Zakup mieszkania - w jakim zakresie można negocjować jego cenę

Marcin Krasoń, Home Broker
Mieszkania z rynku wtórnegoKażdego roku obserwujemy, że pod koniec roku łatwiej negocjować ceny mieszkań.
Mieszkania z rynku wtórnegoKażdego roku obserwujemy, że pod koniec roku łatwiej negocjować ceny mieszkań. mk
Udostępnij:
Cena ofertowa mieszkania zwykle bardzo różni się od transakcyjnej, czyli tej, za którą zostaje ono sprzedane. Należy rozróżnić etap urealniania oczekiwań sprzedającego i końcowych negocjacji, które pozwalają obniżyć cenę mieszkania na ostatnim etapie jego zakupu.

Różnica pomiędzy cenami ofertowymi (wyliczonymi z aktualnie dostępnych na rynku ofert) i transakcyjnymi (szacowanych na podstawie dokonanych transakcji) jest spora. W niektórych miastach przekracza ona nawet 20 proc.

Ile rzeczywiście można wynegocjować, gdy kupujący i sprzedający mieszkanie zaczynają rozmowy o sprzedaży mieszkania? Z danych Home Broker wynika, że w grudniu 2013 roku było to średnio 4,4 proc. Od początku 2009 roku najłatwiej było negocjować cenę mieszkania pod koniec 2012 roku. Wtedy wartość ta przekraczała 6 procent. Znacznie mniej wynegocjować można było latem 2010 roku, gdy średnia obniżka ceny mieszkania na końcowym etapie wynosiła ok. 3 procent.

Gdzie najłatwiej negocjować cenę kupowanego mieszkania

W ostatnim kwartale największy zakres negocjacji cen mieszkań był w Poznaniu. Ostateczna cena 5237 zł (średnia cena transakcyjna w Poznaniu) osiągana była po negocjacjach, które obniżały kwotę o 5,7 procent – wynika z transakcji przeprowadzonych przez klientów Home Broker.

Przeczytaj również: Jak negocjować cenę mieszkania z deweloperem 

Pamiętajmy jednak, że pod koniec roku zwykle rośnie skłonność do obniżania ceny – tak jest praktycznie co roku. W pozostałych miastach zakres negocjacji był mniejszy niż w Poznaniu. Sprzedający nieruchomości w Trójmieście godzili się średnio obniżyć cenę o 4,6 proc. (przeciętna cena metra kwadratowego w Gdańsku to 5060 zł, a w Gdyni 4904 zł). Tymczasem we Wrocławiu rabat wynosił średnio 4,2 proc., przy przeciętnej cenie metra kwadratowego na poziomie 5183 zł. W Warszawie i Krakowie w czwartym kwartale 2013 roku w wyniku negocjacji cen można było obniżyć je przeciętnie o 4 i 3,8 proc. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie to 7298 zł, a w Krakowie 6317 zł. 

Ceny jakich mieszkań łatwo, a których trudno negocjować

Najwyższą obniżkę ceny mieszkania można uzyskać tam, gdzie na zakup jest mało chętnych. Natomiast najmniejsze szanse na skuteczne negocjacje mają kupujący mieszkania gotowe do wprowadzenia. W przypadku tych nieruchomości sprzedający znają ich wartość i twardo trzymają się swego, a potencjalnych kupujących nie brakuje, szczególnie jeśli mieszkanie jest położone w dobrej lokalizacji. Jeżeli nieruchomość trzeba wyremontować lub choćby odświeżyć, wtedy o obniżkę ceny jest łatwiej. Na obniżki można też liczyć szukając mieszkania luksusowego. Popyt na takie lokale jest ograniczony. Dlatego w wielu przypadkach sprzedający muszą zgodzić się na znaczą obniżkę ceny, by sprzedać nieruchomość.

Różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną w poszczególnych miastach

Z danych Narodowego Banku Polskiego zawartych w „Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2012 roku" wynika, że w niektórych miastach różnica pomiędzy średnią ceną ofertową a transakcyjną mieszkania przekracza nawet 20 procent. 

Wg NBP w pierwszym kwartale 2013 roku w Krakowie i Poznaniu ceny transakcyjne mieszkań były o 11–13 proc. niższe od ofertowych, we Wrocławiu różnica ta wyniosła 16 proc. Jeszcze większy rozstrzał odnotowano w Gdańsku i Warszawie (20–22 proc.).

Dlaczego różnica w cenach ofertowych tak bardzo odbiega od tego, ile można wynegocjować kupując mieszkanie? Teoretycznie to podobne dane, ale utożsamianie jednych z drugimi byłby błędem, bowiem obie statystyki biorą się ze znacząco różnej próby danych. Wartości pochodzące z transakcji zawartych przez klientów Home Broker biorą się ze zmiany ceny na końcowym etapie sprzedaży, od ostatniej ceny w ofercie do ceny transakcyjnej danego mieszkania. Jest to więc obniżka jaką uzyskał kupujący konkretną nieruchomość.

A porównanie średnich cen transakcyjnych i ofertowych to coś zupełnie innego. Do cen, po których sprzedano jakieś mieszkania porównuje się bazę mieszkań będących w ofercie (więc de facto innych niż te, które sprzedano). Warto przy tym pamiętać, że od wystawienia oferty do znalezienia nabywcy mija zwykle kilka miesięcy, a w tym czasie oczekiwania sprzedającego co do ceny zderzają się z rynkową rzeczywistością. Wtedy nawet kilkakrotnie dochodzi do obniżenia ceny.

Z analizy nieruchomości sprzedanych przez Home Broker w 2013 roku wynika, że od podpisania umowy pośrednictwa do sygnowania umowy przedwstępnej mijało średnio 110 dni, przy czym w różnych miastach były to inne wartości. Najszybciej sprzedawały się nieruchomości w Warszawie (95,5 dnia) i Poznaniu (100 dni). Półtora miesiąca dłużej niż w Warszawie na podpisanie umowy przedwstępnej trzeba było czekać w Krakowie (139 dni). Duża część tego czasu to właśnie okres, w którym sprzedający zderza się z rynkową rzeczywistością i dochodzi do urealnienia jego oczekiwań.

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

KE akceptuje Krajowy Plan Odbudowy - wizyta Ursuli von der Leyen

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Więcej informacji na stronie głównej RegioDom
Dodaj ogłoszenie