Zmiany w obrocie ziemią rolną coraz bliżej. Już nie tylko rolnik kupi grunty

Ważna nowelizacja ustawy o obrocie ziemią rolną jest coraz bliżej – poinformowało Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi. 26 listopada zakończyły się uzgodnienia międzyresortowe dotyczące nowego prawa, a obecnie projekt nowelizacji poddawany jest konsultacjom publicznym. Oznacza to, że prace nad nowymi przepisami, rozpoczęte ponad rok temu, idą sprawnie i zapewne w najbliższej przyszłości wejdą w życie. Jakie zmiany w obrocie ziemią rolną przewiduje najnowsza wersja projektu?

Planowane obecnie zmiany w obrocie ziemią rolną wynikają z wątpliwości, czy dotychczas obowiązujące prawo dobrze reguluje sprzedaż i kupno gruntów. Przypomnijmy, że ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która weszła w życie w maju 2016 roku, bardzo silnie ograniczyła handel ziemią pod uprawę. Obecnie działki rolne mogą nabyć może wyłącznie rolnik indywidualny, czyli osoba, która:

• posiada określone przez ustawę kwalifikacje rolnicze (na ogół wykształcenie rolnicze),
• posiada lub dzierżawi grunty rolne o powierzchni do 300 ha,
• od co najmniej 5 lat osobiście prowadzi gospodarstwo rolne,
• od co najmniej 5 lat zamieszkuje w gminie, w której leży przynajmniej jedna z działek wchodzących w skład jego gospodarstwa.

Poza osobami spełniającymi te warunki prawo do nabywania gruntów rolnych mają także jednostki samorządu terytorialnego, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa oraz Kościół Katolicki i inne związki wyznaniowe. Osoba niebędąca rolnikiem, która chce kupić działki rolne, musi wnioskować o zgodę dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Warto też pamiętać, że rolnik, który kupił ziemię, nie może jej sprzedać przez aż 10 lat, chyba że w wyjątkowych przypadkach uzyska na to zgodę sądu.

Najnowsza, czwarta już wersja projektu nowelizacji ustawy proponuje szereg istotnych zmian w obrocie ziemią rolną. Przede wszystkim wielkość działki rolnej, którą mogą swobodnie kupić osoby niebędące rolnikami, ma wzrosnąć z 0,3 ha do 1 ha. Taka zmiana ułatwiłaby życie zarówno osobom chcącym powiększyć sad czy ogród, jak i deweloperom – na jednohektarowych działkach dużo łatwiej byłoby im realizować inwestycje mieszkaniowe. Dla osób, które zmęczyło miasto, łatwiejsze stałoby się z kolei osiedlanie się na wsi.

Sprawdź: Domy za 100 tys. zł lub mniej. Czy da się postawić dom tak tanio?

Drugą dużą zmianą ma być poszerzenie zbioru osób bliskich, które mogą kupić grunty od rolnika nawet bez odpowiednich kwalifikacji. Obecnie mogą to zrobić następujące osoby:

• rodzeństwo rolnika,
• dzieci rodzeństwa,
• małżonek,
• zstępni (potomkowie: dzieci, wnuki itd.),
• wstępni (przodkowie: rodzice, dziadkowie itd.),
• osoby przysposabiające i przysposobione.

Po zmianie do listy tej dołączą także rodzeństwo rodziców rolnika oraz jego pasierbowie. Zrezygnowano natomiast z pomysłu, by wyjątek prawny objął też osoby takie jak np. synowa czy zięć.

Kolejnym pomysłem na zmiany w obrocie gruntami rolnymi jest umożliwienie osobom niebędącym rolnikami swobodnego kupna ziemi w granicach administracyjnych miast. Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju szacuje, że działki rolne zajmują ok. 42 proc. powierzchni miast w Polsce, często jednak są to grunty rolne tylko z nazwy. To na ogół ziemie położone między osiedlami mieszkaniowymi lub np. przy wielkich centrach handlowych. W efekcie znalezienie chętnych na ich uprawę jest bardzo trudne. Odmrożenie sprzedaży tych nieruchomości gruntowych pomogłoby przede wszystkim deweloperom, którzy mogliby – tak jak przedtem – realizować na takich terenach inwestycje mieszkaniowe.

Planowane zmiany w obrocie ziemią rolną na tym się jednak nie kończą. Czas, przez jaki rolnik indywidualny musi uprawiać zakupione grunty, zanim będzie mógł je sprzedać, ma zostać skrócony z 10 do 5 lat. Taka nowelizacja przepisów z pewnością ułatwiłaby życie rolnikom – nieruchomości gruntowe szybciej wracałyby do obrotu rynkowego, dzięki czemu wzrosłaby liczba transakcji ziemią.

Uproszczone mają również zostać formalności dla osób bez wykształcenia rolniczego. Obecnie taka osoba, która za zgodą dyrektora KOWR nabywa ziemię, musi dać rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej. W praktyce oznacza to złożenie odpowiedniego oświadczenia wraz z szeregiem załączników potwierdzających kwalifikacje. Dodatkowo często żąda się od nabywcy gruntu, żeby jego plan prowadzenia działalności rolniczej zaopiniował pozytywnie jeden z poniższych organów:

Zobacz: Dzierżawa gruntów rolnych. Co warto o niej wiedzieć?

• Ośrodek Doradztwa Rolniczego,
• organizacja społeczno-zawodowa rolników,
• izba rolnicza,
• gmina.

Według projektu nowelizacji wymóg dania rękojmi ma zniknąć. Zamiast tego osoba niebędąca rolnikiem będzie musiała się tylko zobowiązać do podjęcia działalności rolniczej oraz uzyskać pozytywną opinię wojewódzkiego Ośrodka Doradztwa Rolniczego.

Fot. Pixabay.com

Nowa ustawa o obrocie ziemią rolną ma również ułatwić życie przedsiębiorcom. Obowiązek uzyskania zgody dyrektora KOWR ma bowiem zostać zniesiony w przypadku kupowania ziemi w toku postępowania restrukturyzacyjnego i egzekucyjnego. Do tej pory przedsiębiorstwa w trudnej sytuacji finansowej, chcące sprzedać posiadane grunty dla podreperowania budżetu, miały z tym duże trudności – jeśli ziemię chciała kupić osoba niebędąca rolnikiem, był to proces długotrwały, uciążliwy i kosztowny. Po wejściu nowych przepisów w życie ratowanie przedsiębiorstwa tą metodą stałoby się dużo prostsze.

Co ważne, projekt zakłada też, że zgoda dyrektora KOWR nie będzie również wymagana przy zakupie gruntów rolnych w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek. Oznaczałoby to ograniczenie zbędnej biurokracji, która dotąd wyłącznie utrudniała spółkom funkcjonowanie. Dodatkowym plusem byłoby zmniejszenie liczby wniosków, jakie rozpatrywać musi dyrektor KOWR, dzięki czemu mógłby on szybciej wydawać decyzje.

Zobacz atrakcyjne działki rolne na stronie lub pobierz aplikację Gratki

W projekcie pojawia się też propozycja, żeby zmienić zasady klasyfikowania nieruchomości jako rolnych. Obecnie jest bowiem problem z działkami położonymi na (licznych w Polsce) terenach, dla których nie powstał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku takich gruntów często określa się je jako rolne na podstawie zapisów ewidencji gruntów i budynków. Zapisy te bardzo często są jednak przestarzałe, co powoduje, że za rolną może zostać uznana np. zabudowana sklepami działka w centrum miasta. Nowelizacja ustawy planuje to zmienić – ewidencja gruntów nie będzie już stosowana przy klasyfikacji działek.

Nowelizacja ustawy o obrocie ziemią rolną jest potrzebna, ponieważ wielu obserwatorów rynku uważa, że ustawa z 2016 roku jest po prostu zbyt ograniczająca. Wprowadzenie surowych przepisów miało ukrócić proceder spekulacji gruntami rolnymi, które często nabywali i odrolniali deweloperzy, by stawiać na cennych terenach uprawnych inwestycje mieszkaniowe. Cel został osiągnięty, jednak nowe prawo miało też skutki uboczne. Przede wszystkim ubyło chętnych na zakup działki rolnej. Osoba chcąca zacząć swoją przygodę z uprawą ziemi musi dziś pokonać wiele przeszkód, co już na starcie zniechęca wielu amatorów rolnictwa.

– W 2017 roku podpisano 488, 1 tys. aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości, o 1,2% więcej niż rok wcześniej. W porównaniu z 2016 rokiem (...) największy spadek odnotowano natomiast w przypadku aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości rolnych (o 17,6%) – informował w tym roku Główny Urząd Statystyczny.

Utrudniona sprzedaż gruntów rolnych wpłynęła z kolei pozytywnie na ceny ziemi. Po kilku latach ciągłych zwyżek zaczęły się one wreszcie obniżać, co wynikało oczywiście ze zmniejszonego popytu. Warto jednak pamiętać, że zamrożenie sprzedaży ziemi miało z kolei negatywny wpływ na ceny mieszkań. Deweloperzy, którzy dotąd nabywali i przerabiali tanie grunty rolne na działki budowlane, teraz muszą płacić za ziemię więcej, a to z kolei sprawia, że wybudowane mieszkania na sprzedaż są droższe.

Przeczytaj: Ceny mieszkań w Polsce: listopad 2018. Ile zapłacisz za mieszkanie?

Warto wreszcie zauważyć, że wymóg występowania o zgodę dyrektora KOWR na zakup ziemi przez osoby niebędące rolnikami w praktyce niewiele zmienił. Ocenia się, że nawet ponad 70 proc. takich wniosków rozpatrywanych jest pozytywnie. Oznacza to, że wiele osób bez wykształcenia rolniczego nadal może bez problemu kupić grunty – stało się to tylko bardziej uciążliwe i czasochłonne. Proponowane zmiany mają zatem szansę zmienić sytuację na lepsze.

Na razie nie wiadomo, kiedy nowe przepisy miałyby wejść w życie. Jeśli jednak prace nad nowelizacją ustawy będą szły równie szybko jak dotąd, a nowe prawo zostanie bez oporów przyjęte przez Sejm, może się to stać nawet już w przyszłym roku.