Pułapki czyhające na kupujących działkę budowlaną i grzechy główne sprzedających

Zapoznanie się ze stanem prawnym upatrzonej działki budowlanej może nie wystarczyć do tego, by uniknąć przykrych niespodzianek. Niestety, nie wszystkie informacje muszą być wpisane na przykład do księgi wieczystej. Niezależnie od tego, jak bardzo sprzedający zachwala nieruchomość, jak bardzo odpowiada Ci się okolica i jak korzystna wydaje się cena działki, trzeba zachować czujność. Temat jest obszerny, jednak są sprawy szczególnie ważne, o których lepiej wiedzieć, nim podejmie się decyzję o zakupie działki pod budowę domu. Niektóre z nich mogą wydawać się oczywiste, jednak niejeden kupujący przekonał się już, że diabeł najczęściej tkwi w szczegółach.

Przeczytaj poradnik: Lepszy projekt domu z katalogu, czy indywidualny 

Sprzedający zawsze będzie zachwalał swój towar, wiele mówił o zaletach i niechętnie wspominał o tym, co może zniechęcić kupującego. Dlatego wszystko lepiej samemu zobaczyć. Przykładowo zamiast słuchać zapewnień o przyłączonych mediach, można sprawdzić stan faktyczny, żądając pokazania licznika energii czy studzienki kanalizacyjnej. Szczególną czujność warto zachować przy wszelkich ofertach okazyjnych i wyjątkowo niskich cenach w stosunku do podobnych działek w okolicy. Najczęściej bowiem takie oferty kryją w sobie jakiś haczyk.

Nie tylko powierzchnia działki w metrach kwadratowych ma znaczenie. Ważne są także jej wymiary, ponieważ pozwalają one określić kształt działki. Od kształtu zależy zaś, czy zdołasz na danej działce wybudować to, co zaplanowałeś, czy nie. Na przykład teren długi i wąski może się okazać problematyczny, bo duży dom zwyczajnie się na nim nie zmieści – przepisy jasno określają minimalną odległość budynku od granicy działki. Aby sprawdzić kształt i wymiary nabywanego gruntu, najlepiej od razu poprosić sprzedającego o pokazanie mapki ewidencyjnej.

Aż trudno w to uwierzyć, ale zdarza się, że podczas oglądania działki sprzedający pokazuje zainteresowanym nie tę działkę, którą zamierza sprzedać, tylko np. trochę bardziej atrakcyjną, która leży po sąsiedzku. Żeby uniknąć takiej sytuacji, warto mieć ze sobą mapy lub wyrysy potwierdzające, że oglądamy właściwą działkę. Najwygodniej i najbezpieczniej ogląda się działki wydzielone w terenie słupkami. Tego typu oznaczenia w terenie stosują firmy specjalizujące się w sprzedaży działek.

Oglądając teren, warto też zwrócić uwagę na jego nachylenie (decyduje ono m.in. o kierunku spływania wody) oraz nasłonecznienie (mogą je blokować np. drzewa). Trzeba też rozejrzeć się za wszelkimi potencjalnie problematycznymi obiektami, o których sprzedający mógł nie powiedzieć. Może to być np.:

• zasypany staw,
• resztki budynków czy zasypane fundamenty,
• znajdujące się w ziemi korzenie wyciętych drzew.

Wszystkie te elementy mogą utrudnić budowę czy późniejsze prace w ogrodzie.

Sytuacja z życia wzięta

Czasem problemem okazuje się nie tyle sama działka, co dostęp do niej.

– Kilka lat temu kupiłem działkę budowlaną. W końcu chciałem na niej postawić dom i tu zaskoczenie... nie dostałem pozwolenia na budowę. Okazało się, że w naszej księdze wieczystej brak wpisu o służebności przejazdu działki, po której biegnie droga dojazdowa. Jej właściciel nie zgadza się na ustanowienie służebności, chce nam tę działkę z drogą wydzierżawić za astronomiczną kwotę, a nie stać mnie na to, nie będę mu płacił do końca życia! Co mam teraz zrobić? –  pyta Andrzej P. 

Niestety, nie jest to odosobniona sytuacja. Często przez lata korzysta się z drogi na drugiej działce w imię dobrosąsiedzkich stosunków. Jednak jej następny właściciel może mieć inne zdanie na ten temat. Dlatego w przypadku działki, która nie ma bezpośredniego dostępu do drogi, kwestia służebności przejazdu może być jedną z kluczowych.

Każda działka musi mieć dostęp do drogi przez drogę publiczną lub prywatną, trzeba więc sprawdzić status drogi, do której przylega kupowany teren. Najlepszą opcją jest droga gminna – można z niej do woli korzystać bez żadnych opłat i dodatkowych formalności. Jeżeli jednak obok twojej działki przebiega droga prywatna, musisz kupić w niej udział. Dlatego warto dowiedzieć się, czy udział jest już wliczony w cenę działki.

Może się też okazać, że dojazd do działki zapewniony jest poprzez drogę służebną. W takiej sytuacji musi figurować odpowiedni wpis w księdze wieczystej na temat nieruchomości, na której ustanowiona jest służebność przejazdu. Ważne jest też, żeby była ona ustalona na „każdoczesnego właściciela", inaczej może się okazać, że nie będziesz mógł z drogi korzystać. Jeśli potwierdzona odpowiednim dokumentem służebność istnieje, ale nie wpisano jej do księgi wieczystej, należy złożyć wniosek o ujawnienie (wpisanie) tej służebności. Składa się go w sądowym wydziale ksiąg wieczystych.

Jeśli droga na działkę prowadzi przez działkę sąsiada, a służebność przejazdu nie została ustanowiona, to trzeba będzie to zmienić. Jeśli nie uda się w tej sprawie porozumieć z właścicielem działki, przez którą prowadzi droga, to następnym krokiem jest zwrócenie się do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Dojazd do działki to kluczowa kwestia, a gdy jest nieuregulowana, to należy liczyć się z tym, że dopełnienie formalności może być czasochłonne i kosztowne.

Nie igraj z naturą

Ważne jest również, czy działka nie znajduje się na terenie zalewowym. Informacje o tym, czy teren jest zalewowy i czy jest narażony na okresowe podtopienia, można uzyskać bezpośrednio w gminie lub oglądając plan zagospodarowania przestrzennego. Można również znaleźć tę informację na państwowym Geoportalu (geoportal.gov.pl). Jeśli planu zagospodarowania nie ma, warto popytać sąsiadów, czy przyjemnie szemrzący pobliski strumyk nie zamienia się momentami w rwący potok. Dom nad rzeką wygląda pięknie, jednak woda to nieobliczalny żywioł, który niejednego pozbawił już dorobku życia. Budując na terenie zalewowym, można mieć także problem z ubezpieczeniem takiej nieruchomości lub koszty ubezpieczenia mogą być dużo wyższe.

Szanuj zieleń

W niektórych miejscach Polski szczególnie poleca się sprawdzenie, czy oferowana działka nie znajduje się przypadkiem na terenie rezerwatu przyrody. Jeśli tak będzie, trzeba liczyć się z dużymi ograniczeniami co do budowy na takiej działce. Podobnie będzie w przypadku działki leśnej czy rolnej. Na takich terenach budowa możliwa jest tylko wtedy, gdy teren zostanie odlesiony czy odrolniony, co będzie procesem uciążliwym i długotrwałym, a w przypadku niektórych gruntów jest w ogóle niemożliwe.

Warto także sprawdzić, czy na upatrzonej działce nie znajduje się przypadkiem pomnik przyrody – jeśli jest i koliduje z planami budowlanymi, to lepiej poszukać innej działki. Zgody na usunięcie pomnika przyrody na pewno nie uda się bowiem uzyskać.

Warto wiedzieć: Zasady wycinki drzew na prywatnych gruntach 

Postaw na dobry grunt

Na to, co i jak uda się na danej działce wybudować, mają także wpływ warunki geologiczne. Ważne, by specjalista zbadał nośność i warstwy gruntu oraz poziom wód gruntowych. To pomoże ocenić, czy wybrany projekt jest możliwy do zrealizowania i czy nie pociągnie za sobą dodatkowych, wysokich kosztów. Badania geotechniczne warto wykonać szczególnie wtedy, gdy działka jest podejrzanie tania. Może się bowiem okazać, że np. z powodu mało stabilnego gruntu z pozoru atrakcyjny teren nie nadaje się pod zabudowę.

Zachowaj kontakt z cywilizacją

Cicha i spokojna okolica to dobry wybór, ale duża odległość od najbliższego sklepu, apteki, szkoły czy miejsca pracy może być problematyczna. Dlatego jeszcze przed zakupem działki dobrze jest zbadać okolicę, sprawdzić czas dojazdu do miejsca pracy oraz położenie najbliższych, ważnych w życiu codziennym miejsc. W przypadku zakupu działki rekreacyjnej warto rozejrzeć się, czy w okolicy znajdują się place zabaw, tereny rekreacyjne, sklepy i wszystko, czego możemy potrzebować podczas odpoczynku. Dobrze też upewnić się, gdzie znajdują się najbliższe przystanki komunikacji miejskiej czy stacja kolejowa.

Zdaniem ekspertów: Mieszkanie w domu za miastem może odbić się czkawką 

Umowa dożywocia – nie skazuj się na dożywocie

Księgę wieczystą warto dokładnie sprawdzać m.in. po to, żeby nie nabyć przypadkiem nieruchomości wraz z mieszkańcem. Może się tak stać, gdy obowiązuje umowa dożywocia. Polega ona na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. W razie sprzedaży nieruchomości obciążonej prawem dożywocia jej dotychczasowy właściciel zostaje zwolniony z obowiązków związanych z dożywociem, przechodzą one na nabywcę nieruchomości. Prawo dożywocia może, ale nie musi być wpisane do księgi wieczystej (dział III), dlatego trzeba sprawdzić również akt notarialny zakupu nieruchomości.

Przezorny zawsze ubezpieczony

Jeśli z różnych względów nie można od razu podpisać umowy kupna-sprzedaży, warto podpisać umowę przedwstępną. Dzięki niej zyskasz pewność, że sprzedający nie podniesie nagle ceny lub nie sprzeda działki komuś innemu. Umowę taką można podpisać w formie pisemnej lub aktu notarialnego. Obie są ważne, jednak tylko ta ostatnia jest gwarancją, że dojdzie do podpisania umowy kupna-sprzedaży.

Trzeba jednak pamiętać, że spisanie umowy w formie aktu notarialnego wiąże się z kosztami oraz zobowiązuje obie strony: jedną do sprzedaży, a drugą do zakupu. Zwykła umowa cywilno-prawna również ma swoje zalety: daje gwarancję niezmienności ceny, a jeżeli do sprzedaży nie dojdzie, można w niektórych przypadkach domagać się zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Jak widać, przeróżne okoliczności mogą mieć znaczący wpływ na komfort użytkowania działki i skutkować dodatkowymi kosztami, formalnościami i innymi problemami Są to zarówno sprawy związane z warunkami naturalnymi, ochroną przyrody, jak i tak zwanym czynnikiem ludzkim. Wszystkie one mogą być istotne i wszystkie należy wziąć pod uwagę. Dlatego trzeba się poważnie zastanowić, czy warto podjąć ryzyko i zająć się tą niełatwą sprawa samodzielnie. Może pewniej i bezpieczniej będzie skorzystać z fachowej pomocy profesjonalistów zajmujących się zawodowo sprzedażą nieruchomości.