzie przekształcać na mieszkania budynki takie jak biurowce oraz obiekty handlowe. Rząd liczy na to, że po zmianach w prawie szybko przybędzie na rynku kilka tysięcy lokali.

– Chcielibyśmy, by w dzisiejszych obiektach, oczywiście tam, gdzie jest to technicznie możliwe, dochodziło do transformacji tych terenów i obiektów – mówi minister rozwoju i technologii Waldemar Buda cytowany przez money.pl.

Kiedy plany poszerzenia lex deweloper ogłaszano po raz pierwszy, rząd podawał, że poluzowanie przepisów pomoże w szybkim zapewnieniu dachu nad głową uchodźcom z Ukrainy. Teraz już się o nich nie mówi – podkreśla się za to korzyści dla samorządów. Jak wyjaśniają przedstawiciele ministerstwa, to inwestor będzie występował do lokalnych władz z wnioskiem o przekształcenie budynku, ale to gmina będzie wskazywać deweloperom na drodze uchwały, które obiekty handlowe i biurowe mogą zostać przekształcone w mieszkania. Jak można się domyślać, ma to zapobiegać nadużyciom.

Co ważne, nowe prawo może też pomóc gminom w poszerzeniu swojego zasobu mieszkaniowego. Samorząd będzie mógł ustalić, iż 5 proc. mieszkań powstałych w przekształconych obiektach musi trafić do zasobu mieszkań komunalnych. Jak podano:

• gmina może zawrzeć taki warunek w uchwale, ale nie musi,
• samorząd będzie mógł nabyć te lokale na preferencyjnych warunkach – za 50 proc. kosztów budowy,
• przekształcane obiekty będą musiały spełniać wszelkie normy budowlane dotyczące mieszkań, a więc m.in. nasłonecznienia.

Na razie nie ujawniono, kiedy przepisy mają się zmienić, jednak rząd zapewnia, że nastąpi to bardzo niedługo. Obecnie nowelizacja specustawy lex deweloper jest na etapie prac sejmowych.

– Myślę, że w ciągu kilku tygodni będzie to procedowane na Radzie Ministrów i później proces w Sejmie, więc bardzo szybko zamierzamy do tego podejść – zapewnia Buda cytowany przez money.pl.

Jak podano, ułatwienia dotyczące pozwoleń na budowę i odbiorów obiektu obowiązywać będą przez dwa lata od wejścia nowelizacji w życie.

Choć nowe przepisy mogą ułatwić deweloperom życie, istnieje jednak poważna obawa, że wraz z nowymi przepisami pojawią się nadużycia. Tak stało się bowiem po uchwaleniu specustawy covidowej, która również uprościła procedury budowlane.

Przypomnijmy, że w 2020 r. uchwalono przepisy, które pozwalały znacznie szybciej i z pominięciem wielu formalności budować obiekty służące walce z COVID-19. W założeniu miało to ułatwić budowę np. szpitali tymczasowych. Jednak w praktyce niektórzy deweloperzy zaczęli stawiać na mocy specustawy terenach zwykłe domy i bloki, twierdząc, że będą to np. miejsca do odbywania kwarantanny. Głośne przypadki tego typu odnotowano m.in. pod Warszawą i w województwie pomorskim, gdzie budowa osiedli ruszyła na cennych przyrodniczo terenach.

Planowane zmiany w specustawie mieszkaniowej mogą dać podobny skutek, otwierając pole do zabudowywania blokami obszarów do tego nieodpowiednich. Czy faktycznie tak będzie, pokaże dopiero praktyka. Warto jednak zauważyć, że nowelizacja przepisów przyniesie też spore korzyści. Dzięki budowaniu przez deweloperów mieszkań bliżej centrów miast, na niewykorzystywanych dziś działkach, miasta będą wydawać mniejsze kwoty z budżetu na infrastrukturę. Pod zabudowę trafią bowiem tereny już uzbrojone, z siecią dróg dojazdowych – to zupełnie inna sytuacja niż przy powstawaniu osiedli na dalekich przedmieściach, do których miasto musi dopiero dociągnąć na własny koszt media i ulice. Pozwoli to także ograniczyć chaos przestrzenny.