Zakup mieszkania - w jakim zakresie można negocjować jego cenę

Marcin Krasoń, Home Broker
Mieszkania z rynku wtórnegoKażdego roku obserwujemy, że pod koniec roku łatwiej negocjować ceny mieszkań.
Mieszkania z rynku wtórnegoKażdego roku obserwujemy, że pod koniec roku łatwiej negocjować ceny mieszkań. mk
Cena ofertowa mieszkania zwykle bardzo różni się od transakcyjnej, czyli tej, za którą zostaje ono sprzedane. Należy rozróżnić etap urealniania oczekiwań sprzedającego i końcowych negocjacji, które pozwalają obniżyć cenę mieszkania na ostatnim etapie jego zakupu.

Różnica pomiędzy cenami ofertowymi (wyliczonymi z aktualnie dostępnych na rynku ofert) i transakcyjnymi (szacowanych na podstawie dokonanych transakcji) jest spora. W niektórych miastach przekracza ona nawet 20 proc.

Ile rzeczywiście można wynegocjować, gdy kupujący i sprzedający mieszkanie zaczynają rozmowy o sprzedaży mieszkania? Z danych Home Broker wynika, że w grudniu 2013 roku było to średnio 4,4 proc. Od początku 2009 roku najłatwiej było negocjować cenę mieszkania pod koniec 2012 roku. Wtedy wartość ta przekraczała 6 procent. Znacznie mniej wynegocjować można było latem 2010 roku, gdy średnia obniżka ceny mieszkania na końcowym etapie wynosiła ok. 3 procent.

Gdzie najłatwiej negocjować cenę kupowanego mieszkania

W ostatnim kwartale największy zakres negocjacji cen mieszkań był w Poznaniu. Ostateczna cena 5237 zł (średnia cena transakcyjna w Poznaniu) osiągana była po negocjacjach, które obniżały kwotę o 5,7 procent – wynika z transakcji przeprowadzonych przez klientów Home Broker.

Przeczytaj również: Jak negocjować cenę mieszkania z deweloperem 

Pamiętajmy jednak, że pod koniec roku zwykle rośnie skłonność do obniżania ceny – tak jest praktycznie co roku. W pozostałych miastach zakres negocjacji był mniejszy niż w Poznaniu. Sprzedający nieruchomości w Trójmieście godzili się średnio obniżyć cenę o 4,6 proc. (przeciętna cena metra kwadratowego w Gdańsku to 5060 zł, a w Gdyni 4904 zł). Tymczasem we Wrocławiu rabat wynosił średnio 4,2 proc., przy przeciętnej cenie metra kwadratowego na poziomie 5183 zł. W Warszawie i Krakowie w czwartym kwartale 2013 roku w wyniku negocjacji cen można było obniżyć je przeciętnie o 4 i 3,8 proc. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie to 7298 zł, a w Krakowie 6317 zł. 

Ceny jakich mieszkań łatwo, a których trudno negocjować

Najwyższą obniżkę ceny mieszkania można uzyskać tam, gdzie na zakup jest mało chętnych. Natomiast najmniejsze szanse na skuteczne negocjacje mają kupujący mieszkania gotowe do wprowadzenia. W przypadku tych nieruchomości sprzedający znają ich wartość i twardo trzymają się swego, a potencjalnych kupujących nie brakuje, szczególnie jeśli mieszkanie jest położone w dobrej lokalizacji. Jeżeli nieruchomość trzeba wyremontować lub choćby odświeżyć, wtedy o obniżkę ceny jest łatwiej. Na obniżki można też liczyć szukając mieszkania luksusowego. Popyt na takie lokale jest ograniczony. Dlatego w wielu przypadkach sprzedający muszą zgodzić się na znaczą obniżkę ceny, by sprzedać nieruchomość.

Różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną w poszczególnych miastach

Z danych Narodowego Banku Polskiego zawartych w „Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2012 roku" wynika, że w niektórych miastach różnica pomiędzy średnią ceną ofertową a transakcyjną mieszkania przekracza nawet 20 procent. 

Wg NBP w pierwszym kwartale 2013 roku w Krakowie i Poznaniu ceny transakcyjne mieszkań były o 11–13 proc. niższe od ofertowych, we Wrocławiu różnica ta wyniosła 16 proc. Jeszcze większy rozstrzał odnotowano w Gdańsku i Warszawie (20–22 proc.).

Dlaczego różnica w cenach ofertowych tak bardzo odbiega od tego, ile można wynegocjować kupując mieszkanie? Teoretycznie to podobne dane, ale utożsamianie jednych z drugimi byłby błędem, bowiem obie statystyki biorą się ze znacząco różnej próby danych. Wartości pochodzące z transakcji zawartych przez klientów Home Broker biorą się ze zmiany ceny na końcowym etapie sprzedaży, od ostatniej ceny w ofercie do ceny transakcyjnej danego mieszkania. Jest to więc obniżka jaką uzyskał kupujący konkretną nieruchomość.

A porównanie średnich cen transakcyjnych i ofertowych to coś zupełnie innego. Do cen, po których sprzedano jakieś mieszkania porównuje się bazę mieszkań będących w ofercie (więc de facto innych niż te, które sprzedano). Warto przy tym pamiętać, że od wystawienia oferty do znalezienia nabywcy mija zwykle kilka miesięcy, a w tym czasie oczekiwania sprzedającego co do ceny zderzają się z rynkową rzeczywistością. Wtedy nawet kilkakrotnie dochodzi do obniżenia ceny.

Z analizy nieruchomości sprzedanych przez Home Broker w 2013 roku wynika, że od podpisania umowy pośrednictwa do sygnowania umowy przedwstępnej mijało średnio 110 dni, przy czym w różnych miastach były to inne wartości. Najszybciej sprzedawały się nieruchomości w Warszawie (95,5 dnia) i Poznaniu (100 dni). Półtora miesiąca dłużej niż w Warszawie na podpisanie umowy przedwstępnej trzeba było czekać w Krakowie (139 dni). Duża część tego czasu to właśnie okres, w którym sprzedający zderza się z rynkową rzeczywistością i dochodzi do urealnienia jego oczekiwań.

Wysokie ceny gazu. Gazprom szantażuje Europę.

Wideo

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie